Дело № 3а-303/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2020 года город Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Семагиной Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,  

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося у него в аренде земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

Требования мотивировал тем, что на указанном земельном участке расположено принадлежащее ему здание производственной базы с кадастровым номером ***. 

Намереваясь выкупить земельный участок, он обратился в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области. В ответ им был получен проект договора купли-продажи земельного участка, цена которого была рассчитана из его кадастровой стоимости 9 790 876 руб. 32 коп. 

Вместе с тем согласно отчету ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» об оценке недвижимости рыночная стоимость земельного участка составляет 6 496 871 руб. 

В связи с этим истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости 6 496 871 руб., обязать ответчика внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительство Ульяновской области, в качестве заинтересованного лица – Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области. 

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске. Просил также восстановить срок для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела.

В письменном отзыве на иск представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» указал на то, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 7068 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственной базой, расположенный по адресу: ***, поставлен на государственный кадастровый учет 24 декабря 2014 года. 

24 декабря 2014 года в соответствии с п. 2.1.17 Приказа Минэкономразвития РФ № 222 от 12 августа 2006 года «Об утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимость вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» была внесена кадастровая стоимость в размере 9 790 876 руб. 32 коп., которая определена с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости 1385,24 руб. за 1 кв.м, утвержденного Постановлением Правительства Ульяновской области от 18 января 2012 года № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области», дата определения кадастровой стоимости – 24 декабря 2014 года.

Надлежащим ответчиком по делу считает государственный орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости.  

Представленный административным истцом отчет об оценке земельного участка № 0283/20 от 5 октября 2020 года, подготовленный ООО «Бизнес-оценка-аудит», не оспаривает, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет.

Областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» в письменном отзыве на иск просило отказать в удовлетворении требований истца. 

Представитель Управления Росреестра по Ульяновской области в письменном отзыве на иск указал на то, что Управление не оспаривает право истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Своими действиями права истца не нарушало. Средние удельные показатели кадастровой стоимости были утверждены Постановлением Правительства Ульяновской области № 21-П от 18 января 2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области».

Административный истец в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка не обращался.

Управление не уполномочено проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной актом органа власти. В Управлении отсутствуют специалисты, обладающие специальными познаниями в вопросах оценки объектов недвижимости. В связи с этим Управление не может оспорить представленный истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы Управление не заявляет.

Заслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела установлено, что на основании договора уступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 2 июня 2020 года ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***. 

На указанном земельном участке расположено принадлежащее истцу на праве собственности здание производственной базы с кадастровым номером***. 

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 24 декабря 2014 года в размере 9 790 876 руб. 32 коп. актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области № 14004 от 24 декабря 2014 года. 

Дата внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости – 24 декабря 2014 года.

В июле 2020 года истец обращался в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области с заявлением, в котором просил разрешить ему выкупить указанный земельный участок.

22 июля 2020 года был составлен договор купли-продажи земельного участка № 167-24/ф, в котором цена земельного участка была рассчитана от его кадастровой стоимости 9 790 876 руб. 32 коп. и составила 1 026 042 руб. 01 коп.  

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Учитывая дату внесения в ГКН сведений о кадастровой стоимости здания, на момент обращения истца в суд с настоящим иском (9 октября 2020 года) срок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости истек. 

Вместе с тем суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость земельного участка, исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для административного истца. Очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ульяновской области не проводилась. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами. 

Кроме того, истец стал арендатором земельного участка на 2 июня 2020 года, именно с той даты кадастровая стоимость объекта недвижимости стала затрагивать его права. 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, истец представил в суд отчет об оценке № 0283/20 от 5 октября 2020 года, составленный ООО «Бизнес-Оценка-Аудит».

Согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 24 декабря 2014 года составляет 6 496 871 руб. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Из раздела «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.  

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки – земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под производственной базой, для размещения производственных зданий, общая площадь 7068 кв.м, местонахождения: ***, кадастровый номер ***. 

При проведении оценки оценщику были представлены: договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ульяновской области, № 01/24-372 от 10 мая 2018 года, договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 2 июня 2020 года, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на здание производственной базы с кадастровым номером ***, выписка их ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером ***.

Указано, что земельный участок расположен в ***. Транспортная доступность хорошая, заезд с второстепенной дороги, выходящей на ***, территория огорожена, подъездные пути заасфальтированы. Земельный участок находится в удалении от основных объектов инфраструктуры района, окружающая застройка – производственно-складские объекты. Земельный участок осматривался оценщиком. 

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано использование его по текущему назначению под производственные объекты. 

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчете указал тенденции развития отечественного рынка недвижимости. 

В отчете дан обзор социально-экономической ситуации в регионе – Ульяновской области на дату оценки; приведен анализ рынка коммерческой недвижимости в Ульяновской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил сравнительный подход (метод сравнения продаж). В отчете указаны мотивы отсутствия оснований для использования затратного и доходного подходов к оценке земельного участка. 

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании. 

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений объектов недвижимости, расположенных в ***. Определение стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости произведено по 3 объектам-аналогам. 

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. 

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик – ФИО2 является членом НП «Деловой союз оценщиков» (свидетельство № *** от 16 декабря 2011 года), включен в реестр оценщиков 16 декабря 2011 года за регистрационным номером 0448. Диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП № *** от 26 апреля 2002 года, выдан Нижегородским государственным университетом им. Н.И. Лобочевского, программа «Оценка строительство предприятия (бизнеса)». Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 30 января 2018 года по направлению «Оценка недвижимости», выдан Федеральным бюджетным учреждением «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров», срок действия – до 30 января 2021 года. Гражданская ответственность ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» застрахована в СПАО «Ингосстрах», полис № *** от 11 января 2020 года со сроком действия по 10 января 2021 года. Стаж работы в оценочной деятельности – 20 лет.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2014 года в размере 6 496 871 руб. 

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости считать 9 октября 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.