№ 2-3561/18

64RS0044-01-2018-003520-92

Решение

Именем Российской Федерации

06 ноября 2018 года город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Московских Н.Г.,

при секретаре Манжеевой Л.Б.,

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

с участием представителя третьих лиц помощника прокурора города Саратова Горина И.А.,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО6, жилищно-строительному кооперативу «Нагорный » в лице временного управляющего ФИО7 о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным, ФИО5 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО8, ФИО9 о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным

установил:

ФИО5 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО6, ЖСК «Нагорный» в лице временного управляющего о признании недействительным дополнительного соглашения от 26 декабря 2013 года к договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№> а также с исковым заявлением к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО8, ФИО9 о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года 

<

№>.

В обоснование исковых требований истец указала, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 23 июля 2013 года 

<

№> К.В.А. предоставлен земельный участок для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала, с кадастровым номером 

<

№> площадью 6513кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

На основании выше указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№> сроком на 49 лет для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала, с кадастровым номером 

<

№> площадью 6513кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

23 августа 2013 года между К.В.А. и ФИО5, ФИО6 подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№>

В соответствии с постановлением администрации МО «Город Саратов» от 24 декабря 2013 года 

<

№> подготовлен и подписан договор от 04 апреля 2014 года замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№>. В указанном договоре указано, что принимающая сторона принимает на себя права и обязательства по договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

данные изъяты> на земельный участок, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

№> для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка «для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО10 в порядке ст. 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления), то есть без проведения аукциона.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого -означения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01 марта 2015 года был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 23 июля 2013 года № 

<

данные изъяты> на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах Черновой, ФИО6 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Из системного анализа приведённых правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 16 сентября 2011 года 

<

№> ФИО11. предоставлен земельный участок для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м., с кадастровым номером 

<

№> площадью 1346 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

На основании выше указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года 

<

№> сроком на 25 лет для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м., с кадастровым номером 

<

№> площадью 1346 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

18 января 2013 года между ФИО11, ФИО12 и ФИО8, ФИО9 подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года 

<

№>

В соответствии с постановлением администрации МО «Город Саратов» от 21 июня 2013 года 

<

№> подготовлено и подписано соглашение от 19 июля 2013 года об изменении договора аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года 

<

№> в части разрешенного использования земельного участка.

Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка «для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Вышеуказанный земельный участок предоставлен ФИО11 в порядке ст. 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент предоставления), то есть без проведения аукциона.

Существенным обстоятельством, имеющим значение для данного дела, является то, что ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого -означения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется ст. 30.1 ЗК Российской Федерации, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Порядок предоставления земельных участков для целей, связанных со строительством, до 01 марта 2015 года был регламентирован положениями статей 30, 30.1, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7, 85, 42, 30.1 ЗК РФ.

Таким образом, осуществление жилищного строительства на основании договора аренды от 23 июля 2013 года № 

<

№> на земельном участке, предоставленном не по установленной процедуре, недопустимо в силу п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах ФИО9, ФИО8 может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Из системного анализа приведённых правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешённого использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика администрации муниципального образования «город Саратова» ФИО2, представитель ответчика ЖСК «Нагорный» ФИО3, представитель третьих лиц Горин И.А., представитель третьего лица ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Просили применить срок исковой давности.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов, на которых основываются данный кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, является принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны ндивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования емельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны пределяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Гоадостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч.1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 7 ЗК Российской Федерации возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных частков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 7, 85 ЗК Российской Федерации, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным гегламентом.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора аренды 

<

№> от 10 января 2013 года и дополнительного соглашения от 01 августа 2014 года регламентировался ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлена только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ (ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации МО «Город Саратов» от 23 июля 2013 года 

<

№> К.В.А.. предоставлен земельный участок для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала, с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 6513кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

На основании выше указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

адрес> сроком на 49 лет для строительства фитнес-клуба, спортивного, тренажерного зала, с кадастровым номером 

<

№> площадью 6513кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

23 августа 2013 года между ФИО10 и ФИО5, ФИО6 подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года № 

<

№>

В соответствии с постановлением администрации МО «Город Саратов» от 24 декабря 2013 года 

<

№> между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО5, ФИО6 подписано соглашение от 26 декабря 2013 года к договору аренды земельного участка 

<

№> от 23 июля 2013 года.

04 апреля 2014 года заключен договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года № 

<

№> В указанном договоре указано, что принимающая сторона принимает на себя права и обязательства по договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№> на земельный участок, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес> с кадастровым номером 

<

№> для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Постановлением администрации МО «Город Саратов» от 16 сентября 2011 года 

<

№> ФИО11. предоставлен земельный участок для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м., с кадастровым номером 

<

№> площадью 1346 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

На основании выше указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года 

<

№> сроком на 25 лет для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 500 до 1000 кв.м., с кадастровым номером 

<

№> площадью 1346 кв.м, расположенный по адресу: г. Саратов, 

<

адрес>

18 января 2013 года между ФИО11, ФИО12 и ФИО8, ФИО9 подписан договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года 

<

№>

В соответствии с постановлением администрации МО «Город Саратов» от 21 июня 2013 года 

<

№> подготовлено и подписано соглашение от 19 июля 2013 года об изменении договора аренды земельного участка от 16 сентября 2011 года № 

<

№> в части разрешенного использования земельного участка.

Стороны изменили разрешенный вид использования земельного участка «для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Представители ответчиков и представитель третьего лица представили письменные возражения, в которых просили применить последствия пропуска срока исковой давности по требованиям, заявленным истцом.

Разрешая требования истца о признании недействительным дополнительное соглашение к договору аренды от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года 

<

№>, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов (часть 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу положений п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно абз. 2 п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

ФИО5 не представлены доказательства, подтверждающие нарушение его прав вышеназванным договором.

При таком положении недоказанность истцом наличия охраняемого законом интереса в признании сделки недействительной (ничтожной) является основанием для отказа судом в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО5 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО8., ФИО9 о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года 

<

№>.

При этом при рассмотрении указанного искового требования суд не находит оснований для применения срока исковой давности.

Разрешая требования истца о признании недействительным дополнительное соглашение от 26 декабря 2013 года к договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№> суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Представители ответчиков и представитель третьего лица заявили о применении срока исковой давности к заявленному требованию истца. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).

Как установили судом, спорная сделка совершена 26 декабря 2016 года органом местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками. Стороны сделки приступили к ее исполнению незамедлительно.

Применительно к указанным выше разъяснениям течение срока исковой давности по иску ФИО5 о признании недействительным дополнительное соглашение от 26 декабря 2013 года к договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№> началось также с 26 декабря 2013 года.

Поскольку исковое заявление подано в суд 30 августа 2018 года, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по заявленному требованию истек.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что не подлежат удовлетворению исковые требования ФИО5 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО6, жилищно-строительному кооперативу «Нагорный » в лице временного управляющего о признании недействительным дополнительного соглашения от 26 декабря 2013 года к договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№>

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО6, жилищно-строительному кооперативу «Нагорный » в лице временного управляющего о признании недействительным дополнительного соглашения от 26 декабря 2013 года к договору аренды земельного участка от 23 июля 2013 года 

<

№>

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации муниципального образования «город Саратов», ФИО8, ФИО9 о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды от 19 июля 2013 года к договору аренды от 16 сентября 2011 года 

<

№> отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок в Саратовский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.

Судья: Н.Г. Московских