Дело № 2-50/2020

29 мая 2020 года

г. Котлас

29RS0008-01-2019-003608-08

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Котласский городской суд Архангельской области в составе:

председательствующего судьи Шиляковой Н.В.,

при секретаре Субботиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 мая 2020 года в г. Котласе гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд,

у с т а н о в и л:

администрация муниципального образования «Котлас» (далее администрация МО «Котлас») обратилась в суд с иском к ФИО1 об установлении выкупной стоимости за жилое помещение и прекращении права общей долевой собственности на жилое помещение.

В обоснование иска указано, что ответчик является собственником .... долей жилого помещения, расположенного по адресу: ..... Заключением межведомственной комиссии от __.__.__ № многоквартирный жилой дом, в котором находится указанное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МО «Котлас» № от __.__.__ принято решение о сносе указанного многоквартирного жилого дома и для собственников установлен срок для его сноса - до __.__.__. Требованием администрации от __.__.__ ответчику было предложено принять участие в сносе жилого дома. В отсутствие ответа на требование постановлением администрации МО «Котлас» от __.__.__ № принято решение об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд. В настоящее время данный многоквартирный жилой дом включен в адресную программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 г.г.», утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 26.03.2019 №153-пп. Письмом от __.__.__ ответчику было предложено два варианта реализации его жилищных прав: либо предоставление другого благоустроенного жилого помещения с доплатой разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилого помещения за счет собственных средств, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения (раздел 6 Адресной программы) либо выплата возмещения за изымаемое жилое помещение. Ответчику был направлен проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от __.__.__, согласно которому за .... долей жилого помещения собственнику установлено денежное возмещение в размере 230 000 руб. Однако соглашение о реализации способа переселения между истцом и ответчиком до настоящего времени не достигнуто. Согласно отчету от __.__.__ рыночная стоимость .... долей жилого помещения ответчика, а также стоимость доли на земельный участок составляет 230 000 руб. Просит суд изъять путем выкупа у ответчика .... долей жилого помещения (с учетом доли на земельный участок), расположенного по адресу: ...., на следующих условиях:

- администрация МО «Котлас» за счет казны МО «Котлас» выплачивает ответчику выкупную стоимость .... долей жилого помещения (с учетом доли на земельный участок), расположенного по адресу: ...., в размере 230 000 руб.

- с момента перечисления ответчику указанной суммы его право собственности на .... долей жилого помещения (с учетом доли на земельный участок), расположенного по адресу: ...., прекращается, что является основанием для внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление городского хозяйства администрации МО «Котлас».

В судебном заседании представитель истца администрации МО «Котлас» ФИО2, являющийся также представителем третьего лица, исковые требования уточнил, просил изъять у ответчика для муниципальных нужд путем выкупа долю .... в жилом помещении (с учетом доли на земельный участок), расположенное по адресу: ...., на следующих условиях: администрация МО «Котлас» за счет средств, выделенных Управлению городского хозяйства администрации МО «Котлас» в рамках реализации Соглашения от __.__.__ №, выплачивает ответчику выкупную стоимость за .... доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (с учетом доли на земельный участок), расположенное по адресу: ...., в размере 230 000 руб., с момента перечисления ФИО1 указанной суммы его право общей долевой собственности на жилое помещение (с учетом доли на земельный участок), прекращается, что является основанием для внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании не возражали против удовлетворения требований об изъятии жилого помещения, но просили определить размер выкупной стоимости квартиры согласно отчету ООО «Н-Э» в размере 339 000 руб., так как в отчете истца имеются неточности (на фотографиях изображена не комната ответчика, не указано о наличии балкона в квартире). Ответчик ФИО1 пояснил, что спорное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире. При покупке комнаты в январе .... года он не знал о том, что в декабре .... года дом признан непригодным для проживания и подлежащим сносу. Комната была приобретена за .... руб., так как она, а также общий коридор в квартире находилась в разрушенном состоянии после пожара, произошедшего по вине неблагополучного соседа, требовался значительный восстановительный ремонт, который он произвел своими силами за свой счет. В настоящее время он проживает со своей семьей в спорном жилом помещении, иных жилых помещений не имеет. Ответчик также пояснил, что первоначально им был избран второй вариант переселения, то есть получение другого жилого помещения, но без доплаты. В настоящее время с учетом измененных жизненных обстоятельств он желает получить денежную компенсацию за изымаемую комнату.

