Дело № 2-2113/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 сентября 2017 года город Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе председательствующего Свиридовой И.Г., при секретаре Шарифуллиной Н.М., с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, её представителя ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит понудить ответчика заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 1 сентября 2016г. между ним и ФИО3 заключен договор аренды №2 недвижимого имущества с последующим его выкупом, по условиям которого ФИО3 передала ему в пользование до 1 августа 2017г. принадлежащий ей на праве собственности земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> на котором расположено хозяйственное строение – баня. С 1 августа 2017г. земельный участок должен был перейти в его собственность, поскольку заключенным договором предусмотрен выкуп арендатором указанного имущества по цене 700 000 руб. – земельный участок и 300 000 рублей – баня. Истец исполнил свои обязательства, предав ответчику выкупную цену имущества в размере 1 000 000 рублей. Ответчик свои обязательства не исполняет и 4 августа 2017г. потребовал освободить земельный участок, заявив о прекращении действия договора аренды. Полагает, что у ответчика возникла обязанность по заключению с ним договора купли-продажи имущества, поэтому просит обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и расположенного на нем хозяйственного объекта - бани по адресу: 

<

адрес> по цене 1 000 000 рулей.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 обратилась с встречным иском к ФИО1, в котором указала, что 1 сентября 2016г. между ней и ФИО1 заключено два договора аренды принадлежащего ей недвижимого имущества: договор аренды № 1 земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и договор аренды № 2 земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., оба участка расположены по адресу: 

<

адрес>. На участке площадью 

<

данные изъяты> кв.м. расположен хозяйственный объект – баня. Оба договора заключены на срок по 1 августа 2017г. с последующим выкупом арендатором имущества и с внесением ежемесячных арендных платежей в сумме 10 000 рублей по одному договору и 7 000 рублей – по другому договору. Поскольку ФИО1 не исполнено обязательство по внесению арендных платежей просит взыскать задолженность по договору № 1 в размере 110 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5439,18 руб., а также задолженность по договору № 2 в сумме 77 000 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 807 руб.42 коп. (л.д.29-31)

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 настаивают на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Не согласились со встречными требованиями, ссылаясь на исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась. Пояснила, что заключила с ФИО1 два договора аренды принадлежащих ей земельных участков, по условиям которых продавала участки арендатору. Стоимость имущества по одному договору определена 2 000 000 рублей, по другому договору – 1 000 000 рублей. ФИО1 обязался уплатить ей выкупную цену за два участка в размере 3 000 000 рублей в срок по 1 августа 2017г. Однако ФИО1 ей выплатил только 1 000 000 рублей. Принимая деньги от ФИО1, расценивала их в качестве платы выкупной цены за оба участка. Поскольку в срок по ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 не выплатил ей 3 000 000 рублей, считает, что условия договоров им не исполнены, и с 1 августа 2017г. оба договора прекратили свое действие. Настаивает на удовлетворении встречного иска, поскольку обязательства по внесению арендных платежей ФИО1 не исполнены.

Представитель ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании поддержала довода и требования ответчика.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО3 подлежащими частичному удовлетворению, исковые требования ФИО1 - не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п.1 ст.624 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу требований п.3 ст.609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Согласно ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 Гражданского кодекса РФ) 

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником двух земельных участков, расположенных по одному адресу: 

<

адрес>. Площадь одного земельного участка составляет 

<

данные изъяты> кв.м. и он состоит на кадастровом учете с кадастровым номером №. Площадь второго земельного участка составляет 

<

данные изъяты> кв.м. и он состоит на кадастровом учете под номером № (л.д11,43).

На одном из участков расположено хозяйственное строение – баня общей площадью 20,5 кв.м., собственником которой также является ФИО3 (л.д.12) Сторонами не оспаривается, что хозяйственное строение расположено в границах земельного участка, площадью 1500 кв.м.

1 сентября 2016г. между ФИО3 и ФИО1 заключено два идентичных договора аренды с последующим выкупом земельных участков по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты> кв. и 

<

данные изъяты> кв.м., по условиям которых Арендодатель (ФИО3) передал, а арендатор (ФИО1) принял в пользование земельные участки, на одном из которых (площадью 

<

данные изъяты> кв.м.) расположено хозяйственное строение – баня, на срок по 1 августа 2017г. Арендатор обязался вносить в установленные договором сроки арендную плату (п.2.2.2 договоров). Пунктом 2.4. договоров стороны определили, что недвижимое имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения всей обусловленной п.3.3 договора выкупной цены имущества в установленные сроки. Разделом 3 каждого из договоров стороны определили порядок расчетов. В соответствии с п.3.1. договора № 1 (в отношении участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м.) размер арендной платы составляет 10 000 рублей в месяц. Размер ежемесячной арендной платы по договору №2 – составляет 7 000 рублей. Согласно п.3.2 каждого договора, арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 15 числа каждого месяца на расчетный счет, указанный Арендодателем. Выкупная цена имущества установлена пунктами 3.3. договоров №1 и № 2. Выкупная цена участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. установлена сторонами в 2 000 000 рублей, которую арендатор выплачивает ежемесячно по 181 000 рублей. Выкупная цена имущества по договору № 2 составляет 1 000 000 рублей, из которых выкупная цена земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. составляет 700 000 рублей, хозяйственного строения (бани) – 300 000 рублей, которые арендатор выплачивает ежемесячно по 63 000 рублей + 27 000 рублей. Вся сумма выкупной цены по каждому договору должна быть внесена арендатором за 10 дней до окончания срока договора аренды, а также может быть внесена досрочно. (л.д.32-33, 35-36)

1 сентября 2016г. ФИО3 передала ФИО1 оба земельных участка (площадью 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м.), расположенных по адресу: 

<

адрес>, на одном из которых расположено строение (баня). Передача имущества зафиксирована актами приема-передачи (л.д.34,37)

Исполняя обязательство по выкупу недвижимого имущества ФИО1 поэтапно передал ФИО3 денежные средства в сумме 1 000 000 рублей в уплату по договору № 2 от 1.09.2016г. ФИО3 принимала денежные средства также в уплату по договору № 2, о чем стороны составляли расписки: 20.09.2016г. – на сумму 100 000 рублей, 2.10.2016г. – на сумму 100 000 рублей, 15.10.2016г. – на сумму 50 000 рублей, 17.10.2016г. – на сумму 50 000 рублей, 31.03.2017г. – на сумму 700 000 рублей (л.д.14-18)

2 августа 2017г. ФИО3 сообщила ФИО1 об одностороннем расторжении договоров аренды № 1 и № 2 от 1.09.2016г. в связи с тем, что ФИО1 не исполнены обязательства по внесению выкупной цены. (л.д.13)

В силу требований п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ и в соответствии с условиями заключенных договоров ФИО1 был обязан вносить ежемесячно до 15 числа арендную плату за пользование переданным ему недвижимым имуществом в размере 10 000 рублей по договору № 1 от 1.09.2016г. и в размере 7 000 рублей по договору № 2 от 1.09.2016г.

Поскольку в судебном заседании ФИО1 не представлено доказательств внесения арендной платы в установленные договорами размере и сроки, суд приходит к выводу, что обязательство по внесению арендной платы ФИО1 не исполнялось.

В соответствии со ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В связи с чем, при отсутствии доказательств надлежащего исполнения ФИО1 условий договоров аренды в части внесения ежемесячной арендной платы, требование ФИО3 о взыскании с арендатора задолженности по арендным платежам, подлежит удовлетворению.

Расчет задолженности ФИО1 перед ФИО3 по арендным платежам, подлежащим взысканию, судом рассчитан следующим образом.

По договору № 1 от 1.09.2016г. размер арендной платы составляет 10 000 рублей, срок аренды с 1.09.2016г. по 1.08.2017г. (11 месяцев). Общая сума задолженности составляет 110 000 рублей (10 000 руб. *11 мес.)

По договору № 2 от 1.09.2016г. размер арендной платы 7 000 рублей, срок аренды с 1.09.2016г. по 1.08.2017г. (11 месяцев). Общая сума задолженности составляет 77 000 рублей (7 000 руб. *11 мес.)

ФИО3 заявлено требование о взыскании с ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами, вследствие уклонения от внесения арендных платежей по каждому договору аренды за период с 16.09.2016г. по 23 августа 2017г.

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. 

Поскольку в соответствии с условиями каждого договора аренды ФИО1 должен был вносить арендную плату в срок по 15 число каждого месяца, то начиная с 16 числа каждого месяца ФИО1 допускал просрочку в уплате, что в соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ является основанием для удовлетворения требования ФИО3 о взыскании с ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами за предъявленный ко взысканию период.

Определяя размер процентов за пользование чужими денежными средствам, суд руководствуется величиной ключевой ставки Банка России, действующей в периоды нарушения прав кредитора. (п.1 ст.395 ГК РФ)

С ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по договору № 1 от 1 сентября 2016 года, исходя из следующего расчета:

- с 16.09.2016 по 18.09.2016 (3 дн.): 10 000р. x 3 x 10,50% / 366 = 8,61 руб.- с 19.09.2016 по 15.10.2016 (27 дн.): 10 000р. x 27 x 10% / 366 = 73,77 руб.- с 16.10.2016 по 15.11.2016 (31 дн.): 20 000р. x 31 x 10% / 366 = 169,40 руб.

