№ 2а-2259/2025

44RS0002-01-2024-001760-46

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Терехина А.В., при секретаре Ларионовой Г.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании незаконными действий по государственной регистрации, аннулировании регистрационных записей,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Костромы с административным исковым заявлением о признании незаконной и аннулировании государственной регистрации Управлением Росреестра по Костромской области права собственности М.В.АА. на приобретенное с торгов нежилое здание площадью 154,5 кв.м, расположенное по адресу: ... (без присвоенных кадастровых номеров зданию и земельному участку, на котором оно расположено).

Требования мотивированы тем, что вышеуказанное здание в рамках процедуры реализации имущества ФИО1 реализовано с торгов ФИО2 На основании заявления ФИО2 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности последнего на здание по адресу: ..., как одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 154,5 кв.м, по адресу: ... (без указания номера дома), на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 3 002,32 кв.м, сформированном ФИО1 для эксплуатации трехэтажного нежилого здания (оптовой базы), площадью 468,5 кв.м, по адресу: ..., ..., которое по настоящее время не реализовывалось и сдается в аренду.

В ходе рассмотрения дела административный истец требования увеличил, просил суд:

- признать незаконной и аннулировать государственную регистрацию права собственности от 29.12.2022 № ФИО2 на нежилое здание, площадью 154,5 кв.м., по адресу: ..., ..., ... (без присвоенных кадастровых номеров: зданию и земельному участку, на котором расположено здание)с кадастровым №, расположенное на земельном участке площадью 3002,32 кв.м., по адресу:... ... с кадастровым номером №;

- аннулировать государственную регистрацию права собственности от 07.11.2023 № ФИО3 на приобретенное у ФИО2 1 (одно) этажное нежилое здание, площадью 154,5 кв.м., по адресу: ... (без номера дома) с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке площадью 3002,32 кв.м., по адресу: ... ... с кадастровым номером №;

- аннулировать государственную регистрацию права собственности от 12.12.2023 № ФИО3, на земельный участок площадью 3002,32 кв.м., по адресу: ... литера А с кадастровым номером №;

- аннулировать сведения от 07.05.2024 о снятии нежилого здания, площадью 154,5 кв.м., по адресу: ... (без номера дома) с кадастровым номером № с кадастрового учета. 

В обоснование уточненных исковых требований указано, что определением Арбитражного суда Костромской области от 28.10.2019 по деду № А31-9212/2015 утверждено положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества Лот № 1: нежилое здание, площадью 154,5 кв.м., адрес: ... (без присвоенных кадастровых номеров: зданию и земельному участку, на котором расположено здание) организатором торгов утвержден финансовый управляющий ФИО4 Пунктом 10 ст. 110 Закона о банкротстве закреплена обязанность организатора торгов указывать в публикуемом сообщении о продаже имущества должника сведения об имуществе, его составе, характеристиках, что обусловлено необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе. В соответствии с опубликованным, в период пандемии коронавируса, когда передвижение граждан было ограничено сообщением о продаже имущества (Объявление о проведении торгов сообщение № 7564543 от 03.11.2021) на торги выставлен Лот № 1: Здание, нежилое здание, площадью 154,5 кв.м., адрес: ... (без присвоенных кадастровых номеров: зданию и земельному участку, на котором расположено здание). В соответствии с опубликованным сообщением о результатах торгов № 80036844от 12.01.2022 ФИО2 признан победителем торгов Лот № 1: Здание, нежилое здание, площадью 154,5 кв.м., адрес: ... (без присвоенных кадастровых номеров: зданию и земельному участку, на котором расположено здание). Земельному участку, площадью 3505 кв.м. по адресу: ... присвоен кадастровый №. Зданию, площадью 2434,1 кв.м. по адресу: ... присвоен кадастровый №. Таким образом, утвержденное Положением и выставленное на торги нежилое здание площадью 154,5 кв.м., расположенное по адресу: ... (без присвоенных кадастровых номеров: зданию и земельному участку, на котором расположено здание) - движимое имущество. Кадастровый № присвоен строению по адресу ... (без номера дома). Кадастровый № присвоен земельному участку площадью3002,32 кв.м. по адресу ... литера А, сформированному 20.11.2007 для эксплуатации построенной ФИО1 в соответствии с утвержденным проектом оптовая база 3 (трех) этажного нежилого здания площадью 468,5 кв.м. (площадь застройки (1 (первого) этажа) 280 кв. м.) по адресу: ... судом в рамках дела № А31-9212/2015 положение о реализации строения по адресу: ... (без номера дома) с кадастровым номером44:28:020201:146; 3 (трех) этажного нежилого здания площадью 468,5 кв.м. по адресу: ... литера А, расположенного на участке, а так же права аренды земельного участка площадью 3002,32 кв.м. по адресу ... литера А с кадастровым номером 44:28:020201:38 - не утверждалось. Без утверждения Арбитражным судом в рамках дела № A31-9212/2015 положения о порядке, условиях и сроках реализации данных объектов и проведения торгов у ФИО4 отсутствовало право реализации данного имущества. При заключении в ... договора купли-продажи от 10.01.2022 с победителем торгов ФИО2 ФИО4 в нарушение требований ч. 3 ст. 213.26 Закона о банкротстве, превысив свои полномочия, незаконно в п. 1.1 договора приписал кадастровый №, присвоенный строению, расположенному по адресу ... (без номера дома) - положение о порядке, условиях и сроках реализации которого Арбитражным судом в рамках дела № А31-9212/2015 не утверждалось и которое на торги не выставлялось. Государственным регистратором многофункционального центра ... (далее МФЦ) ФИО5 установлено: В МФЦ поступили: заявление от 24.01.2024 о государственной регистрации перехода права собственности на строение, расположенное по адресу ... (без номера дома) с кадастровым номером 44:28:020201:146 к М.В.АВ.; решение Арбитражного суда от 27.02.2018 по деду № А31-9212/2015 об утверждении финансового управляющего; договор, передаточный акт от 24.01.2022; объявление о проведении торгов сообщение № 7564543 от 03.11.2021; сообщение о результатах торгов № 8003684 от 12.01.2022. Из этих документов следует, что к заявлению, в нарушение требований ч. 4 ст. 18 Закона № 218 - Ф3 не приложены: документ, подтверждающий полномочия ФИО4, как представителя заявителя ФИО1; документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав на строение по адресу: ... (без номера дома) с кадастровым номером 44:28:020201:146 (утвержденное Арбитражным судом в рамках дела № А31-9212/2015 положение о порядке, условиях и сроках реализации строения); информация об организованных торгах и о победителе торгов строения; заявление не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации; документы, подтверждающие оплату, победителем торгов ФИО2 Задаток в размере 20 процентов от стоимости Лота № 1 поступил на личный счет ФИО4 и в конкурсную массу не внесены (присвоены ФИО4). В нарушение требований: ч. 1 ст. 21 Закона № 218 - Ф3; ч. 5 ст. 25 Закона № 218-ФЗ заявление и документы, прилагаемые к нему - не возвращены (заключение от 26.01.2022). В нарушение требований п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав не приостановлена. В соответствии с предоставленной в материалы дела выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.07.2023 на основании заявления незаконно произведена государственная регистрация права собственности № от 29.12.2022 нежилого здания, площадью 154,5 кв.м., адрес:..., уд. Костромская, ... (без присвоенных кадастровых номеров: зданию и земельному участку, на котором расположено здание) как: 1 (одно) этажное нежилое здание, площадью 154,5 кв.м., по адресу: ... (без номера дома) с кадастровым номером №, на земельном участке площадью 3002,32 кв.м., по адресу: ... ... с кадастровым номером №, сформированном 20.11.2007 для эксплуатации построенной ФИО1 и введенной 16.11.2006 в эксплуатацию по адресу ... ... оптовой базы 3 (трех) этажного нежилого здания площадью 468,5 кв.м (площадь застройки (1 (первого) этажа) 280 кв.м.), которое по настоящее время не реализовывалась.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Филиал ППК «Роскадастр» по Костромской области, ФИО2, ФИО3, кадастровый инженер ФИО6