Изучив исковое заявление, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» предусмотрено, что поскольку Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма, то при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходить из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии и применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Из материалов дела следует, что ФИО1 с __.__.__ на основании договора купли-продажи от __.__.__ является долевым собственником жилого помещения, расположенного по адресу: .... (.... доли в праве общей долевой собственности на квартиру). 

В соответствии с п.1 договора купли-продажи покупателю предоставляется право пользования комнатой №, общей площадью .... кв.м и местами общего пользования. Таким образом, ответчик фактически владеет комнатой в трехкомнатной коммунальной квартире. 

Указанные .... доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру ответчик приобрел за .... руб. (п.4 договора купли-продажи).

Согласно передаточному акту от __.__.__ жилое помещение передано ответчику в том состоянии, в котором оно есть на день подписания акта (л.д. 64). 

Из технической характеристики жилого помещения следует, что в спорной квартире имеются следующие виды благоустройства: центральные отопление, холодное водоснабжение и водоотведение (канализация), электроснабжение, баллонный газ. 

Согласно справке ООО «КОМЕТА» от __.__.__ в спорной комнате по месту жительства зарегистрированы следующие лица: собственник ФИО1, сожительница С.М.В., дочь Б.К.О. (л.д.67).

В указанном многоквартирном доме кроме жилых помещений, находящихся в собственности граждан, имеются так же и жилые помещения, принадлежащие МО «Котлас» и занимаемые гражданами на условиях договора социального найма. 

Согласно заключению № от __.__.__ межведомственной комиссии, назначенной постановлением администрации МО «Котлас» № от __.__.__, дом .... отнесен к категории аварийных и подлежащих сносу (л.д.10).

Постановлением администрации МО «Котлас» от __.__.__ № для собственников помещений в доме установлен срок сноса указанного аварийного дома - __.__.__.

__.__.__ в адрес ответчика направлено уведомление (требование) о признании жилого дома непригодным для проживания с предложением в срок до __.__.__ осуществить снос дома или его реконструкцию. 

Снос жилого дома или его реконструкция не осуществлены.

Постановлением администрации МО «Котлас» от __.__.__ № принято решение об изъятии земельных участков и жилых помещений (в том числе и квартиры ответчика, земельного участка по адресу: ....) для муниципальных нужд.

Как указывалось выше, по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). 

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пп. "и" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что в случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8 статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника.

__.__.__ ответчику направлено сообщение о включении многоквартирного жилого дома .... в адресную программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Правительства Архангельской области от 26.03.2019 №153-пп, предложено принять решение о выборе способа переселения: либо предоставление другого благоустроенного жилого помещения с доплатой разницы между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилого помещения за счет собственных средств, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения (раздел 6 Адресной программы) либо выплата возмещения за изымаемое жилое помещение. Ответчику был направлен проект Соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от __.__.__, согласно которому размер возмещения определен в сумме 230 000 руб. Указанное соглашение ответчик получил __.__.__ (л.д.22 оборотная сторона).

Однако в установленный истцом срок соглашение об изъятии недвижимости не было подписано ответчиком, так как он не согласен с размером оценки жилого помещения. 

В силу ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Поскольку при рассмотрении дела установлено, что истцом процедура, предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса РФ, осуществлена, но ответчик в течение трех месяцев не заключил с истцом соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, суд приходит к выводу, что администрация МО «Котлас» обоснованно обратилась в суд с соответствующим иском к ответчику.

Согласно представленному истцом отчету, выполненному ИП В.О.А., выкупная стоимость .... доли в праве общей долевой собственности на спорное жилое помещение, с учетом доли на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, составляет 269 000 руб. (с учетом округления), в том числе: стоимость .... доли в объекте оценки - 153 000 руб., стоимость .... в общей долевой собственности на земельный участок - 47 000 руб., стоимость .... доли в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме - 6 000 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт составляет - 39 000 руб., размер убытков, причиненных собственнику .... доли жилого помещения, - 24 000 руб.

Истец просит установить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения согласно отчету, выполненному ИП В.О.А. но без учета размера компенсации за не произведенный капитальный ремонт, а именно: в размере 230 000 руб. (269 000 - 39 000), поскольку ФИО1 приобрел изымаемое жилое помещение не в порядке приватизации и администрация по отношению к нему не являлась наймодателем.

В то же время ответчик оспаривает указанную сумму.

