Дело № 2-186/19

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

03 апреля 2019 года

Дубненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Григорашенко О.В.,

при секретаре Кругляковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СторчакаПЮ к ООО "Бетиз и К" о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, неустойки за неисполнение требований о соразмерном уменьшении цены договора, неустойки за неисполнение условий договора о постановке объекта на кадастровый учет, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Бетиз и К" о соразмерном уменьшении цены договора и взыскании разницы проектной общей площади квартиры и фактической площади квартиры, процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, неустойки за просрочку исполнения обязательств по передаче квартиры застройщиком по договору участия в долевом строительстве, убытков, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя.

В обоснование иска ФИО1 указал, что 02.12.2015 года между ООО "Бетиз и К" и истцом заключен договор участия в долевом строительстве от N №, по условиям которого ООО "Бетиз и К" приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство многоэтажного трехсекционногосеми-девятиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже в 

<

адрес>, и передать ФИО1 по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность двухкомнатной квартиры проектной общей площадью (с учетом лоджий и балконов) №3 кв. м, проектной общей площадью № кв.м., проектной жилой площадью № кв.м. стоимостью 4472 100 рублей, а ФИО1 обязался уплатить обусловленную договором цену.Обязательства по оплате цены договора ФИО1 исполнены.

13.07.2016 годаООО "Бетиз и К", во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве от 02.12.2015 №, передало ФИО1 по передаточному акту двухкомнатную квартиру №, общей площадью с учетом всех частей здания № кв. м, общей площадью жилого помещения № кв.м.., жилой площадью № кв.м., расположенную по адресу:

<

адрес>.

Вместе с тем, после регистрации права собственности на квартиру выяснилось, что фактическая площадь квартиры, переданной ФИО1 по передаточному акту от 13.07.2016 года, меньше, чем площадь квартиры, предусмотренная договором участия в долевом строительстве от 02.12.2015 № на 12,2 кв. м.

При этом по данным кадастрового паспорта и выписке из ЕГРП, при определении площади квартиры застройщиком была учтена площадь террасы, которая является общим имуществом собственников многоквартирного дома и не могла быть включена в общую площадь квартиры истца с внесением за нее оплаты. 

При уменьшении на площадь террасы, фактическая площадь квартиры № кв. м вместо № кв. м., предусмотренных договором от 02.12.2015 года №.

В связи с отклонением фактической суммарной площади квартиры, сумма излишне уплаченных денежных средств составляет 647 208 рублей из расчета 4472100 руб./ 84.3 кв.м. = 53050 руб. за 1 кв. м x 12.2 кв.м., которые истец просит взыскать с ответчика. Поскольку ООО "Бетиз и К" на момент подписания акта приема-передачи знал о несоответствии передаваемой квартиры условиям договора участия в долевом строительстве и до настоящего времени не возвратил излишне уплаченные истцом денежные средства, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых согласно представленного расчета составляет 139224 рубля. 

Учитывая, что ответчик ввел в заблуждение истца относительно состава квартиры, ФИО1 полагая, что является собственником террасы, начал производить работы по строительству навеса над предполагаемой террасой. Однако решением Дубненского городского суда от 16.10.2018 года на истца возложена обязанность по демонтажу металлической конструкции (навеса), установленной на крыше многоквартирного дома, в виду незаконности использования общедомового имущества. Расходы по установке данной металлической конструкции составили 337 343 руб., затраты на ее демонтаж-59067 руб. 53 коп., а всего 402410 руб. 53 коп., которые истец относит к убыткам.

Кроме того, ответчик допустил просрочку по передаче объекта долевого строительства на 12 дней (с 01.07.2016 года по 13.07.2018 года), что с учетом положений п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года составляет 37565 рублей.

Истцом застройщику была направлена претензия о выплате разницы между фактической и проектной площадью квартиры, процентов, причиненных убытков и неустойки, которая оставлена ООО "Бетиз и К" без ответа, что в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" влечет наложение штрафа в размере 50% от присужденной судом суммой. 

В соответствии с нормами законодательства о защите прав потребителей, истец также просил взыскать с ООО "Бетиз и К" компенсацию морального вреда, которую оценил в размере 100000 рублей.

