ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело 2-470/2025 

43RS0001-01-2024-009100-26

г. Киров 06 февраля 2025 года

Ленинский районный суд г. Кирова в составе

председательствующего судьи Лопаткиной Н.В.,

при секретаре Ширяевой В.И., 

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «Город Киров» в лице администрации г. Кирова к ОАО «Северовостокэнергострой», ФИО2 о погашении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, погашении регистрационной записи о праве аренды на земельный участок, 

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Киров» в лице администрации города Кирова (далее – МО «Город Киров») обратилось в суд с иском к ОАО «Северовостокэнергострой», ФИО2 о погашении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, погашении регистрационной записи о праве аренды на земельный участок. В обоснование требований указано, что в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома по адресу: {Адрес изъят} администрацией города Кирова выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от {Дата изъята} {Номер изъят}. На жилые помещения в вышеуказанном доме в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности граждан, в том числе на основании договора долевого строительства жилья от {Дата изъята} {Номер изъят}, произведена государственная регистрация права собственности на квартиру по адресу: {Адрес изъят} (номер строительный), в настоящее время {Номер изъят}. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

На основании изложенного истец просит погасить регистрационную запись от {Дата изъята} {Номер изъят} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, погасить регистрационную запись о праве аренды ОАО «Северовостокэнергострой» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, номер государственной регистрации {Номер изъят}

Представитель истца МО «Город Киров» ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, просила их удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, судебная корреспонденция возвращена по истечении срока хранения, возражений и каких-либо ходатайств не представила.

Представитель ответчика ОАО «Северовостокэнергострой» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений и каких-либо ходатайств не представил.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что в ЕГРН содержатся актуальные сведения о земельном участке с кадастровым номером {Номер изъят} (далее - участок {Номер изъят}). В границах участка {Номер изъят} расположен многоквартирный дом с кадастровым номером {Номер изъят}, по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый учет которого был осуществлен {Дата изъята}. При этом записи о том, что участок {Номер изъят} входит в состав общего имущества МКД, в разделе ЕГРН на участок 4365 отсутствуют. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании решения суда, которым установлено прекращение аренды по основаниям, установленным гражданским законодательством. Надлежащим способом защиты является требование о прекращении права аренды и ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства.

Протокольным определением от 09.01.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3 и ФИО4, которые в судебное заседание не явились, извещены своевременно, надлежащим образом, почтовая корреспонденция возвращена по истечении срока хранения, отзывов и ходатайств не представили. 

Суд, учитывая мнение представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в том числе ответчиков, в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств. Согласно п. 1 ст. 13 Закон № 214-ФЗ в обеспечение обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных ч. 2.1 настоящей статьи.

В силу ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон № 102-ФЗ) ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пп. 1 и 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с обеспеченного залогом обязательства, в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случаях признания договора залога недействительным. Статьей 413 ГК РФ также установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Статья 25 Закона №102-ФЗ содержит условия о погашении регистрационной записи об ипотеке. Так, согласно п. 1 названной статьи, регистрационная запись об ипотеке погашается путем подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя; по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения настоящего абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Залог на спорные объекты недвижимости возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 219 ГК РФ, ст.ст. 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

Согласно положениям п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу ч. 4 ст. 36 ЗК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 1 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в частях 1.1 и 12.12 настоящей статьи.

Следовательно, именно на администрации города Кирова лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с договором аренды земельного участка от {Дата изъята} ОАО «Северовостокэнергострой» (арендатор) на основании постановления администрации г. Кирова от 04.02.2013 №368-П принимает в аренду у Департамента муниципальной собственности администрации г. Кирова (арендодатель) земельный участок, расположенный по адресу: {Адрес изъят} и уплачивает аренду на условиях, предусмотренных данным договором. 

Как следует из информации, предоставленной Администрацией г. Кирова, многоквартирный дом по адресу: {Адрес изъят} снят с государственного кадастрового учета. На земельных участках, в том числе с кадастровым номером {Номер изъят} расположен многоквартирный дом по адресу: {Адрес изъят}.

{Дата изъята} на основании распоряжения заместителя главы администрации г. Кирова, главного архитектора о присвоении адресов объектам адресации - земельным участкам, расположенным в муниципальном образовании «Город Киров» и аннулировании адресов объектов адресации {Номер изъят}, земельному участку с кадастровым номером {Номер изъят} присвоен адрес: {Адрес изъят}, земельный участок {Номер изъят}, аннулирован ранее присвоенный адрес: {Адрес изъят}.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении права собственности земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} имеются актуальные записи о регистрации обременений: ипотека в силу закона, номер регистрации ограничения {Номер изъят}, залогодатель: АО «Северовостокэнергострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), залогодержатель: участники долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, основание государственной регистрации - договор о долевом участии в строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}; аренда номер регистрации ограничения {Номер изъят}, арендодатель: АО «Северовостокэнергострой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), арендатор: участники долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, основание государственной регистрации – договор аренды земельного участка от {Дата изъята}.

В связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома по адресу: {Адрес изъят} администрацией г. Кирова {Дата изъята} выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию {Номер изъят}. 

На жилые помещения в вышеуказанном доме в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности граждан. 

Исходя из права собственников помещений в многоквартирном доме на обращение с заявлением о формировании земельного участка, предусмотренного положениями ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 16, п.п. 3, 4 и 5 ст. 16 ФЗ от {Дата изъята} № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», определения местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, на органе местного самоуправления лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений. Истец в настоящее время не имеет возможности выполнить данную обязанность в связи с нахождением земельного участка в залоге участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и наличием регистрационных записей в виде ипотеки и права собственности на спорный земельный участок, несмотря на то, что участники долевого строительства зарегистрировали право собственности на жилые помещения, жилой дом введен в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 11.12.2021 производство по делу № А28-4882/2017 о банкротстве АО «Северовостокэнергострой» прекращено по ходатайству конкурсного управляющего, в связи с полным погашением требований кредиторов.

Возражений на иск названный ответчик не предоставил.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации города Кирова, предъявленных к ОАО «Северовостокэнергострой».

Учитывая, что ФИО2 в настоящее время не является собственником квартиры, расположенной по адресу: {Адрес изъят}, в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ней, следует отказать. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198, 235 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Иск Муниципального образования «Город Киров» в лице администрации г. Кирова удовлетворить частично. 

Погасить регистрационную запись от {Дата изъята} {Номер изъят} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

Погасить регистрационную запись о праве аренды ОАО «Северовостокэнергострой» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, номер государственной регистрации {Номер изъят}

В удовлетворении иска к ФИО2 отказать. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья - Н.В. Лопаткина 

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2025 года.