Дело № 2 - 263/2024

УИД: 42RS0037-01-2023-003499-89

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Юрга Кемеровской области 19 июня 2024 года 

Юргинский городской суд Кемеровской области 

в с о с т а в е:

председательствующего судьи Жилякова В.Г.,

при секретаре Ореховой А.А.,

с участием: 

истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Юрги, Управлению капитального строительства Администрации города Юрги об изъятии жилого помещения путем его выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в Юргинский городской суд Кемеровской области с вышеуказанным иском к Администрации города Юрги (л.д. 3-7).

Определением суда от 22.01.2024 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление капитального строительства Администрации города Юрги (л.д. 117).

Исковые требования мотивированы следующим.

Истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: ***

Постановлением Администрации г. Юрги № 262 от 09.03.2016 жилой дом по адресу *** признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации города Юрги от 27.04.2021 № 365 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *** изъяты для муниципальных нужд Юргинского городского округа.

Истец выразил согласие на участие в программе переселения из многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, отказался от предложенной ему квартиры и выбрал способ возмещения в виде денежной выплаты.

Размер возмещения за изымаемую у истца квартиру определен ответчиками в сумме 1737020 рублей.

Ответчиками истцу предложено заключить соглашение об изъятии у него квартиры с выплатой денежного возмещения в указанной сумме.

Истец не согласен с оценкой произведенной ответчиками, считает, что размер возмещения за изымаемую у него квартиру занижен, и не соответствует требованиям закона.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в выкупную стоимость жилого помещения включается - рыночная стоимость жилого помещения, стоимость общедомового имущества в многоквартирном доме, земельного участка с учетом доли в праве общей собственности, убытки, сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного истец, с учетом заключения по результатам судебной оценочной экспертизы и устных уточнений исковых требований, озвученных в судебном заседании, просит суд в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда обязать ответчиков заключить с ним соглашение об изъятии у него жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: ***, с выплатой ему денежного возмещения за изымаемую у него квартиру в сумме 4982788 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации города Юрги ФИО2, действующая на основании доверенности (л.д. 246), извещенная судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 243), в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации города Юрги (л.д. 245). Ранее представителем Администрации города Юрги в суд был представлен письменный отзыв на исковое заявление, в котором представитель Администрации города Юрги просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 (л.д. 119-121). 

Представитель ответчика Управления капитального строительства Администрации города, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 244), в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, доказательств уважительности причины неявки не представил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, вследствие чего суд рассматривает дело в отсутствие представителя Управления капитального строительства Администрации города Юрги. 

Выслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Частью 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ установлено, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно ч. 1 ст. 1 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Согласно п. 8 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений, в числе прочего, относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

В соответствии с п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Прекращение права собственности на недвижимое имущество предусмотрено, в частности, подпунктом 7 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ в совокупности с положениями ст. 239.2 235 Гражданского кодекса РФ и в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. 

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

При рассмотрении дела судом установлено и не оспаривается представителями ответчиков, что истец является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: *** что подтверждается договором купли-продажи квартиры от 07.11.2012, Свидетельством о государственной регистрации права и Выпиской из ЕГРН (л.д. 11, 12-13, 133).

Постановлением Администрации города Юрги от 09.03.2016 № 262 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ***, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 127).

На основании Постановления Администрации города Юрги от 27.04.2021 № 365 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: ***, подлежат изъятию для муниципальных нужд Юргинского городского округа (л.д. 131).

Истец выразил желание на участие в программе «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции», просил предоставить ему другое жилое помещение взамен изымаемого, что подтверждается заявлением (л.д. 122).

В дальнейшем истец отказался от предложенной ему квартиры (л.д. 126), вследствие чего в адрес истца Администрацией г. Юрги было направлено предложение заключить соглашение о выплате денежной компенсации за изымаемое у истца жилое помещение в сумме 1737020 рублей. Размер денежного возмещения определен на основании Отчета Оценочной компании Проспект и утвержден Постановлением Администрации г. Юрги от 28.04.2021 № 384 (л.д. 124-125, 132).

Истец, не согласившись с определенным Управлением капитального строительства Администрации города Юрги размером возмещения за изымаемую у него квартиру, не подписал соглашение о выплате возмещения за изымаемую у него квартиру и обратился в ООО «Западно-Сибирская Оценочная Компания» для оценки размера возмещения.

Согласно Отчету об оценке ООО «Западно-Сибирская Оценочная Компания» размер возмещения за изымаемую у истца квартиру был определен в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ в сумме 4012000 рублей (л.д. 29-103).

