РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 июля 2019 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1410/2019 по административному исковому заявлению ООО «РосБизнесНедвижимость» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «РосБизнесНедвижимость» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, в котором просило

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 615,9 кв.м., этаж № -1, адрес объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 11 136 902 рубля,

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 57,8 кв.м., этаж: подвал № 1, этаж № 1, адрес объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 1 045 158 рублей, 

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1 234,8 кв.м., этаж № 2, адрес объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.05.2015 года в размере 24 483 500 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилых помещений. 

Заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, № Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не принято к рассмотрению в связи с истечением срока подачи такого заявления. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № Комиссией отклонено.

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке, просит требования удовлетворить, восстановив пропущенный по уважительной причине срок обращения в суд с заявлением в отношении двух объектов недвижимости. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 22.05.2019 года ФИО2 заявленные требования поддержала на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении, просила административный иск удовлетворить.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили. 

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 615,9 кв.м., этаж № -1, адрес объекта: 

<

адрес>, -1 этаж, комнаты №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, на праве собственности принадлежит ООО «РосБизнесНедвижимость», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 24.05.2019 года.

Собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 57,8 кв.м., этаж: подвал № 1, этаж № 1, адрес объекта: 

<

адрес>, -1 этаж комнаты №№ 26, 27, 1 этаж комнаты № 30, является ООО «РосБизнесНедвижимость», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 24.05.2019 года.

Нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 1 234,8 кв.м., этаж № 2, адрес объекта: 

<

адрес>, также на праве собственности принадлежит ООО «РосБизнесНедвижимость», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 24.05.2019 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года составляет 18 247 872 рубля 88 копеек, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года составляет 1 712 497 рублей 24 копейки, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 06.05.2015 года составляет 36 584629 рублей 70 копеек, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24.05.2019 года.

Вышеуказанные нежилые помещения входят в состав нежилого здания с кадастровым номером 63:04:0202039:60, которое включено в Перечень объектов недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения, на 2019 год, утвержденный приказом министерства имущественных отношений Самарской области от 29.10.2018 года № 1608, под пунктом 6396.

В соответствии со ст. 14, п.1 ст. 372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" /в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД/ является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ N 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

Административный истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений и обратился с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не приняла к рассмотрению заявление ООО «РосБизнесНедвижимость», поскольку срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № истек 13.12.2018 года.

Заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № Комиссией отклонено. При этом указано, что в соответствии с п.10 и п.11 ФСО № 7 оценщик проводит анализ рынка в сегменте рынка, необходимых для проведения оценки. При этом возможно расширение сегмента рынка на территорию, схожую по экономическим показателям с территорией расположения объекта оценки. Объект оценки расположен в г.Новокуйбышевск, анализ рынка проведен по города областного подчинения Самарской области (кроме г.Тольятти, и г.Самара). Однако, судя по выбранным для расчетов объектам-аналогам (Куйбышевский район г.Самары), расширение рынка проведено на территорию г.Самара. Расширение сегмента рынка не обосновано, анализ рынка г.Самары не произведен. Нарушен п.11 ФСО № 7. В соответствии с п.5 ФСО № 3 отчет об оценке не должен вводить в заблуждение пользователя отчета. На странице 24 отчета оценщик указывает на анализ рынка по городам Самарской области, включая Новокуйбышевск (средняя цена коммерческой недвижимости – 39753 руб./кв.м.). При этом, оценщик, получая результата менее 20 тыс. руб./кв.м., никак его не сопоставляет с анализом рынка – нарушен п.5 ФСО № 3.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорных объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объектов оценки их рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

ООО «РосБизнесНедвижимость» в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке ООО «Логика» от 29.05.2019 года №, от 28.05.2019 года №.

Из отчета от 29.05.2019 года № усматривается, что объектами оценки являлись нежилые помещения с кадастровыми номерами, №, № итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 12.12.2013 года составляет в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 11 136 902 рубля, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1 045 158 рублей.

Из отчета от 28.05.2019 года № усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 06.05.2015 года составляет 24 483 500 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в ст.11 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на даты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости нежилых помещений основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами. 