В судебное заседание истец не явился, воспользовавшись правом на представление его интересов адвокатом Лариной И.С., которая исковые требования уточнила, просила в дополнение к заявленному иску взыскать с ООО "Бетиз и К" в пользу истца неустойку за просрочку выполнения законного требования потребителя о соразмерном уменьшении цены квартиры в размере 1000000 руб. (с учетом снижения по ст. 333 ГКРФ), а также неустойку за нарушение п. 2.1.6 договора, согласно которому ответчик взял на себя обязательства по проведению кадастрового учета жилого дома в течение 10-ти рабочих дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 27.06.2016 года, следовательно, срок передачи документов в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним истекал 12.07.2016 года. Вместе с тем, необходимые документы для регистрации права собственности на объект долевого строительства были переданы ООО "Бетиз и К" только 12.09.2018 года, что лишило истца возможности своевременно зарегистрировать право собственности на квартиру. Согласно представленного истцом расчета размер заявленной неустойки составил 2183503 рубля. Также уточнила исковые требования в части взыскания разницы между проектной и фактической площадью квартиры, указав ее в размере 649332 руб..

Представитель ответчика - ООО "Бетиз и К" по доверенности ФИО2 исковые требования не признал, указав, что согласно заключенному между сторонами договору долевого участия в строительстве, застройщик взял на себя обязательства по передаче участнику долевого строительства квартиры со следующими характеристиками: количество комнат 2 (две); проектная общая площадь с учетом лоджий и балконов, террас-84,3 кв.м.; проектная общая площадь – 72,1 кв.м.; проектная жилая площадь -45,9 кв.м.. К договору передана схема расположения квартиры, где отражено расположение квартиры в доме, а также на этаже с проектными характеристиками квартиры и с указанием ее площади. 13.07.2016 года между сторонами подписаны передаточный акт, акт о взаиморасчетах и акт приема выполненных работ, согласно которым у сторон взаимных претензий друг к другу не имелось. Исходящим письмом от 18.09.2017 года истец был уведомлен о постановке многоквартирного жилого дома на кадастровый учет. Согласно договору долевого участия в строительстве, схеме расположения квартиры, извлечению из технического плана здания от 18.04.2016 года, выписке из ЕГРН от 18.09.2018 года, терраса входит в состав квартиры, принадлежащей истцу.ООО "Бетиз и К" передало С.П.ЮБ. объект долевого строительства соответствующий требованиям в сфере строительства объектов жилого фонда и условиям договора и закона. В связи с чем, требования истца о возврате денежных средств являются необоснованными. 

Требования по определению площади жилого помещения регулируются Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 года N531, в соответствии с которым площадь балконов, лоджий, веранд и террас не учитывается при определении общей площади жилого помещения. На основании данных требований площадь террасы не включена в площадь квартиры, содержащейся в ЕГРН. Представленные документы подтверждают законность составления технического плана дома, включающего в себя графическое изображение квартиры, в соответствии с которым терраса в ходит в ее состав. Данная терраса не является общим имуществом в многоквартирном доме и ответственность за ее обслуживание лежит на собственнике квартиры. 

Решение суда, которым на истца была возложена обязанность по демонтажу установленных им на кровле дома металлических конструкций, по мнению представителя ответчика, вынесено в связи с нарушениями, допущенными ФИО1 при осуществлении переустройства и перепланировки жилого помещения, а также изменения фасада здания без согласования с органом местного самоуправления и без учета мнения других собственников, а не из-за виновных действий ООО "Бетиз и К". При этом, суд не ограничивал возможность использования данной террасы ФИО1, а указал на необходимость осуществления его прав в соответствии с требованиями закона. 

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами истцом произведен неверно, поскольку днем начала течения срока следует считать день получения ответчиком претензии, а размер затрат истца на самовольную постройку не является некачественно оказанной услугой/работой, в связи с чем, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат. 

Размер заявленных истцом неустоек, штрафа и компенсации морального вреда является явно завышенным, в связи с чем, ответчик просит суд снизить их размер в случае удовлетворения заявленных ФИО1 требований. Кроме того, ответчик считает, что основания для взыскания штрафа и компенсации морального вреда отсутствуют в связи с отсутствием виновных действий ответчика.

Представитель третьего лица –Администрации г. Дубны ФИО3, действующая на основании доверенности, пояснила, что 29.03.2017 годаФИО1 обращался в орган местного самоуправления с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, в которой ему было отказано в связи с несоблюдением норм жилищного и градостроительного законодательства при осуществлении работ по устройству навеса.