Так как между истцом и ответчиками не было достигнуто соглашения о размере возмещения за изымаемую у истца квартиру, истец обратился в суд.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

С целью определения размера причитающегося истцу возмещения за изымаемую у истца квартиру, по ходатайству истца определением суда от 05.02.2024 была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» (л.д. 181-182).

Из заключения Общества с ограниченной ответственности «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» по результатам судебной оценочной экспертизы (л.д. 190-236) следует, что размер денежного возмещения за изымаемое у истца жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: *** составляет 4982788 рублей, в том числе:

- рыночная стоимость жилого помещения без учета стоимости общедомового имущества многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом – 3298680 рублей;

- стоимость общедомового имущества многоквартирного дома, с учетом доли истца в праве общей собственности на данное имущество, – 156010 рублей;

- стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на данное имущество, – 41310 рублей; 

- убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием – 153449 рублей;

- компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 1333339 рублей.

У суда отсутствуют основания не доверять Заключению Общества с ограниченной ответственности «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» по результатам назначенной судом судебной оценочной экспертизы, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за выдачу заведомо ложного заключения, является лицом не заинтересованным в исходе дела, обладает необходимой квалификацией. Выводы эксперта подробно мотивированы и обоснованы.

Суд отклоняет доводы представителя ответчика Администрации г. Юрги о том, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение не может учитываться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, так как это не предусмотрено ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании закона.

Оплачивая взносы на капитальный ремонт жилого дома, собственник жилого помещения вправе рассчитывать на выполнение капитального ремонта жилого дома и вследствие этого на улучшение его технического состояния. Невыполнение капитального ремонта жилого дома, по мнению суда, представляет из себя упущенную выгоду, так как собственник жилого помещения лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Возмещение упущенной выгоды прямо предусмотрено ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Как указано в разделе II Обзора Верховного Суда РФ статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Верховный Суда РФ в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, прямо указал на необходимость включения в выкупная цену изымаемого жилого помещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома подлежит включению в размер компенсации за изымаемое жилое помещение, принадлежащее истцу.

Суд также отклоняет доводы представителя ответчика Администрации г. Юрги о том, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома должна определяться на дату первой приватизации жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Пунктом 6.1) ст. 2 Жилищного кодекса РФ установлено, что обязанность по организации обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования возложена на органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий.

До введения в действие Жилищного кодекса РФ аналогичная норма существовала в ст. 25 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Обязанность органов местного самоуправления производить капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в случае, если на дату первой приватизации жилого помещения капитальный ремонт многоквартирного жилого дома не производился, установлена ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса РФ.

Доказательств осуществления органом местного самоуправления капитального ремонта многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ***, представителями Администрации г. Юрги и УКС Администрации г. Юрги суду не представлено.

Между тем п. 2) ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома оплачивать взносы на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

При указанных обстоятельствах истец вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Суд полагает, что выплата собственнику изымаемого жилого помещения денежного возмещения имеет целью восстановление права на жилое помещение, вследствие чего размер денежной компенсации должен соответствовать рыночной стоимости аналогичного жилого помещения и быть достаточным для приобретения собственником изымаемого жилого помещения другого неаварийного жилого помещения, пригодного для проживания. Аварийное жилое помещение как таковой рыночной стоимости не имеет, так как признано непригодным для проживания и фактически выводится из гражданского оборота.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для исключения из определенной экспертом Общества с ограниченной ответственности «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» общей суммы денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Тот факт, что собственники жилых помещений вносили взносы на капитальный ремонт жилого дома региональному оператору, то есть в Фонд капитального ремонта Кемеровской области-Кузбасса, по мнению суда, не является основанием для отказа в выплате собственнику изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, так как в силу ч. 2 ст. 174 Жилищного кодекса РФ, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса многоквартирного дома и подлежат возврату собственнику лишь в части неизрасходованных на снос дома средств.

Кроме того, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома не имеет целью возмещения уплаченных собственником взносов на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, а является компенсацией потерь собственника, обусловленных уменьшением стоимости жилого помещения вследствие ухудшения характеристик жилого дома в связи с невыполнением органом местного самоуправления обязанности по капитальному ремонту многоквартирного жилого дома.

Каких-либо доказательств, опровергающих заключение Общества с ограниченной ответственности «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» по результатам судебной оценочной экспертизы, представителями ответчиков суду не представлено.