Обратившись в досудебном порядке в экспертное учреждение, ФИО1 провел оценку принадлежащего ему объекта недвижимости. Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Н-Э», следует, что рыночная стоимость права общей долевой собственности (размер доли в праве ....) на жилое помещение, подлежащее изъятию для муниципальных нужд, составляет 339 000 руб. При этом оценщик указал, что в рассчитанную рыночную стоимость объекта оценки включена стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе, земельного участка.

В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (подпункт "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

В судебном заседании стороны не заявляли ходатайства о назначении экспертизы. 

В данном случае суд при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение руководствуется отчетом, выполненным ООО «Н-Э». При этом суд исходит из того, что в указанном отчете дана полная и достоверная характеристика объекта оценки (месторасположение объекта, транспортная развязка района, техническое состояние жилого дома) с приложением обширного и подробного фотоматериала, имеется ряд таблиц. При проведении данной оценки использовался сравнительный метод, а именно метод сравнения продаж (способы оценки типичного объекта недвижимости и единицы сравнения), произведена корректировка, применяемая к ценам сопоставимых объектов. При этом в качестве объектов-аналогов использовались жилые помещения, аналогичные изымаемому по месту расположения и по техническим характеристикам.

В заключении содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик, объемно - планировочных характеристик. 

Поскольку отчет ООО «Н-Э» по сравнению с заключением ИП В.О.А. является более полным и подробнее мотивированным, суд берет за основу отчет ООО «Н-Э».

Учитывая изложенное, суд определяет размер равноценного возмещения за изымаемую у ответчика .... доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: .... (комната №), в сумме 339 000 рублей.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» внесены изменения в ст. 32 ЖК РФ.

Статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются. Данная норма вступила в силу 28.12.2019. 

Однако учитывая, что процедура изъятия жилого помещения была инициирована истцом еще до указанных изменений жилищного законодательства, суд приходит к выводу, что в данном случае ограничения при определении возмещения, предусмотренные новой частью 8.2 статьи 32 ЖК РФ, не подлежат применению.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственника, поэтому исковые требования подлежат удовлетворению с установлением выкупной цены изымаемого жилого помещения и доли в праве на земельный участок с учетом отчета ООО «Н-Э», а именно - в размере 339 000 руб.

Принимая во внимание, что исковые требования основаны на реализации адресной программы Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 г.г.», утвержденной постановлением Правительства Архангельской области от 26.03.2019 №153-пп, на софинансирование мероприятий по реализации которой из областного бюджета местному предоставлена субсидия и её получателем является Управление городского хозяйства администрации МО «Котлас» согласно соглашению от __.__.__ №, заключенному между Министерством топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Архангельской области и третьим лицом Управлением городского хозяйства администрации МО «Котлас», суд приходит к выводу, что выкупная стоимость квартиры должна быть выплачена истцом за счет средств, выделенных Управлению городского хозяйства администрации МО «Котлас» в рамках реализации соглашения от __.__.__ №.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального Закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

С учетом изложенного, право собственности ответчика на жилое помещение, в том числе и право пользования им, подлежит прекращению после получения им выкупной стоимости на основании судебного решения. Так же суд считает необходимым указать, что право собственности ответчика на спорное жилое помещение переходит на основании судебного решения к муниципальному образованию "Котлас".

При подаче иска на основании подп.19 п.1 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ администрация МО «Котлас» была освобождена от уплаты государственной пошлины, размер которой по данному иску составляет 6000 руб. 

Если истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, она взыскивается с ответчика в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований исходя из той суммы, которую должен был уплатить истец, если бы он не был освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 1 статьи 103 ГПК РФ, подпункт 8 пункта 1 статьи 333.20 части второй Налогового кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что с ответчика в доход бюджета МО «Котлас» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск администрации муниципального образования «Котлас» к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд удовлетворить.

Изъять путем выкупа у ФИО1 .... доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., на следующих условиях:

- администрация муниципального образования «Котлас» за счет средств, выделенных Управлению городского хозяйства администрации муниципального образования «Котлас» в рамках реализации соглашения от __.__.__ №, выплачивает ФИО1 выкупную стоимость за .... доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: .... (с учетом доли на земельный участок), в размере 339 000 рублей;

- с момента перечисления ФИО1 указанной суммы его право на .... доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...., прекращается, что является основанием для внесения соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Настоящее решение также является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве муниципального образования «Котлас» на .... доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: .....

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета МО «Котлас» государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Котласский городской суд Архангельской области.

Председательствующий Н.В.Шилякова

Мотивированное решение изготовлено __.__.__.