Дело № 2-987/2025

УИД 61RS0031-01-2025-001036-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 августа 2025 года п. Целина Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области 

в составе:

председательствующего судьи Сухаревой Н.Ю., 

при секретаре судебного заседания Критининой И.С., 

истца ФИО1, 

третьего лица ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Ольшанского сельского поселения Целинского района Ростовской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, кадастровый инженер ФИО 2, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Целинского района Ростовской области, Администрация Целинского района о признании права собственности на земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее по тексту ФИО1) обратился в Егорлыкский районный суд Ростовской области с иском к Администрации Ольшанского сельского поселения Целинского района Ростовской области о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, указывая на то, что в июле 2012 года обратилась Арендодатель ФИО 2 с предложением купить у неё земельный участок, который находился с 2002 года в аренде КФХ «Кристалл», главой которого истец являлся. ДД.ММ.ГГГГ ФИО 2 приехала из 

<

адрес>, сошлись в цене и поехали к нотариусу, но сделку сделать не получилось, так как нужно было сначала зарегистрировать право собственности на земельный участок на имя ФИО 2 в ЕГРП, потом делать переход права на истца. Так как ФИО 2 проживала в 

<

адрес>, нотариус предложила сделать доверенность. ФИО 2 подписала доверенность на имя ФИО2 со всеми полномочиями: оформить право собственности на земельный участок на имя ФИО 2 и продать земельный участок площадью № кв.м., расположенный 

<

адрес>, кадастровое поле №. Оформив доверенность, ФИО 2 передала все документы на земельный сток, а истец отдал деньги за земельный участок в сумме № рублей, написала расписку в получении денег. Далее обратились к риэлтору за оформлением документов по сделке. Риэлтором был составлен договор купли-продажи земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный 

<

адрес>, кадастровое поле №. Договор со стороны продавца был подписан представителем по доверенности ФИО2, истец подписал договор со стороны покупателя. Риэлтор уверил, что дальше все документы оформит сам, оплатил его услуги. В декабре 2024 года истцу стало известно, что вышеуказанный участок исчез с публичной карты, данный факт подтвержден кадастровым инженером. В Росреестре посянили, что участок сняли с кадастрового учёта по заявлению А. 

<

адрес>, как бесправный, то есть до настоящего времени права собственности не было зарегистрировано. Истец самостоятельно собрал документы, подтверждающие право собственности на земельный участок ФИО 2 При сборе документов выяснилось, что ФИО 2 она умерла в 2016 году. В наследство на пай родственники ФИО 2 не вступали, так как знали, что участок продан в 2012 году. Выслали свидетельство о смерти ФИО 2 С 2002 года и по сегодняшний день, истец пользуется земельным участком площадью № кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес>, а с 2012 года считает своим, потому что сделка по договору купли-продажи состоялась, деньги за участок уплачены, расписка от ФИО 2 в получении денег получена. Так как земельный участок снят с кадастрового учета, истец обратился к кадастровому инженеру, чтобы поставить участок на учет и отмежевать в тех же границах. Кадастровым инженером ООО «ИНЖЕНЕР» ФИО 2 выполнены кадастровые работы в связи с образованием земельного участка в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. В результате межевания образован земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером: № адрес (местоположение) 

<

адрес>, поставлен на кадастровый учет в тех же границах, в которых был земельный участок площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный 

<

адрес>, кадастровое поле №, принадлежащий ФИО 2, снятый с учета Администрацией района в декабре 2024 года. Постановка на учет проводилась по документам-основаниям, принадлежащим ФИО 2 Таким образом, истцу необходимо зарегистрировать переход права за собой не на снятый с учета земельный участок, а на сформированный вместо него земельный участок с кадастровым номером: №, поскольку не может зарегистрировать право собственности на преобретенный участок, в связи со смертью продавца ФИО 2, в связи с чем, вынужден обратиться с иском в суд о признании права собственности. Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ составлен в надлежащей форме, подписан от имени продавца уполномоченным лицом по нотариальной доверенности и, со стороны истца, все обязательства по сделке выполнены: деньги уплачены, расписка в получении денежных средств написана, истец вступил во владение и пользование имуществом, а смерть продавца чинит истцу препятствия провести регистрацию перехода права собственности. Просит суд зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес> Ц. 

<

адрес>а 

<

адрес>, переход права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В отзыве на исковое заявление А. Ц. 

<

адрес> относительно снятия ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером № указывает, что ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который устанавливает порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. В соответствии с данным законом, а так же перечнем поручений Президента Российской Федерации по вопросам реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных» Администрацией Целинского района совместно с администрациями сельских поселений Целинского района проводится работа по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости. В рамках реализации положений Федерального закона от 30 декабря 2020 года № 518-ФЗ Управлением Россреестра по РО был сформирован перечень ранее учтенных объектов недвижимости и направлен Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области для работы в Администрацию Целинского района, в данном перечне, в том числе числился земельный участок с кадастровым номером №. Администрацией Целинского района с целью побуждения правообладателей зарегистрировать право собственности на ранее возникшие права проводила агитационную работу с населением, размещала информацию о необходимости регистрировать свои прав в ЕГРН в местной газете «Целинские ведомости, а так же в аккаунтах социальных сетей. За более подробной информацией о наличии не зарегистрированных прав на объекты недвижимости правообладателям было рекомендовано обратиться в администрации сельских поселений по месту нахождения объекта недвижимости. ФИО3 сельского поселения на регулярной основе велась разъяснительная работа с гражданами, производился поиск предполагаемых собственников, их контактов, подворовой обход, разносились уведомления о необходимости зарегистрировать права собственности на ранее учтенные объекты недвижимости, размещалась информация на стендах. В ходе проведения работ в рамках ст. 69.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было установлено, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером № являлась ФИО 2, однако сведений о месте регистрации либо о месте пребывания не удалось установить. Ввиду отсутствия по техническим причинам межведомственного взаимодействия по средствам АРМ Ведомства 2.0, акт гражданского состояния (смерть человека) не представлялось возможным запросить. Сведений о подписанном договоре купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № между ФИО 2 и ФИО1 в Администрации Целинского района не имелось. Не имея каких либо сведений о гр. ФИО 2 и лице, использующем земельный участок, Администрацией Целинского района было подано заявление в Россреестр о снятии земельного участка с кадастрового учета. Просит вынести решение на усмотрение суда. 