Представленный представителями ответчиков Отчет Оценочной компании «Проспект» по оценке размера возмещения за изымаемые жилые помещения не содержит расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома и не опровергает заключение Общества с ограниченной ответственности «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» по результатам судебной оценочной экспертизы.

Размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение, определенный ООО «Западно-Сибирская Оценочная Компания», соотносится с размером возмещения, определенным по результатам судебной оценочной экспертизы. 

При указанных обстоятельствах суд устанавливает размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение по адресу: *** в сумме 4982788 рублей.

Поскольку положения ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусматривают заключение с собственником изымаемого жилого помещения соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд с предоставлением возмещения, суд удовлетворяет требование истца об обязании Управления капитального строительства Администрации города Юрги заключить с истцом соглашение об изъятии у него для муниципальных нужд жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: *** с выплатой ему денежного возмещения за изымаемую у него квартиру в сумме 4982788 рублей. 

В то же время суд считает заслуживающими внимания возражения представителя Администрации г. Юрги о том, что Администрации г. Юрги является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу в силу того, что вопросами выплаты денежной компенсации за изымаемое жилое помещение занимается Управление капитального строительства Администрации города Юрги, которое является самостоятельным юридическим лицом.

Из п. 28.1 Положения о порядке и условиях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу до 01.01.2017 следует, что заключение договоров купли-продажи изымаемых жилых помещений с выплатой возмещения (компенсации), а также выплату денежного возмещения производит Управление капитального строительства Администрации г. Юрги со своих счетов.

При указанных обстоятельствах исковые требования, предъявленные к Администрации г. Юрги удовлетворению не подлежат.

Так как решение состоялось в пользу истца, с ответчика Управления капитального строительства Администрации г. Юрги на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ в пользу истца подлежат взысканию понесенные истцом судебные расходы.

Из представленных истцом в суд платежных документов следует, что истцом понесены расходы по оплате услуг ООО «Западно-Сибирская Оценочная Компания» по оценке размера возмещения за изымаемое у истца жилое помещение в сумме 20000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 26400 рублей, расходы по оплате почтовых услуг по направлению искового заявления и приложенных к нему документов в адрес ответчиков, в сумме 113 рублей 50 копеек, а всего 46513 рублей 50 копеек (л.д. 8, 25, 178).

Указанные суммы судебных расходов истца подлежат взысканию с Управления капитального строительства Администрации г. Юрги в пользу истца. 

Стоимость судебной экспертизы согласно документам, которые были представлены экспертной организацией ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки», составляет 37400 рублей (л.д. 239, 240), истцом оплачено за экспертизу 26400 рублей, таким образом, за экспертизу необходимо доплатить 11000 рублей.

Поскольку решение состоялось в пользу истца, недоплаченная сумма за судебную экспертизу в размере 11000 рублей в силу положений ст.ст. 96, 98 ГПК РФ подлежит взысканию с Управления капитального строительства Администрации города Юрги в пользу ООО «Центр Независимой Экспертизы и Оценки». 

Так как в удовлетворении исковых требований к Администрации г. Юрги отказано, понесенные истцом судебные расходы и оплата судебной экспертизы взысканию с Администрации г. Юрги не подлежат.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к Администрации города Юрги, Управлению капитального строительства Администрации города Юрги удовлетворить частично.

Обязать Управление капитального строительства Администрации города Юрги в течение 1 (одного) месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения суда, заключить с ФИО1 соглашение об изъятии у ФИО1 для муниципальных нужд жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: *** и выплатить ФИО1 денежное возмещение за изымаемую у него квартиру в сумме 4982788 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят две тысячи семьсот восемьдесят восемь) рублей 00 копеек. 

Взыскать с Управления капитального строительства Администрации города Юрги в пользу ФИО1 судебные расходы: по оценке размера возмещения за изымаемое у истца жилое помещение в сумме 20000 рублей, по оплате судебной экспертизы в сумме 26400 рублей, по оплате почтовых услуг по направлению искового заявления и приложенных к нему документов в адрес ответчиков, в сумме 113 рублей 50 копеек, а всего 46513 (сорок шесть тысяч пятьсот тринадцать) рублей 50 копеек.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации города Юрги отказать.

Взыскать с Управления капитального строительства Администрации города Юрги в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр Независимой Экспертизы и Оценки» в счет оплаты судебной экспертизы 11000 (одиннадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Юргинского городского суда В.Г.Жиляков

Решение принято в окончательной форме 26 июня 2024 года