Дело №2–164/2025

УИД № 54RS0041-01-2024-002021-50

Поступило 09.09.2024 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

р.п. Маслянино 18 февраля 2025 года

Черепановский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи Кутькиной Е.Б.,

при секретаре Фокиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Нива» к ФИО1 о признании предварительного договора о купле-продаже земельной доли основным договором, признании права собственности на земельную долю, 

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Сибирская Нива» обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании предварительного договора о признании предварительного договора о купле-продаже земельной доли основным договором, признании права собственности на земельную долю, указывая, что (дата) между ФИО1 и ООО «Сибирская Нива» заключен Предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. На основании п. 1.1 Предварительного договора о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 06,10.2017 г. стороны обязуются заключать в будущем договор купли -продажи ............ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный относительно ориентира, ________, общей площадью ............ кв. м. Право собственности ответчика подтверждается Государственным Актом на право собственности, владения, пользования землей за №, Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от (дата) Стоимость вышеуказанного имущества стороны оценили в 25 ООО (Двадцать пять тысяч) рублей. Согласно и. 1,3 Предварительного договора от (дата) Стоимость доли в праве общей долевой собственности оплачивается Покупателем единовременно полностью при заключении настоящего (предварительного) договора. ООО «Сибирская Нива» считает Предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата) основным договором купли продажи. Договорные обязательства ООО «Сибирская Нива» исполнила в полном объеме, стоимость вышеуказанного имущества оплатила в полном объеме. (дата) истец направил ответчику Требование с предложением совершить сделку купли-продажи явиться (дата) в 11.00 в МФЦ, расположенное по адресу: ________, р. ________. Факт направления Требования в адрес ответчика подтверждается Описью вложения, кассовым чеком от (дата) Вышеуказанное требование ответчиком не получено. В назначенную дату и время ФИО1 не явился, о причинах неявки ООО «Сибирская Нива» не сообщил. ООО «Сибирская Нива» с 2017 года добросовестно, открыто и добровольно владеет вышеуказанным имуществом, использует земельный участок в целях сельскохозяйственного производства. На данном земельном участке осуществляется посев сельскохозяйственных культур. Подтверждением факта совершения сделки по отчуждению вышеуказанного имущества служит: выдача ответчиком на представителя ООО «Сибирская Нива» нотариально удостоверенной ФИО2, нотариусом нотариального округа Маслянинского района Новосибирской области от (дата) с полномочиями; «продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую мне долю в праве общей долевой собственности на земельный участок (долю), выделенный или без выдела из земель с\х назначения" для сельскохозяйственного использования, подписать от моего имени договор купли-продажи земельной доли (участка) и акт приема-передачи; зарегистрировать договор купли-продажи земельной доли участка) и оформить переход права собственности»; оплата стоимости доли в праве на вышеуказанный земельный участок в согласованном сторонами размере - 25 000 рублей. Следовательно, между ООО «Сибирская Нива» и ФИО3 заключен основной договор купли-продажи, совершена сделка по отчуждению доли в земельном участке.

Просит признать предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата) основным договором. Признать право собственности на ............ доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью ............ кв. м., с кадастровым номером: №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ________

В своем уточненном исковом заявлении представитель истца просит заменить ненадлежащего ответчика ФИО1 на администрацию Пеньковского сельсовета ________.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивала в полном объеме по основаниям и доводам, указанным в уточненном исковом заявлении. 

Представитель ответчика администрации Маслянинского муниципального округа ________ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства был надлежаще извещен. В представленном заявлении просил рассмотреть дело в их отсутствие, вопрос по заявленным требованиями оставить на усмотрение суда. 

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, указав, что земельный участок принадлежал его отцу. Его отец никогда бы не продал бы участок, потому что он был об этом знал, поскольку являюсь главой крестьянско-фермерского хозяйства 2003 года и по настоящее время.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснил, что ФИО7 был пайщиком, подал заявку на продажу земельной доли. Стоимость была определена 25000 руб. Комплектовали группу людей, ехали к нотариусу ФИО2, которая сверяла документы, реквизиты, формировали документы, определяли даты, готовили денежные средств ( крупными купюрами, чтобы при расчете не ошибиться), организовывали выезд кассира. В определенное время приезжали к нотариусу и оговорили тему. Нотариус принимала каждого по отдельности, каждый сообщал о своем волеизъявлении. Некоторые брали с собой родственников, но деньги каждый пайщик получал лично. Если было подозрение на адекватность, не допускали до заключения договора. Проверяли паспортные данные, просили пересчитать денежные средства, он сопровождал сделку купли-продажи доли от (дата), присутствовал на стадии оплаты и оформления доверенности от умершего ФИО1 ФИО1 к нотариусу заходил сам. На оформлении доверенности он не присутствовал.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, поэтому в силу ч.3 ст.167 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

С учетом вышеназванных обстоятельств суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика. 

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Судом установлено, что ФИО1 имел на праве общей долевой собственности земельный участок площадью ............ га без выдела в натуре, по адресу: ________, принадлежащий ему на основании Государственного акта на право собственности, владения, пользования землей за № (л.д.14), Свидетельства о государственной регистрации права от (дата).

Согласно акта приема-передачи документов и денежных средств от (дата) ООО «Сибирская Нива» от ФИО1 приняли: копию паспорта; оригинал Свидетельства о государственной регистрации права от (дата); оригинал генеральной доверенности (л.д.16 об.).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от (дата), земельный участок площадью ............ кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, Почтовый адрес ориентира: ________, с/с ФИО8, кадастровый №, правообладатель ФИО1 общей долевой собственности ............ (л.д.18-24).

В соответствии с п. 1.2 предварительного договора, срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, составляет 10 лет с момента заключения предварительного договора, но не ранее возникновения у Покупателя права на приобретение в собственность долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.

В соответствии с п. п. 1.3, 1.4 предварительного договора, стороны пришли к соглашению о том, что стоимость долей в праве общей долевой собственности в денежном выражении составляет 25 000,00 руб. Стоимость 1доли в праве общей долевой собственности окончательна и пересмотру при заключении основного договора не подлежит. Стоимость доли в праве общей долевой собственности оплачивается Покупателем единовременно полностью при заключении предварительного договора.

Согласно п. 2.2, 2.5 предварительного договора, Покупатель в любой момент времени до истечения срока, установленного для заключения основного договора вправе обратиться к Продавцу с требованием о заключении основного договора. По требованию Покупателя Продавец обязуется заключить с Покупателем основной договор на условиях, предусмотренных разделом 3 предварительного договора

В соответствии с п. 2.3 предварительного договора, Покупатель при заключении настоящего договора обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса денежную сумму в счет оплаты стоимости приобретаемой в собственность доли в праве общей долевой собственности в размере 100% от ее стоимости, определенной сторонами в п. 1.3 настоящего договора. Подтверждением передачи денежной суммы является подписанный сторонами акт приема-передачи и расходный ордер.

Как установлено судом, (дата) между ФИО1 и ООО «Сибирская Нива» был заключен предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Согласно п. 1.1, п.1.3, п. 1.4 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный относительно ориентира, МО Пеньковского сельсовета, расположенного в границах ________, принадлежащий Продавцу на основании Свидетельства о государственной регистрации права общей долевой собственности серии ________ от (дата), регистрационная запись №. Стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок стороны оценили в 25 000,00 руб., оплаченных одновременно с заключением Предварительного договора от (дата) (л.д.15-16). 

(дата) истцом в адрес ответчика направлено требование с просьбой явиться (дата) в 11.00 часов в МФЦ, расположенного по адресу: ________ для подачи заявления, Договора купли- продажи на регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ________ и внесении записи в ЕГРН о праве ООО « Сибирская Нива» в отношении проданного имущества (л.д. 17). 

Согласно сведений отдела ЗАГС ________ управления по делам ________ от (дата), в ФГИС ЕГР ЗАГС имеется запись акта о смерти № от (дата) ФИО1, (дата) года рождения, умершего (дата).

Согласно информации нотариальной палаты ________ № от (дата), после ФИО1, умершего (дата), открыто наследственное дело №.

Согласно наследственного дела № открытого (дата), с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО1, умершего (дата), обратился его сын, ФИО5. Согласно справки нотариуса нотариального округа ________ ФИО2 от (дата), наследники призванные к наследованию не обратились с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство в течение 3 лет со дня открытия производства по наследственному делу. Наследственное дело списано.

Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст.429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п.2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: указание в договоре условия, описывающее порядок идентификации продаваемой вещи, передача продавцом принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости покупателю, принятие объекта недвижимости покупателем, оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Таким образом, из содержания Предварительно договора о купле – продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата), а также того обстоятельства, что в момент подписания Предварительного договора стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли – продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, которое будет создано в будущем. Стороны не только согласовали все существенные условия основного договора купли – продажи будущей доли земельного участка, как того требуют ст.550, ст.554, ст. 555 ГК РФ, но Покупатель также произвел ее оплату согласно ст. 486 ГК РФ, а Ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества Истцу во владение и пользование.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, данное решение по вступлению в законную силу в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для государственной регистрации за истцом права собственности.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Уточненные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Нива» к администрации Маслянинсокго муниципального округа ________ о признании предварительного договора о купле-продаже земельной доли основным договором, признании права собственности на земельную долю, - удовлетворить.

Признать предварительный договор о купле-продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от (дата) основным договором. 

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Нива» право собственности на ............ доли в праве обшей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадью ............ кв. м., с кадастровым номером: №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: ________

Решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности за ООО «Сибирская Нива».

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Черепановский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья подпись Е.Б.Кутькина

Решение в окончательной форме принято (дата).

Судья подпись Е.Б.Кутькина