Выслушав представителей сторон, третьего лица, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1

Как установлено в судебном заседании следует из материалов дела, 02.12.2015 года между ООО "Бетиз и К" и ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по строительному адресу: 

<

адрес> согласно которому застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство многоэтажного трехсекционного семи-девятиэтажного жилого дома с нежилыми помещениями на первом этаже в 

<

адрес>, и передать ФИО1 по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность двухкомнатной квартиры проектной общей площадью (с учетом лоджий и балконов) 84.3 кв. м, проектной общей площадью 72.1 кв.м., проектной жилой площадью 45.9 кв.м. стоимостью 4472 100 рублей, а ФИО1 обязался уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с пунктом 2.1.2 договора установлен срок передачи объекта долевого строительства – 1-ое полугодие 2016 года. Таким образом, последняя дата, когда квартира должна быть передана истцу по передаточному акту была установлена договором 30.06.2016 год.

В соответствии с передаточным актом от 13.07.2016 г. застройщик передал дольщику в собственность двухкомнатную квартиру, общей площадью с учетом всех частей здания 84,3 кв. м., общей площадью жилого помещения 72.1 кв.м., жилой площадью 45,8 кв.м. по адресу:

<

адрес>.

При этом в стоимость объекта долевого строительства (квартиры) была включена стоимость террасы, что подтверждается условиями договора участия в долевом строительстве, передаточным актом, актом о взаиморасчетах, актом приема выполненных работ и не отрицалось стороной ответчика в ходе судебного разбирательства. 

Таким образом, предоставленными документами установлен факт продажи террасы, расположенной на кровле жилого дома, ООО "Бетиз и К" истцу.

13.09.2017 г. проведена государственная регистрация права собственности за ФИО1 на жилое помещение –двухкомнатную квартиру, площадью 72,1 кв. м., с кадастровым № расположенную по адресу:

<

адрес>, о чем сделана запись регистрации права.

Рассматривая требования истца об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве суд учитывает следующие обстоятельства.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании пп. 3 п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и должно обеспечивать, в том числе: доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса).

Согласно статье 290 Гражданского кодекса, статей 161 - 162 Жилищного кодекса, спор, связанный с правом на общее имущество, может быть рассмотрен судом по требованию одного из собственников (или нескольких собственников) помещений многоквартирного дома, либо при передаче собственниками помещений в доме управляющей компании права на обращение в суд с подобным иском, путем принятия соответствующего решения на общем собрании.

Материалами дела подтверждено, что решением общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме в качестве управляющей организации было выбрано ООО "Домострой", которое в силу закона обладало правом на обращение в суд с требованием о возврате в общую долевую собственность кровли дома, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

ООО "Домострой" обратилось в суд с иском к ФИО1 о возложении обязанности по демонтажу металлической конструкции на кровле дома. 

Поскольку иск был обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих право общей долевой собственности на общие помещения дома.

Решением суда от 16.10.2018 года исковые требования ООО "Домострой" удовлетворены. Суд обязал ФИО1 демонтировать металлическую конструкцию, установленную на кровле дома, а также привести общее имущество в состояние, существовавшее до установки данной конструкции. 

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 2, 10, 16 и 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) в состав общего имущества включаются: крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Таким образом, законом определено, что кровля жилого дома включается в состав общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, понятие "кровля" приводится в "СП 17.13330.2011. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76", утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 г. N 784, согласно которым кровля представляет собой верхний элемент покрытия (крыши), предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков, она включает кровельный материал, основание под кровлю, аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и др.".

Согласно Письму ФНБУ "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 8 июня 2013 года N 08-2135-КП "О направлении разъяснений" кровля - это оболочка крыши или покрытия здания, подвергающаяся атмосферным воздействиям. Кровля здания не является отдельным этажом здания.

Письмом Государственного Комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29 апреля 2002 года N НМ-2243/19 разъясняется, что площадь холодных пристроек (террас, пристроенных веранд и т.п.) указывается в графах 7 и 11 экспликации к поэтажному плану здания и включается в общую площадь квартиры и индивидуального жилого дома с использованием установленных коэффициентов.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30 сентября 2011 года N 531, зарегистрированным в Минюсте РФ 7 ноября 2011 года N 22231, и действовавшим на момент передачи объекта долевого строительства истцубыли утверждены "Требования к определению площади здания, помещения", согласно которым общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 6).

Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

В Правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306) определено, что конструктивные и технические параметры многоквартирного дома или жилого дома включают в себя материал стен, кровли, этажность и др.