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленные административным истцом Отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Федерального Закона Российской Федерации N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Из письменных пояснений оценщика ООО «Логика» ФИО1 следует, что в отчете об оценке проведен анализ предложений к продажам встроенных помещений аналогичного назначения в Куйбышевском районе г.Самара и г.Новокуйбышевске Самарской области. Для проведения анализа использованы архивные данные Информационной системы «Центр» на дату предложения. Архив оценщика по объектам-аналогам содержит проверенную информацию по объектам-аналогам на дату предложения, уточнение информации, указанной в карточках объявления, проводилось посредством телефонных переговоров с продавцами или представителями продавцов. Анализ рынка строенных помещений торгово-офисного назначения либо помещений свободного назначения с возможностью использования в качестве таковых показал ограниченное количество такого рода предложений в г.Новокуйбышевск на дату оценки. Исходя из ограниченности предложений рынка аналогичных объектов недвижимости, оценщик был вынужден расширить сегмент рынка по фактору «местоположение». Наиболее близким по территориальному положению является рынок Куйбышевского района. Географически, Куйбышевский район города и г.Новокуйбышевск граничат между собой (Куйбышевский район города плавно переходит в г.Новокуйбышевск). Однако для проведения более точной корректировки по местоположению, оценщик использовал данные вторичного рынка жилой недвижимости. Данный выбор обусловлен тем фактом, что стоимость жилой недвижимости наиболее полно показывает уровень социальной и деловой активности рассматриваемого района, особенно при отсутствии предложений к продажам коммерческой недвижимости в оцениваемом районе. Таким образом, оценщик принял к рассмотрению 3 объекта-аналога, расположенных в Куйбышевском районе города, причем величина корректировки по местоположению составила – 0,59% (обоснование корректировки приведено на стр.43 отчета об оценке). Анализ рынка торгово-офисной недвижимости на конец 1 квартала 2015 года, проведенного Территориальным агентством оценки (ГК «Поволжский Центр Развития») показал, что средняя стоимость торгово-офисной недвижимости по г.Новокуйбышевск составила 39 753 руб./кв.м. площади (стр.24 отчета об оценке). Указанная величина включает в себя долю, приходящуюся на земельный участок, НДС и не учитывает следующие факторы: 1) скидку на торг при продажи объектов, 2) площадь, 3) расположение относительно «красной линии», 4) наличие отдельного входа, 5) этаж расположения. Пункт 5 ФСО № 3 не нарушен. На стр. 40 отчета об оценке указано, что стоимость 1 кв.м. объектов-аналогов до применения скидки на торг, вычитания стоимости доли, приходящейся на земельный участок, НДС и иных, существенно влияющих на итоговую стоимость факторов, составляет от 40 929,20 до 48 039,87 рублей за 1 кв.м. площади, что превышает средний показатель из «Анализа рынка». Объект оценки расположен в г.Новокуйбышевск, анализ рынка аналогичных объектов недвижимости проведен по городам областного подчинения Самарской области (кроме г.Тольятти и г.Самары). Пункт 11 ФСО № 7 не нарушен. Подтверждает, что стоимость, полученная в отчете об оценке от 28.05.2019 года № 0283-1-01/19 является обоснованной и реально отражающей рыночную ситуацию на дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Суд считает возможным принять отчеты об оценке, подготовленные ООО «Логика» в качестве надлежащих доказательств, подтверждающих величину рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, №, № по состоянию на даты их оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанных отчетов.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 05.06.2019 года, дата обращения в суд - 28.06.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «РосБизнесНедвижимость» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 615,9 кв.м., этаж № -1, адрес объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 11 136 902 рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 57,8 кв.м., этаж: подвал № 1, этаж № 1, адрес объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 1 045 158 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1 234,8 кв.м., этаж № 2, адрес объекта: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.05.2015 года в размере 24 483 500 рублей.

Датой подачи административного иска в суд считать 28.06.2019 года, датой обращения ООО «РосБизнесНедвижимость» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 05.06.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 июля 2019 года.

Председательствующий: Панкова М.А.