В отзыве представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Целинского района Ростовской области просит вынести решение на усмотрение суда.

Определением Егорлыкского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: кадастровый инженер ФИО 2, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Целинского района Ростовской области (л.д. 122-123).

Протокольным определением привлечена в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Администрация Целинского района Ростовской области (л.д. 133).

Истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. 

Ответчик, в лице представителя Администрации Ольшанского сельского поселения Целинского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в порядке ст. 113 ГПК РФ, в адрес суда направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д. 145).

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в порядке ст. 113 ГПК РФ, о чем имеются сведения о вручении судебной повестки в материалах дела (л.д. 143).

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Целинского района Ростовской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в адрес суда направлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя КУМИ Целинского района (л.д. 130).

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – кадастровый инженер ФИО 2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется телефонограмма (л.д.140).

Третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. 

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.

Судом установлено, что согласно свидетельству на право собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ, постановлению Главы Администрации Целинского района от ДД.ММ.ГГГГ ФИО 2, 

<

данные изъяты> являлась собственником земельного участка площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный 

<

адрес>. (л.д. 11,12-14).

Вышеуказанный земельный участок, с кадастровым номером № ФИО 2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала ФИО1 (л.д. 9,10).

Вместе с тем, переход права собственности на земельный участок не был произведен, так как право собственности продавца на спорный земельный участок возник до введения в действие ранее действовавшего Федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а до заключения договора купли-продажи ФИО 2 право собственности в ЕГРН не регистрировала, в связи с чем ЕГРН в настоящее время не содержит зарегистрированного права на земельный участок.

ФИО 2 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 41).

Согласно ответу из нотариальной палаты Ростовской области Целинского нотариального округа за подписью нотариуса ФИО 1, наследственное дело к имуществу ФИО 2, умершей ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не заводилось (л.д.61). 

Истцом подан иск о признании права собственности на земельный участок по мотиву покупки его у ФИО 2

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей в 2012 году) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в данный день ФИО 2, в лице представителя по доверенности ФИО2 продала ФИО1 земельный участок. При этом покупатель свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом – уплатил продавцу договорную стоимость, о чем в деле имеются соответствующая расписка (л.д. 10). Проданный земельный участок передан покупателю посредством передачи правоустанавливающих документов на них, что соответствует требованиям ч. 1 ст. 556 ГК РФ.

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договоров, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Аналогичные положения содержатся в ч. 3 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02 января 2017 года.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).

Согласно абз.3 п. 2 ст.13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В силу ч. 1-2 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Аналогичные положения содержатся в ч. 2, 4 ст. 14, п. 3 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 69, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017г.

По смыслу указанных правовых норм в их совокупности следует, что перед отчуждением недвижимого имущества собственник, чьи права на недвижимое имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) не зарегистрированы, обязан произвести государственную регистрацию своих прав на данное имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) для последующей возможности регистрации перехода права собственности на данную недвижимость от него к покупателю. Отсутствие зарегистрированного в ЕГРН за продавцом права является препятствием для удовлетворения требований покупателя о государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленный объект недвижимости.

Как следует из совокупности вышеизложенных доказательств право собственности ФИО 2 на спорный объект недвижимости возникло до введения в действие ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Произвести регистрацию права собственности на спорную недвижимость и затем регистрацию перехода права собственности на купленную недвижимость к истцу не возможно ввиду того, что ЕГРН не содержит сведений о зарегистрированном праве ФИО 2 на них, а сама ФИО 2 умерла, а участок с кадастровым номером № снят с кадастрового учета. 

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Аналогичные положения были закреплены в ч. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01 января 2017 года. 

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером № был снят с кадастрового учета по заявлению Администрации Целинского района ввиду отсутствия сведений о собственнике (л.д.146-147). 

Ввиду снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, по заявлению истца кадастровым инженером постановлен на кадастровый учет данный земельный участок в качестве «ранее учтенного», с присвоением кадастрового номера № в тех же границах, площадью № кв.м., с кадастровым номером №, расположенный 

<

адрес>., оформлен межевой план (л.д. 20-21,22-40). 

Пунктами 5, 7 части 2 статьи 14 Закона о недвижимости, установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, среди прочего, межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

В силу части 1 статьи 22 Закона о недвижимости межевой план представляет собой документ, в котором, в том числе, указаны новые необходимые для внесения в реестр объектов недвижимости Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Учитывая изложенное, а также то, что право собственности продавца возникло до вступления в силу Закона о государственной регистрации, то предъявленные исковые требования покупателя, который в качестве способа защиты своих прав избрал требования о признании права собственности (ст. 12 ГК), подлежит удовлетворению по изложенным выше правовым основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Ольшанского сельского поселения Целинского района Ростовской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, кадастровый инженер ФИО 2, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Целинского района Ростовской области, Администрация Целинского района о признании права собственности на земельный участок, удовлетворить.

Зарегистрировать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, паспорт гражданина РФ № выдан ДД.ММ.ГГГГ отделением в поселке Целина Межрайонного отдела 

<

адрес> право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью № кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья «Подпись» Н.Ю. Сухарева 

Мотивированное решение составлено – 25 августа 2025 года.