Определением Ленинского районного суда г. Костромы от 14 февраля 2025 года постановлено перейти к рассмотрению дела по иску ФИО1 в порядке гражданского судопроизводства и передать гражданское дело для рассмотрения по подсудности в Мантуровский районный суд Костромской области.

Определением Костромского областного суда от 30 июня 2025 года определение Ленинского районного суда г. Костромы от 14 февраля 2025 года отменено, административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании действий Управления Росреестра по Костромской области возвращено в суд первой инстанции для рассмотрения по правилам КАС РФ.

В судебном заседании административный истец ФИО1 не участвует, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении почтовой корреспонденции. 

Административным истцом представлено ходатайство об отложении судебного заседания ввиду заболевания, необходимости ознакомления с материалами дела, предоставления дополнительных доказательств, которое судом оставлено без удовлетворения ввиду не предоставления каких-либо документов, подтверждающих наличие уважительных причин неявки в судебное заседание, в том числе по причине болезни, а также по причине наличия у истца возможности, с учетом заблаговременного извещения о рассмотрении дела, ознакомиться с материалами дела и представить дополнительные доказательства.

Административный ответчик Управление Росреестра по Костромской области о рассмотрении дела уведомлен, в судебное заседание своего представителя не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В ходе рассмотрения дела административным ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которого 24.01.2022 в орган регистрации прав обратились ФИО4, действующий как финансовый управляющий ФИО1 на основании решения Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2018 дело № А31-9212/2015 и ФИО2 с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на здание с кадастровым номером №, площадью 154,5 кв.м., по адресу: ....Наряду с заявлениями в орган регистрации прав были представлены: решение арбитражного суда Костромской области от 27.02.2018 дело № A31-9212/2015, сообщение о проведении торгов от 03.11.2021, сообщение о результатах торгов от 12.01.2022, договор купли-продажи от 10.01.2022, передаточный акт от 24.01.2022. 29.12.2022 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на здание с к/н №, площадью 154,5 кв.м., о чем в Единый государственный реестра недвижимости была внесена запись регистрации №, а в качестве документа основания возникновения права собственности указан договор купли-продажи от 10.01.2022. Исходя из представленных документов и их содержания у органа регистрации прав имелись все основания для регистрации права собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости. Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 являлся собственником (запись регистрации № от 20.12.2006) только одного объекта недвижимости: нежилого здания площадью 154,5 кв.м. и данному зданию присвоен кадастровый №. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п. 56 Постановления № 10/22). Управления Росреестра считает, что спор по настоящему делу имеет гражданско-правовой характер, следовательно, подлежит рассмотрению в порядке искового производства и не может быть разрешен по правилам, установленным главой 22 КАС РФ. По сути, заявитель пытается оспорить зарегистрированное право собственности ФИО2 на спорный объект недвижимости, что может осуществляться лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Заинтересованные лица Филиал ППК «Роскадастр» по Костромской области, ФИО2, ФИО3, кадастровый инженер ФИО6 о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом, в судебном заседании не участвуют.

Изучив материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. ч. 8, 9, 11 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в ст. 1 установлено, что единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (ч. 3).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (ч. 6).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (ч. 7).

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии) (ч. 1 ст. 3).

Ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляется путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации (ч. 1 ст. 7).

Согласно ст. 14 указанного закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (ч. 2).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи, в том числе, прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (п. 3 ч. 3).