Согласно пп. "б" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 в состав общего имущества многоквартирного дома включены крыши домов.

В соответствии с пп. "а" п. 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

По смыслу приведенных выше норм материального права отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Спорная кровля не имеет изолированные выходы и непосредственным образом связана с другими помещениями дома, о чем свидетельствуют данные фотоматериалов, представленных суду.

Доказательства того, что на момент появления в жилом доме первого собственника (момент возникновения права общей долевой собственности на общее имущество здания) спорные помещения фактически не использовались жильцами дома для их нужд и в иных целях, чем обеспечение эксплуатации жилого дома, не представлено.

В материалах дела представлены доказательства (фотоматериалы) наличия на спорной кровле другого помещения с выходом на крышу дома.

Таким образом, переданная истцу по договору терраса расположена на крыше, не выделена для самостоятельного использования и связана с обслуживанием жилого дома.

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, как разъяснено в определении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N 5-КГ12-7, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на частькрыши многоквартирного дома, являющейся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещении.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что взимание с истца платы за часть кровли (террасы) по договору долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес> от 02.12.2015 г., заключенного между ООО "Бетиз и К" и ФИО1, согласно которому дольщик направляет собственные денежные средства на проектирование и строительство многоэтажного жилого дома в порядке долевого участия, с последующей передачей ему эксплуатируемой кровли (террасы) нельзя признать законным.

В соответствии с пунктом 1.1. договора участия в долевом строительстве № от 02.12.2015 года, проектная общая площадь квартиры составляет 72.1 кв.м., проектная общая площадь квартиры с учетом террасы- 84.3 кв.м.. Согласно извлечению из технического плана здания по данной квартире, площадь террасы составляет 40,8 кв.м.

В силу положений ч. 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи23 настоящего Федерального закона.В соответствии с Приложением к Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", для террас установлен понижающий коэффициент 0.3. 

Согласно письменным пояснениям ООО "Бетиз и К" и представленному в них расчету, стоимость оплаченной истцом террасы составила649332 руб. (40.8 кв.м. * 0.3 = 12.24 кв.м.; 4472100 руб. (цена договора) / 84.3 кв.м. = 53050 руб. (стоимость одного кв. м.); 12, 24 кв.м. * 53050 = 649332 руб.). Данная сумма подлежит взысканию в пользу истца. 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный доми (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ,застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Частью 2 вышеуказанной статьи предусмотрено, чтов случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленными по делу доказательствами, при передаче объекта долевого строительства застройщиком, последним допущенонарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства на 12 дней.

Размер неустойки, с учетом периода нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, составил 37565 рублей (4472100 руб. * 12 дней * 2 * 1/300 * 8,57%). Оснований для уменьшения размера неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не усматривает.

Также суд считает обоснованными требования истца о взыскании неустойки за неудовлетворение в добровольном порядке требований о соразмерном уменьшении цены договора исходя из следующего. 

В силу п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 названного Кодекса).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранениянедостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Так, согласно ч. 1 ст. 29 Закона N 2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору предъявить, в том числе, требование об уменьшении цены выполненной работы (договора).

Согласно ст. 31 данного Закона требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу) подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.

При этом, согласно п. 3 ст. 31 данного Закона за нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пени), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона N 2300-1.

Согласно п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах), просрочки неустойку (пени) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика было направлено требование об уменьшении цены договора, полученное им 27.09.2018 года, которое в установленный законом срок не было удовлетворено.

В тоже время суд считает, что размер неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, заявленный истцом в сумме 1000000 рублей, является чрезмерным, ис учетом положения ст. 333 ГК РФ, подлежит снижению до 30000 рублей. 

В соответствии со статьей 15 Закона N 2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая характер нарушения прав потребителя и объем нарушенных прав, длительность нарушения, степень вины причинителя вреда, принцип соразмерности и справедливости, и исходя из судейской убежденности о том, что установленный размер компенсации морального вреда является достаточным, разумным и справедливым, суд определяет размер компенсации морального вреда в сумме 1000 рублей.

При этом заявленный истцом размер денежной компенсации морального вреда в 100 000 руб. суд находит чрезмерным, не отвечающим требованиям разумности и справедливости.

В силу ч. 6 ст. 13 Закона РФ N 2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В п. 34 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что уменьшение штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потерпевшего на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации также возможно при наличии соответствующего заявления ответчика и в случае явной несоразмерности заявленных требований последствиям нарушенного обязательства.

Критерии соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно исходя из установленных по делу обстоятельств.

В судебном заседаниипредставителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера штрафа на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При уменьшении размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика ввиду несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд учитывает конкретные обстоятельства спора, в том числе характер и длительность допущенных ответчиком нарушений прав потребителя, поведение сторон при заключении и исполнении договора, общеправовые принципы разумности, справедливости и соразмерности, и приходит к выводу о наличии оснований для уменьшения штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя до 20000 рублей.

Рассматривая требование истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, суд не находит правовых оснований для их удовлетворения в виду следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Условие заключенного сторонами договора долевого участия в строительстве в части продажи имущества, отнесенного законом к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, является ничтожным независимо от признания его таковым судом. 

Как следует из положений части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно, в связи с чем проценты, установленные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, на суммы возвращаемых денежных средств не начисляются.

Учитывая, что до рассмотрения настоящего спора у ответчикаотсутствовали основания полагать безосновательными внесенные истцом в счет оплаты по договору денежные средстваза террасу, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворены быть не могут.

Разрешая требования ФИО1 в части взыскания неустойки за несвоевременную передачу объекта строительства в собственность истца, а именно не предоставления в установленный договором срок документов в органы, осуществляющие государственную регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними (пункты 1.1 и п. 2.1.6 договора) суд приходит к следующему. 

В соответствии со статьей 8Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов долевого строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает частнику долевого строительства неустойку (пени), если участником долевого строительства является гражданин, неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ действующая на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, уплачивается застройщиком в двойном размере.

По правилу названной выше нормы Закона в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока, период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Таким образом, законодателем установлен момент возникновения гражданско-правовой ответственности застройщика за нарушение обязательства по договору участия в долевом строительстве по передаче объекта долевого строительства и момент её окончания - день подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства.

Иных условий возникновения гражданско-правовой ответственности в виде неустойки на основании ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов долевого строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в частности таких как – постановка застройщиком дома на кадастровый учет, законом не предусмотрено.

Акт приема-передачи квартиры подписан между сторонами 13.07.2016 года. При таких обстоятельствах требования истца в указанной части суд признает необоснованными.

Также отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска ФИО1 о взыскании убытков, которые истец связывает с установкой и последующим демонтажем металлической конструкции (навеса) на предполагаемой террасе.

Учитывая требования, предъявляемые статьями 15, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации при отнесении составляющих заявленную сумму к убыткам, суд исходит из следующего: истец не доказал наличие совокупности условий, при которых указанные в иске убытки подлежат взысканию с ответчика; у истца отсутствуют основания требовать с ООО "Бетиз и К" компенсации расходов на установку и демонтаж металлических конструкций, поскольку в силу положений ст. 246, 247, 290 гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 4 ст. 17, ст. 26, ч.2 ст. 40 Жилищного Кодекса Российской Федерации, Правил пользования жилыми помещениями, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, ФИО1 был вправе разместить металлические конструкции и осуществлять их эксплуатацию только в соответствии с разрешением на переустройство и (или) перепланировку, однако указанное разрешение истец не получил.

Таким образом, заявленные истцом расходы в причинно-следственной связи с действиями ответчика не находится, поэтому требование о взыскании убытков судом отклоняется.

В виду того, что исковые требования ФИО1 судом удовлетворены частично, с учетом положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлиныпропорционально удовлетворенным требованиям (иск удовлетворен на 11,13% + 300 руб. – требование о компенсации морального вреда). 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования СторчакаПЮ к ООО "Бетиз и К" о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, неустойки за неисполнение требований о соразмерном уменьшении цены договора, компенсации морального вреда и штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Бетиз и К" в пользу СторчакаПЮ разницу проектной общей площади квартиры и фактической площади квартиры в размере 649332 руб., неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2016 года по 12.07.2016 года в размере 37565 рублей, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя,с учетом ее уменьшения на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 30000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, с учетом его уменьшения на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 20000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в размере 426 рублей 05 копеек, а всего подлежит взысканию 738323 рубля 05 копеек.

В удовлетворении исковых требованийСторчакаПЮ к ООО "Бетиз и К" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, неустойки за неисполнение условий договора о постановке объекта на кадастровый учет, а также неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя в большем размере -отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Дубненский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2019 года

Судья