Дело № 3а-265-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О., 

с участием представителя заинтересованного лица ФИО1, действующего на основании доверенности от 24.10.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 11.07.2017 № 576 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, равной 11770000 рублей по состоянию на 01.01.2013, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии, не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Административные ответчики Управление Росреестра по Пермскому краю, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве, просили о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица ГБУЗ ПК «Городская поликлиника № **» административное исковое заявление не поддержал, свои доводы изложил в письменных возражениях.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том 576), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что ГБУЗ ПК «Городская поликлиника № **» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок площадью 2537 кв.м с кадастровым номером № ** по адресу: ****. 

Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по состоянию на 01.01.2013 была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** в размере 24863132 рубля 77 копеек.

Не согласившись с указанной оценкой, ГБУЗ ПК «Городская поликлиника № **» 14.06.2017 обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № П/455 и представило отчет об оценке рыночной стоимости № 72-1/17-Т от 26.04.2017.

Решением Комиссии от 11.07.2017 № 576 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 11770000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 26.04.2017.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № ** от 26.04.2017 был произведен по состоянию на 01.01.2013, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 11.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 53%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2013 в размере 11770000 рублей.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное также не оспаривается административным истцом, что следует из текста административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 26.04.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № 576) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Ссылку административного истца в обоснование заявленных требований на то, что в нарушение требований пунктов 5 и 11 ФСО № 3 к отчету не приложены копии материалов исследования ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», которое не опубликовано в общедоступном печатном издании, суд признаёт несостоятельной, так как копии указанных материалов приведены оценщиком в основном тексте отчета об оценке.

Административный истец полагая, что не соблюден принцип достоверности и проверяемости, чем нарушены требования пункта 11 ФСО № 3, указывает на приведение оценщиком информации только по 5 предложениям о продаже земельных участков, в то время как по остальным 7 предложениям источники информации не обеспечены свободным доступом, которые должны быть приложены к отчету.

Между тем оценщиком 7 предложений не были использованы при расчете рыночной стоимости, поскольку данные земельные участки невозможно идентифицировать на кадастровом квартале и проверить сведения о характеристиках представленных земельных участков, что и послужило критерием отбора объектов-аналогов. Источники информации, подтверждающие сведения о других 5 объектах-аналогах, использованных при расчете рыночной стоимости, отобранных из 12 предложений о продаже земельных участков, оценщиком представлены. В связи с чем, утверждение истца о нарушении пункта 11 ФСО № 3 суд считает неубедительным.

Утверждения заявителя о несоответствии отчета об оценке требованиям пунктов 5, 11 ФСО № 3, так как имеются сомнения относительно стоимости сделки по объекту-аналогу № 2, приведённой в информации об этом объекте на странице № 73 отчета, и таких сведений в источнике информации, являются несостоятельными.

Оценщиком в качестве объекта-аналога № 2 представлен земельный участок площадью 6797 кв.м, расположенный в кадастровом квартале **. Информация о данном участке, приложенная к отчету на странице 73, взята из портала услуг Росреестра. Оценщиком приведены сведения о стоимости сделки, имеющей обременение (ипотеку) с данным участком – 32600000 рублей. В случае, если оценщик возьмет стоимость объекта – 47600000 рублей, это не приведет к изменению конечной рыночной стоимости объекта оценки.

Суд не усматривает оснований согласиться с доводами административного истца и в части нарушения пункта 20 ФСО № 7, пункта 3 ФСО № 2 вследствие применения в качестве объекта-аналога под номером 2 земельного участка как незастроенного, в то время как на участке были расположены здания бывшей швейной фабрики.

Как следует из представленных административным истцом скриншотов, ссылка на которые имеется в административном исковом заявлении (строки № 25, 26, столбцы М, Q), земельный участок на момент продажи был не застроен. Также стороной истца не учтено, что в силу пункта 20 ФСО № 7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком К. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано пять объектов-аналогов, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение п.п. 5 и 11 ФСО № 3, п. 20 ФСО № 7 и п. 3 ФСО № 2, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.07.2017 № 576, будучи направленным на обеспечение исполнения ГБУЗ ПК «Городская поликлиника № **», как налогоплательщиком обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления ГБУЗ ПК «Городская поликлиника № **» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 11.07.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 11 июля 2017 года № 576 - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 22 ноября 2017 года.

Судья (подпись)