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с: возникновением права на созданный объект недвижимости или объект незавершенного строительства, если в отношении таких объектов недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет; возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи; прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи); переходом права на объект недвижимости (ч. 4).В соответствии со ст. 15 данного закона, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению, в том числе, лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права; сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 3).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4).

Снятие с государственного кадастрового учета и (или) государственная регистрация прекращения права, а также одновременно ограничения права или обременения объекта недвижимости (при условии наличия записей о государственной регистрации права, об ограничении права или обременении данного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости) в случае прекращения существования здания, сооружения, расположенных в них помещений, машино-мест, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса вследствие боевых действий и (или) в связи с наступлением чрезвычайной ситуации осуществляются также на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления и прилагаемых к такому заявлению акта осмотра места нахождения объекта недвижимости, подготовленного в порядке, предусмотренном пунктом 5 части 6 статьи 69.1 настоящего Федерального закона, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости, письменного согласия собственника (собственников) объекта недвижимости (собственника (собственников) всех помещений или машино-мест, расположенных в здании или сооружении, если таким объектом недвижимости является здание или сооружение) на осуществление государственной регистрации прекращения права (при условии наличия записей о государственной регистрации права собственности или иного вещного права (права хозяйственного ведения или права оперативного управления) на данный объект недвижимости (помещения или машино-места, расположенные в здании или сооружении, если таким объектом недвижимости является здание или сооружение) в Едином государственном реестре недвижимости), документа, подтверждающего факт возникновения чрезвычайной ситуации (в случае, если данный объект недвижимости прекратил существование в связи с наступлением чрезвычайной ситуации) (ч. 11).

В ст. 18 закона закреплено, что заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (ч. 1).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч. 4).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

Согласно ст. 21 закона, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц (ч. 1).

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике (ч. 3).

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, в том числе, если заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав не подписано заявителем в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 21).

Основания для приостановления по решению государственного регистратора осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведены в ст. 26 названного Федерального закона и к ним, в числе прочего относятся случаи, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 27).

Согласно ч. 1 ст. 28, государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Как следует из материалов дела, ФИО1 являлся собственником нежилого здания площадью 154,5 кв.м с кадастровым номером № по адресу: ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 3002,32 кв.м по адресу: ... ....

Изначально указанный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду площадью 800 кв.м. под строительство оптовой базы сроком на три года на основании постановления главы самоуправления г. Мантурово от 08.10.2003 № 491, договора от 08.10.2003 № 297, акта передачи и приема земельного участка от 08.10.2003.

Дополнительным соглашением № 2 от 26.10.2006 срок указанного договора аренды продлен по 07.10.2007, произведена государственная регистрация договора аренды (уведомление от 20.12.2006).

На основании постановления главы муниципального образования городского округа г. Мантурово от 29.11.2007 № 778 утверждена площадь и границы земельного участка, расположенного по адресу: ..., землепользователь - ФИО1, общая площадь земельного участка 3002,32 кв.м.

Согласно уведомления о внесении изменений в ЕГРН, в реестр внесены изменения о площади вышеуказанного земельного участка, присвоен кадастровый №.

Из ответа Управления Росреестра по Костромской области от 19.04.2024 на обращение ФИО7 от 03.04.2024, следует, что 20.12.2006 по заявлению истца от 05.12.2006 была осуществлена государственная регистрация права собственности на здание площадью 154,5 кв.м., расположенное по адресу: .... Основанием государственной регистрации послужило представленное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 24 от 29.11.2006, выданное заведующим отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ г. Мантурово. Сведения о нежилом здании (оптового склада) внесены в ЕГРП на основании представленной в управление справки БТИ от 04.12.2006 № 919.

23.12.2013 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Костромской области нежилому зданию оптового склада площадью 154,5 кв.м. был присвоен кадастровый №.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.02.2018 по делу № A31-9212/2015 ИП ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в его отношении введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4

Определением Арбитражного суда Костромской области от 28.10.2019 утверждено положение о порядке и сроках реализации имущества должника ФИО1, в том числе, по продаже Лот № 1 здание, нежилое здание, площадью 154,5 кв.м по адресу: ....

03.11.2021 финансовым управляющим размещено объявление о проведении торгов по реализации имущества должника путем публичного предложения, в состав которого вошло указанное нежилое здание площадью 154,5 кв.м., расположенное по адресу: ....

12.01.2022 на официальном сайте информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» финансовым управляющим было размещено сообщение о результатах торгов, согласно которому победителем торгов по приобретению здания признан ФИО2

10.01.2022 финансовым управляющим ФИО4 и победителем торгов ФИО2 был заключен договор купли-продажи имущества должника в виде нежилого здания с кадастровым номером 44:28:020201:146, расположенного по адресу: ..., сторонами подписан передаточный акт от 24.01.2022.

24.01.2022 в орган регистрации прав обратились ФИО4, действующий как финансовый управляющий ФИО1 на основании решения Арбитражного суда Костромской области от 27.07.2018 по делу № А31-9212/2015 и ФИО2 с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на здание с кадастровым номером № площадью 154,5 кв.м по адресу: ....

Вместе с заявлениями в орган государственной регистрации были представлены: решение арбитражного суда Костромской области от 27.02.2018 дело № A31-9212/2015, сообщение о проведении торгов от 03.11.2021, сообщение о результатах торгов от 12.01.2022, договор купли-продажи от 10.01.2022, передаточный акт от 24.01.2022, что подтверждается описью документов.

Согласно заключений от 26.01.2022 органа государственной регистрации, оснований для возврата без рассмотрения документов о государственной регистрации перехода прав собственности на здание с кадастровым номером 44:28:020201:146 не имеется, представленные документы соответствуют требованиям, установленным ч.ч. 3, 5 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В соответствии с уведомлениями от 04.02.2022 регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости приостанавливалась в связи с наличием ограничения прав в отношении данного имущества, запретов на осуществление регистрационных действий.

В последующем 29.12.2022 произведена государственная регистрация № права собственности ФИО2 на нежилое здание, площадью 154,5 кв.м., по адресу: ..., ..., ....

Из ответа Управления Росреестра по Костромской области от 19.04.2024 также следует, что идентификация отчуждаемого в собственность ФИО2 нежилого здания, указанного в договоре купли-продажи имущества от 10.01.2022, в ЕГРН осуществлена органом регистрации прав по характеристикам объекта и его адресу. Кадастровый номер объекта недвижимости, не указанный в объявлении о продаже имущества, был указан в договоре купли-продажи в связи с тем, что объект недвижимого имущества учтен в ЕГРН с таким кадастровым номером.

Определением Арбитражного суда Костромской области 08.06.2022 ФИО4 освобожден от исполнения обязанностей, финансовым управляющим назначен ФИО8, который определением суда от 28.12.2022 также освобожден от исполнения обязанностей, финансовым управляющим назначен ФИО9

Между финансовым управляющим ФИО1 - ФИО9 и Отделом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Мантурово Костромской области заключено соглашение от 02.05.2023 о расторжении договора аренды земельного участка № 297 от 08.10.2003, сторонами подписан акт приема передачи земельного участка от 02.05.2023.

Между ИП ФИО2 и ФИО3 заключен договора купли-продажи от 31.10.2023 нежилого здания нежилого здания площадью 154,5 кв.м с кадастровым номером 44:28:020201:146 по адресу: .... Сторонами подписан акт приема-передачи от 31.10.2023 указанного имущества.

ФИО3 и Отделом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа г. Мантурово Костромской области заключен договор купли-продажи № 708 от 07.12.2023 земельного участка с кадастровым номером № площадью 3002,32 кв.м по адресу: ... литера А. В договоре указано, что на земельном участке имеется объект недвижимости - здание площадью 154,5 кв.м с кадастровым номером № по адресу: .... Сторонами подписан акт приема-передачи от 07.12.2023 указанного имущества.

Согласно информации из государственного реестра об адресе объекта адресации, земельному участку с кадастровым номером № и зданию с кадастровым номером № присвоен адрес: ....

В ЕГРН внесены записи от 07.11.2023 №, от 12.12.2023 № о регистрации права собственности ФИО3 на вышеуказанные здание и земельный участок.

ФИО3 в адрес Администрации Мантуровского муниципального округа Костромской области представлено уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства, а именно здания с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ....

В последующем ФИО3 в Администрацию Мантуровского муниципального округа Костромской области представлено уведомление о завершении сноса вышеуказанного объекта капитального строительства от 23.04.2024.

Согласно выписке из ЕГРН от 02.11.2024, здание площадью 154,5 кв.м с кадастровым номером № по адресу: ... снято с кадастрового учета 07.05.2024 в связи со сносом.

Согласно ч. 3 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; ведение Единого государственного реестра недвижимости, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года № 154-О указал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. 

Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. 

Исходя из положений ст. 227 КАС РФ, для признания незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями незаконными, судом принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В силу ст. 61 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что в данном случае не усматривается оснований полагать действия административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области, выразившиеся в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости с кадастровым номерами 44:28:020201:146 и 44:28:020201:38, незаконными, не соответствующими требованиям Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Напротив, по делу видно, что регистрационные действия произведены регистрационным органом на основании заявлений и документов, представленных финансовым управляющим ФИО1 - ФИО4 и ФИО2, как сторонами договора купли-продажи имущества № 1 от 10.01.2022, в последующем ФИО2 и ФИО3, как сторонами купли-продажи от 31.10.2023, самим ФИО3, в отношении представленных документов произведена проверка их действительности, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица, после чего произведены регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества.

Предусмотренных ст.ст. 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ оснований для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав судом не установлено, оснований полагать, что регистрационный орган произвел регистрацию и кадастровый учет при наличии оснований для отказа к этому, не имеется.

Доводы административного истца, изложенные в административном иске и в заявлениях о том, что право ФИО2 зарегистрировано на объекты недвижимости, которые не были реализованы на торгах, о не соответствии документов, представленных на регистрацию, установленным требованиям, наличии оснований для возврата документов, приостановлении регистрационных действий являются несостоятельными, поскольку они основаны на неверной оценке истцом фактических обстоятельств дела.

Кроме того, доводы административного истца о незаконности действий финансового управляющего ФИО4, превышении им полномочий, присвоении денежных средств не подлежат оценке в рамках настоящего административного дела, где предметом спора является проверка законности действий органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на объекты недвижимости.

Суд также считает необходимым отметить, что исходя из заявленных требований, ФИО1 по существу оспариваются вещные права ФИО2 и ФИО3 на недвижимое имущество.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзацах первом и втором пункта 52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Пленум № 10/22) разъяснили, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. 

Зарегистрированное право может быть преодолено только путем предъявления иска, решение по которому является основанием для внесения записи в ЕГРН. К такому иску относится, в частности, иск о признании права собственности, виндикационный и реституционный иски, иски о расторжении договора и возврате имущества.

В абз. 4 п. 52 постановления Пленума № 10/22 указано, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

В п. 56 постановления Пленума № 10/22 также указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время - КАС РФ) или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время - КАС РФ) или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

Учитывая изложенные разъяснения, истец, полагая свои права нарушенными регистрацией прав ФИО2 и ФИО3 на недвижимое имущество, не лишен права обратиться в суд за защитой своих прав в порядке гражданского иска.

Таким образом, суд не находит оснований полагать действия Управления Росреестра по Костромской области незаконными, в связи с чем в удовлетворении требований административного иска следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд 

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области о признании незаконными действий по государственной регистрации, аннулировании регистрационных записей оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья А.В. Терехин

Решение изготовлено в окончательной форме 03 сентября 2025 года.