- с 16.11.2016 по 15.12.2016 (30 дн.): 30 000р. x 30 x 10% / 366 = 245,90 руб.

- с 16.12.2016 по 31.12.2016 (16 дн.): 40 000р. x 16 x 10% / 366 = 174,86 руб.- с 01.01.2017 по 15.01.2017 (15 дн.): 40 000р. x 15 x 10% / 365 = 164,38 руб.- с 16.01.2017 по 15.02.2017 (31 дн.): 50 000р. x 31 x 10% / 365 = 424,66 руб.

- с 16.02.2017 по 15.03.2017 (28 дн.): 60 000р. x 28 x 10% / 365 = 460,27 руб.

- с 16.03.2017 по 26.03.2017 (11 дн.): 70 000р. x 11 x 10% / 365 = 210,96 руб.- с 27.03.2017 по 15.04.2017 (20 дн.): 70 000р. x 20 x 9,75% / 365 = 373,97 руб.- с 16.04.2017 по 01.05.2017 (16 дн.): 80 000р. x 16 x 9,75% / 365 = 341,92 руб.- с 02.05.2017 по 15.05.2017 (14 дн.): 80 000р. x 14 x 9,25% / 365 = 283,84 руб.- с 16.05.2017 по 15.06.2017 (31 дн.): 90 000р. x 31 x 9,25% / 365 = 707,05 руб.

- с 16.06.2017 по 18.06.2017 (3 дн.): 100 000р. x 3 x 9,25% / 365 = 76,03 руб.- с 19.06.2017 по 15.07.2017 (27 дн.): 100 000р. x 27 x 9% / 365 = 665,75 руб.- с 16.07.2017 по 23.08.2017 (39 дн.): 110 000р. x 39 x 9% / 365 = 1 057,81 руб.

Всего с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами по договору № 1 от 1.09.2016 года в сумме 5 439 руб. 18 коп.

Также с ФИО1 подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, по договору № 2 от 1 сентября 2016 года, исходя из следующего расчета:

- с 16.09.2016 по 18.09.2016 (3 дн.): 7 000р. x 3 x 10,50% / 366 = 6,02 руб.- с 19.09.2016 по 15.10.2016 (27 дн.): 7 000р. x 27 x 10% / 366 = 51,64 руб.- с 16.10.2016 по 15.11.2016 (31 дн.): 14 000р. x 31 x 10% / 366 = 118,58 руб.

- с 16.11.2016 по 15.12.2016 (30 дн.): 21 000р. x 30 x 10% / 366 = 172,13 руб.

- с 16.12.2016 по 31.12.2016 (16 дн.): 28 000р. x 16 x 10% / 366 = 122,40 руб.- с 01.01.2017 по 15.01.2017 (15 дн.): 28 000р. x 15 x 10% / 365 = 115,07 руб.- с 16.01.2017 по 15.02.2017 (31 дн.): 35 000р. x 31 x 10% / 365 = 297,26 руб.

- с 16.02.2017 по 15.03.2017 (28 дн.): 42 000р. x 28 x 10% / 365 = 322,19 руб.

- с 16.03.2017 по 26.03.2017 (11 дн.): 49 000р. x 11 x 10% / 365 = 147,67 руб.- с 27.03.2017 по 15.04.2017 (20 дн.): 49 000р. x 20 x 9,75% / 365 = 261,78 руб.- с 16.04.2017 по 01.05.2017 (16 дн.): 56 000р. x 16 x 9,75% / 365 = 239,34 руб.- с 02.05.2017 по 15.05.2017 (14 дн.): 56 000р. x 14 x 9,25% / 365 = 198,68 руб.- с 16.05.2017 по 15.06.2017 (31 дн.): 63 000р. x 31 x 9,25% / 365 = 494,94 руб.

- с 16.06.2017 по 18.06.2017 (3 дн.): 70 000р. x 3 x 9,25% / 365 = 53,22 руб.- с 19.06.2017 по 15.07.2017 (27 дн.): 70 000р. x 27 x 9% / 365 = 466,03 руб.- с 16.07.2017 по 23.08.2017 (39 дн.): 77 000р. x 39 x 9% / 365 = 740,47 руб.

Всего с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами по договору № 2 от 1.09.2016 года в сумме 3 807 руб. 42 коп.

Разрешая требование ФИО1 о понуждении ФИО3 к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м и хозяйственного строения – бани, расположенных по адресу 

<

адрес>, суд приходит к следующему выводу.

ФИО3 на момент заключения договора аренды с правом выкупа, являлась собственником указанного недвижимого имущества, поэтому в соответствии со ст.209 Гражданского кодекса РФ была вправе произвести отчуждение принадлежащих ей объектов недвижимости.

