дело № 3а-55/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2017 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Семеновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным административным иском, указывая в обоснование требований, что является собственником нежилого строения с пристройками (здание свиноматочника) площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: промышленные и коммунально-складские предприятия V класса опасности, находящемся по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 06 декабря 2016 года в размере 6 023 920, 08 руб. Однако согласно отчету № № его действительная рыночная стоимость 1 770 000 рублей.

Права на земельный участок у ФИО1 не оформлены. В то же время ввиду того, что участок используется ею для обслуживания нежилого строения, решением Свердловского районного суда г. Костромы от 12.12.2016 г., которое вступило в законную силу, с ФИО1 (до заключения брака фамилия ФИО5) по иску Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы взыскано неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами. Размер суммы неосновательного обогащения определён по формуле для расчета арендной платы за пользование указанным земельным участком, исходя из его кадастровой стоимости.

Ввиду превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушаются права ФИО1 Для восстановления своих прав она обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости. Однако в удовлетворении заявления ей отказано.

С учетом уточнений административных исковых требований административный истец просит установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06.12.2016 г., определённой отчетом об оценке.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, её представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, административные исковые требования поддержал. 

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО3, действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица - администрации городского округа г. Кострома ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения требований, полагала, что отчет не может быть принят в качестве доказательства по делу, поскольку в нём имеются опечатки и противоречия. В то же время ФИО4 указала, что не оспаривает определённую в отчете рыночную стоимость земельного участка.

Представители административных ответчиков - администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений по заявленным требованиям не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как видно из материалов дела, собственником нежилого строения с пристройками (здание свиноматочника) общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является ФИО5, которой после заключения брака присвоена фамилия ФИО1 /том 1 л.д. 8, 6/.

Данное строение располагается на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально-складские предприятия V класса опасности, кадастровая стоимость которого определена по состоянию на 06 декабря 2016 года в размере 6 023 920,08 руб. /том 1 л.д. 9, 100-101/.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 12.12.2016 г., вступившим в законную силу, с ФИО5 в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы взыскано неосновательное обогащение. Основанием для взыскания явилось использование ФИО5 указанного земельного участка для обслуживания принадлежащего ей строения, располагающегося на участке. Размер взысканной суммы определён по формуле для расчета арендной платы за пользование участком, исходя из его кадастровой стоимости /том 1 л.д. 139-146, 147-151/.

С учетом данных обстоятельств, принимая во внимание вышеприведённые нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд приходит к выводу о наличии у ФИО1 как собственника нежилого строения, расположенного на земельном участке, права оспорить кадастровую стоимость этого участка.

В представленном в материалы дела отчете № № рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 1 770 000 рублей /том 1 л.д. 10-103/.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от ДД.ММ.ГГГГ г. № № отказано в удовлетворении заявления ФИО1 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. В решении указано, что представленный заявителем отчет об оценке № № не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. В частности, в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 1 и № 2 отсутствуют даты предложений, при сравнении их местоположения с объектом оценки указано «различны, расположен в г. Кострома», однако в сравнительной таблице корректировка не вводится и местоположение для всех объектов-аналогов указано «г. Кострома»; несмотря на то, что отклонение рыночной стоимости от кадастровой составило 71 %, к заявлению не приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет /том 1 л.д. 111-114/.

Несмотря на указанные в решении комиссии недостатки отчета и возражения представителя заинтересованного лица - администрации г. Костромы - ФИО4, суд полагает, что отчет об оценке с учетом показаний свидетеля - оценщика Т.Е.В., показаний свидетеля А.С.В. и представленных в дело документов является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценщик Т.Е.В. является членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована.

В отчете дано описание объекта оценки, определён сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, проведён анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, проанализированы рынок земельных участков в Костромской области и фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Оценщик обосновал в отчете отказ от оценки затратным и доходным подходами и ввиду выявления достаточного количества предложений продажи земельных участков производственного назначения выбрал для оценки метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В качестве объектов-аналогов оценщик использовал следующие земельные участки:

- объект-аналог № 1 - земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 - земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 - земельный участок по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.

В частности, идентично: вид разрешенного использования (под производственные объекты), месторасположение (г. Кострома) и расположение относительно автомагистрали (внутриквартально, в отдалении от автомагистрали), местоположение в населенном пункте (промышленная зона), отсутствие железнодорожных путей.

По имеющимся различиям между объектом оценки и объектами-аналогами оценщик сделал соответствующие корректировки: корректировку на передаваемые имущественные права (по объектам-аналогам № 2 и № 3 продавалось право аренды); корректировку на масштаб (повышающая по объекту-аналогу № 2). Кроме того, так как стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. Введенные корректировки в отчете обоснованы.

Определённую отчетом рыночную стоимость земельного участка оценщик Т.Е.В. подтвердил в судебном заседании при допросах в качестве свидетеля, а также в письменных пояснениях, представленных в материалы дела представителем административного истца. Т.Е.В. указал, что в отчете допущены опечатки в описании местоположения некоторых объектов-аналогов. Однако вывод в итоге по местоположению объектов-аналогов сделан достоверный, соответственно обоснованно не применена корректировка на местоположение. Т.Е.В. представил документы, подтверждающие даты предложений к продаже объектов-аналогов. Кроме того, он указал, что на объекте-аналоге № 1, действительно, имеются бетонные конструкции неопределённого назначения без достоверной технической документации, которая бы позволила определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта, не относящиеся ни к зданиям, ни к сооружениям. Фундаментом эти конструкции не являются, какого-либо функционального назначения не несут. Предлагаемая в объявлении цена на земельный участок соответствует ценам предложений на аналогичные участки, расположенные в той же промышленной зоне. При оценке применена скидка на торг, которая позволяет учесть некоторые факторы, влияние которых на стоимость объекта рассчитать невозможно.

Допрошенный судом в качестве свидетеля член комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области А.С.В., участвовавший в рассмотрении комиссией заявления ФИО1, пояснил, что имеющаяся на земельном участке - объекте-аналоге № 1 площадка из бетонных плит не оказывает влияния на его рыночную стоимость, потому что для конкретного собственника это может быть как положительным, так и отрицательным фактором. Строений на участке нет. Оснований считать, что участок имеет улучшения, не имеется.

Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено, административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчете, с учетом данных оценщиком Т.Е.В. показаний, показаний свидетеля А.С.В., под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости земельного участка не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований.

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для физического лица может являться дата обращения в комиссию.

ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, поэтому датой подачи заявления следует считать дату обращения в комиссию - 14 июля 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально-складские предприятия V класса опасности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 декабря 2016 года в размере 1 770 000 (один миллион семьсот семьдесят тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 14 июля 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов