Дело № 3а-51/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи ФИО1,

секретарь Хлебникова А.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО Группы компаний «Сити Центр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

ООО Группы компаний «Сити Центр» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>. 

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он оплачивает имущественный налог, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает рыночную, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.

В судебном заседании представитель ООО Группы компаний «Сити Центр» ФИО2 настаивал на удовлетворении заявленных требований с выводами дополнительной судебной экспертизы от 06.11.2020г. согласился.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований оказать. В отзыве на административный иск и дополнениях к нему также просил в удовлетворении заявленных требований отказать, выражая несогласие с заключением эксперта.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований оказать. В возражениях на административный иск также просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дела в их отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости (нежилых помещений) с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В порядке статьи 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» актом ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 25 февраля 2019 года №15-16/06122018 определена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 06 декабря 2018 года в размере 616 087 061,62 рубль, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 07 марта 2019 года.

Несмотря на то, что на основании акта об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 06 октября 2020 года № АОКС-23/2020/000191 в государственный кадастр недвижимости 15 октября 2020 года внесены новые результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>, исчисление налога до этой даты осуществляется исходя из оспариваемой архивной кадастровой стоимости данного объекта. Соответственно, у административного истца по настоящее время сохраняется право оспорить результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 06 декабря 2018 года.

В соответствии с отчетом об оценке № К-118/07 от 08 августа 2019 года, представленного административным истцом и подготовленного ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы», рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 341 168 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 29 октября 2019 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №ЭЗ43/О от 22 ноября 2019 года, выполненной ООО «НЭО Эксперт» экспертом 

<

ФИО>8, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости (06 декабря 2018 года) составляет 355 468 000 рублей.

С данным заключением эксперта не согласились представитель административного истца и представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края, ходатайствовали о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 13 декабря 2019 года по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы, в связи с нарушениями, допущенными при подготовке экспертного заключения от 22 ноября 2019 года. 

В соответствии с выводами повторной судебной оценочной экспертизы 

<

№...> от 17 марта 2020 года, выполненной ООО «Оценка и Право-Юг» экспертом 

<

ФИО>9, рыночная стоимость нежилых помещений с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (06 декабря 2018 года) составляет 343 461 000 рублей.

С данным заключением эксперта не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края, ходатайствовал о назначении дополнительный судебной экспертизы.

Определением суда от 23 июня 2020 года по делу назначено проведение дополнительной судебной экспертизы, в связи с нарушениями, допущенными при подготовке экспертного заключения от 17 марта 2020 года, а именно: экспертом рыночная стоимость определена с выделением в ее составе НДС. 

В соответствии с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы 

<

№...> от 06 ноября 2020 года, выполненной ООО «Оценка и Право-Юг» экспертом 

<

ФИО>9, рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилых помещений) с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (06 декабря 2018 года) составляет 405 283 000 рублей.

С данным заключением судебной экспертизы не согласился представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 В обоснование ходатайства указал, что определенная экспертом рыночная стоимость 23 217,8 рублей за 1 кв.м не соответствует сложившемуся на дату оценки рынку недвижимости и значительно занижена, также экспертом исключены 5 585,8 кв.м общей площади из расчетов. Кроме того, экспертом осмотр не проводился, не установлены количественные и качественные характеристики, основные ценообразующие факторы, влияющие на итоговую стоимость объекта экспертизы, такие как назначение (ТРЦ), класс качества и уровень отделки, наличие дополнительных источников дохода, как вендинговые услуги, торговые островки, кинотеатр, фуд зоны и т.п. Указанные обстоятельства привели к тому, что экспертом неверно подобраны объекты-аналоги, выбраны минимальные стоимости из рынка аренды, не соответствующие объекту экспертизы.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 также не согласился с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы 

<

№...> от 06 ноября 2020 года, ссылаясь на те же доводы.

В судебном заседании была допрошена эксперт 

<

ФИО>9, подготовившая заключение судебной экспертизы. Эксперт пояснила, что ею было использовано исследование рынка объектов коммерческого назначения в г. Краснодаре во втором квартале 2018 года, проведенное ООО «Информационно-аналитическим центром недвижимости и бизнеса» группы компаний «ЮЛАС». В ходе данного анализа было отмечено, что рынок предложений по продаже торгово-развлекательных центров в г. Краснодаре неразвит. В связи с чем, невозможно сделать вывод о сложившемся среднерыночном диапазоне стоимости предложения к продаже аналогичных оцениваемому объекту недвижимости. При этом, в заключении указана не только торговая недвижимость, но и производственно-складская территория и рынок арендных ставок сопоставимых объектов недвижимости. Рыночная стоимость объекта оценки площадью 17 455,7 кв.м составляет 405 283 000 рублей. Экспертом была учтена вся площадь объекта оценки и из расчетов не были исключены 5 585,8 кв.м общей площади. Требования п.5 ФСО № 7 экспертом были соблюдены, так, в экспертном заключении на странице 11 указаны допущения и ограничения, на которых основывается оценка. На дату проведения экспертизы физические характеристики объекта экспертизы, а также информация, необходимая для оценки, содержащаяся в материалах дела, актуальны, а все расчеты искомых стоимостей произведены с учетом принятых допущений. Размер арендных ставок в торговом центре со стабильными арендаторами в большинстве случаев остается закрытой информацией, администрация торгового центра индивидуально согласовывает арендные ставки с арендаторами. При этом для якорных арендаторов делается ряд скидок. Экспертом приведена обширная выборка предложений по аренде торговых помещений и сходных типов объектов. Объем проведенного исследования рынка достаточен для выполнения оценки рыночной стоимости оцениваемого объекта и определения адекватности полученного результата.

Оценив представление заключение дополнительной судебной экспертизы 

<

№...> от 06 ноября 2020 года, а также пояснения эксперта, суд приходит к выводу о том, что указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы 

<

№...> от 

<

Дата ...>, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение дополнительной судебной экспертизы 

<

№...> от 06 ноября 2020 года содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленному на разрешение эксперта вопросу. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку, список используемой аппаратуры. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, детально расписано проведенное им исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный перед ним вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, в связи с ретроспективной датой оценки.

При оценке спорного объекта недвижимости были применен доходный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы 

<

№...> от 06 ноября 2020 года, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Доказательств того, что рыночная стоимость указанного объекта недвижимости является иной, чем отражено в дополнительном судебном экспертном заключении 

<

№...> от 06 ноября 2020 года, суду не представлено. 

Суд считает, что административным истцом доказан факт рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах суд считает административный иск подлежащим удовлетворению и определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы 

<

№...> от 06 ноября 2020 года.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровым номером 

<

№...> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

В силу положений абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Так, согласно отзыву Управления Росреестра по Краснодарскому краю на дату рассмотрения настоящего административного спора по существу оспариваемая административными истцами кадастровая стоимость является архивной, ввиду установления новой кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровым номером 

<

№...>, определенной по состоянию на 15 июля 2020 года, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 15 октября 2020 года.

Таким образом, в отношении данного объекта недвижимости следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости с 07 марта 2019 года (даты внесения оспариваемой кадастровой стоимости в ЕГРН) и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то есть 15 октября 2020 года. 

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 10 октября 2019 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 10 октября 2019 года.

При таких обстоятельствах суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы 

<

№...> от 06 ноября 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск ООО Группы компаний «Сити Центр» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...> кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 06 декабря 2018 года в размере 405 283 000 рублей на период с 07 марта 2019 года по 15 октября 2020 года.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 10 октября 2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья: 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.12.2020 года.