При заключении договора аренды ФИО3 и ФИО1 установили, что право собственности на земельный участок и хозяйственное строение переходит от ФИО3 к ФИО1 по истечении срока аренды (1.08.2017г.) при условии внесения ФИО1 выкупной цены в установленные сроки. (пункт 2.4 договора аренды)

Окончательным сроком внесения выкупной цены в полном объеме сторонами установлен период – за 10 дней до окончания срока аренды, т.е. не позднее 21 августа 2017г. Общий размер выкупной цены – 1 000 000 рублей.

ФИО1 обязательство по внесению выкупной цены по договору № 2 от 1 сентября 2016г. исполнено в полном объеме и в пределах сроков, установленных договором. Расчет ФИО1 произведен полностью 31 марта 2017г.

Договор купли-продажи сторонами исполнен: имущество, являющееся предметом договора, передано ФИО1, денежные средства за переданное имущество получены продавцом в полном объеме в установленные договором сроки.

Заключая договор аренды с правом выкупа принадлежащего ФИО3 на праве собственности недвижимого имуществ, стороны договора аренды совершили сделку по купле-продаже этого имущества. Требование к форме договора – письменный документ, подписанный как ФИО3, так и ФИО1, сторонами соблюдено.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Следовательно, исполнив условие договора о выплате выкупной цены за переданное ему имущество, на основании п.2 ст.218 ГК РФ, ФИО1 приобрел право собственности на это имущество. Полная выплата выкупной цены означает прекращение арендных правоотношений с 1 августа 2017г. и переход арендованного имущества в собственность арендатора.

Однако на основании п.1 ст.551 ГК РФ такой переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из действий и доводов ФИО3 следует, что продавец по договору купли-продажи ФИО3 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Защита права покупателя в этом случае осуществляется по правилам п.3 ст.551 ГК РФ путем вынесения судом решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

С учетом названного порядка регулирования спорных отношений, суд приходит к выводу, что у ФИО3 отсутствует обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем хозяйственного объекта - бани по адресу: 

<

адрес>, поскольку такой договор ФИО3 уже заключен и договор сторонами исполнен.

Поэтому требование ФИО1 о понуждении ФИО3 к заключению договора купли-продажи, удовлетворению не подлежит.

Анализируя доводы ФИО3 о том, что принимая выкупную плату в размере 1 000 000 рублей, она принимала её в качестве платы по двум договорам аренды, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ответчика в этой части. Поскольку из содержания расписок, выданных ФИО3 в подтверждении принятия выкупной цены по договору, ею указывалось о принятии денежных средств по договору № 2 от 1 сентября 2016г.

Несмотря на то, что расписки (л.д.14-18) не содержат указания о том, что внесенные ФИО1 денежные средства являются выкупной платой, суд приходит к выводу о том, что денежные средства принимались продавцом в счет выкупной цены по договору № 2 от 1.09.2016г., поскольку при рассмотрении иска ФИО1 ответчиком ФИО3 заявлено о невнесении им арендных платежей по этому договору аренды, а также заявлено соответствующее исковое требование о взыскании арендной задолженности. Поэтому с учетом доводов сторон и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 полностью внесена выкупная цена по договору аренды с правом выкупа № 2 от 1 сентября 2016г.

Также несостоятельными являются доводы ФИО3 о прекращении договора аренды с выкупом № 2 от 1 сентября 2016г. по тем основаниям, что ФИО1 не внесена выкупная плата по второму договору аренды с выкупом № 1 от 1.092016г. Условиями договора № 2 от 1 сентября 2016г., также как и условиями договора № 1 от 1.09.2016г. не предусмотрено право ФИО3 на отказ от исполнения договора № 2 в связи с неисполнением ФИО1 обязанности по внесению выкупной цены по договору №1. Таким образом, исполнение обязательств по каждому договору не связано между собой, каждый договор подлежит самостоятельному исполнению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. С ФИО1 подлежит взысканию в пользу ФИО3 возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 5 124 рубля 93 копейки, исходя из суммы удовлетворенных судом требований (110 000 рублей + 5 439 рублей 18 копеек + 77 000 рублей + 3 807 рублей 42 копейки)

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи – отказать. 

Исковые требования ФИО3 к ФИО1 о взыскании арендной платы, процентов за пользование чужими денежными средствами, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 задолженность по арендной плате:

- по договору аренды №1 от 1 сентября 2016г. в сумме 110 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 5 439 рублей 18 копеек

- по договору аренды №2 от 1 сентября 2016г. в сумме 77 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 807 рублей 42 копейки, 

возмещение расходов по оплате государственной пошлины в сумме 5 124 рубля 93 копейки, а всего 201 371 (двести одна тысяча триста семьдесят один) рубль 53 копейки.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий: И.Г. Свиридова 

Решение не вступило в законную силу.