УИД №

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сосногорский городской суд Республики Коми в составе

председательствующего судьи Щербаковой Н.В., 

при секретаре Мухиной Г.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «УК МЕДИАН» к ФИО2 взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, пеней, судебных расходов,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «УК МЕДИАН» (далее – ООО «УК МЕДИАН») обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, образовавшейся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по жилому помещению, расположенному по адресу: 

<

адрес>, в размере 137775,51 руб., пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 31151, 05 руб., расходов по оплате госпошлины в сумме 4578,53 руб., мотивировав свои требования тем, что между ООО «Специализированный застройщик «Латириус» и ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, во исполнение которого по одностороннему передаточному акту ФИО2 было передано жилое помещение – квартира №, расположенная в вышеуказанном многоквартирном доме, истец выполняет работы и оказывает услуги по управлению многоквартирным домом, в свою очередь, ответчик обязательства по оплате коммунальных услуг ненадлежащим образом не исполняет, что привело к образованию задолженности, в добровольном порядке задолженность не погашена, судебный приказ, вынесенный мировым судьей Железнодорожного судебного участка г. Сосногорска по ходатайству ответчика был отменен.

В ходе судебного разбирательства определением суда к участию в деле в качестве третьего лица было привлечено ООО «Специализированный застройщик «Латириус».

В судебном заседании представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия не принял, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик и представитель третьего лица в суд также не явились, извещены надлежаще, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствии сторон и третьего лица.

Исследовав письменные материала дела, обозрев материалы гражданских дел №, №, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Латириус» (после переименования ООО «Специализированный застройщик «Латириус») и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № ФС-3-421 в отношении двухкомнатной квартиры с условным номером 421, общей площадью 54,9 кв.м, расположенной в многофункциональном жилом комплексе на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 33929 кв.м, находящемся у застройщика на праве собственности, расположенном по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым 77:07:0005009:47, строительный адрес: 

<

адрес>

На основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № ФС-К1/1И общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, проводимого в форме очно-заочного голосования в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, управление данным многоквартирным домом осуществляет ООО «УК МЕДИАН», истец по настоящему делу.

Обращаясь в суд с иском, истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по оплате коммунальных услуг, а также наличие задолженности, которая не погашается.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по оплате взносов за управление, содержание и текущий ремонт и дополнительные услуги, составляет 137775,51 руб., без учета начисленных пеней.

ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей Железнодорожного судебного участка г. Сосногорска Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ вынесен судебный приказ о взыскании ФИО2 задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, который был отменен определением от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ответчика, что послужило поводом для обращения ООО «УК МЕДИАН» в суд с настоящим иском. 

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации определен круг лиц, на которых возлагается обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (арендатор, наниматель, собственник, член жилищного кооператива). Однако при толковании данной нормы следует исходить из того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности и по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности».

Исходя из изложенного, плату за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги вносит законный владелец жилого помещения. До передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства законным владельцем объекта долевого строительства, а также лицом, несущим бремя содержания жилого помещения и обязанным вносить плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, является застройщик.

Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации оплата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном, доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом, либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Следует отметить, что несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости.

В настоящем случае управляющей компанией заявлено о взыскании с ответчика задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на то, что спорная недвижимость принята последним в пользование на основании одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ. 

Вместе с тем, из материалов дела с разумной степенью достоверности не усматривается, что спорное помещение было принято ответчиком в фактическое пользование путем вручения застройщиком передаточного акта, датированного ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в рамках гражданского дела № ФИО2 обращался в Сосногорский городской суд Республики Коми с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Латириус» о защите прав участников долевого строительства.

Решением Сосногорского городского суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ, односторонний передаточный акт Объекта по Договору участия в долевом строительстве № ФС-3-421 от ДД.ММ.ГГГГ, составленный ООО «Специализированный застройщик «Латириус» ДД.ММ.ГГГГ, признан недействительным. 

Этим же решением суда с ООО «Специализированный застройщик «Латириус» в пользу ФИО2 взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере 750000 руб., компенсация морального вреда в размере 20000 руб., штраф в размере 385000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 2623,45 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано. 

В ходе рассмотрения дела суды обеих инстанций установили, что в переданной ФИО2 квартире имелись недостатки, которые были отмечены при осмотре квартиры ДД.ММ.ГГГГ и отражены в соответствующем протоколе замечаний, подписанном ООО «Специализированный застройщик «Латириус» и ФИО2, также установлено, что в такой ситуации отказ ФИО2 принять объект долевого строительства был вызван нарушением застройщиком обязанности передать объект надлежащего качества и неустранением данных недостатков, необоснованного уклонения ФИО2 от принятия квартиры не установлено.

При рассмотрении спора по существу и проверке доводов искового заявления о необходимости возложения на ответчика обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги суд принимает во внимание приведенные решение Сосногорского городского суда Республики Коми и апелляционное определение Верховного Суда Республики Коми, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда имеют значение для разрешения возникших между сторонами спорных правоотношений, несмотря на то, что преюдициального значения, не имеет.

Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что спорное жилое помещение ответчику в пользование на основании одностороннего передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, как на то ссылается истец, фактически не передавалось, данный односторонний акт передачи объекта долевого строительства не имеет юридической силы.

Исходя из смысла вышеприведенных правовых норм, юридически значимыми обстоятельствами при рассмотрении спорных правоотношений являются обстоятельства передачи жилого помещения от застройщика ответчику, возникновения у ответчика возможности по осуществлению и реализации прав владения и пользования квартирой. Также необходимо установить причину, по которой до настоящего времени не подписан акт приема-передачи квартиры.

Как установлено судом, решением Сосногорского городского суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Специализированный застройщик «Латириус» возложена обязанность исполнить пункт 3.1.6 договора №ФС-3-421 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и передать ФИО2 по передаточному акту жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>) (гражданское дело №). 

По данному спору к участию в деле в качестве третьего лица судом было привлечено ООО «УК МЕДИАН», осуществляющее начисление платы за жилое помещение по указанному адресу. 

Решением Сосногорского городского суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ на ООО «Специализированный застройщик «Латириус» возложена обязанность исполнить пункт 3.1.6 договора №ФС-3-421 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и передать ФИО2 по передаточному акту жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>).

Из указанного судебного акта следует, что на дату рассмотрения спора передаточный акт сторонами не подписан, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обращался к ООО «Специализированный застройщик «Латириус» с заявлениями об устранении недостатков жилого помещения и последующем направлении ему двустороннего акта для подписания. Актом об устранении недостатков объекта от ДД.ММ.ГГГГ подтвержден факт устранения подрядчиком ООО «Билд» по указанию застройщика ООО «Специализированный застройщик «Латириус» недостатков (отсутствие регулировки) створок и уплотнителей оконных конструкций, выявленных при приемке объекта долевого строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и отсутствие со стороны ФИО2 претензий по объему и качеству выполненных работ, иные недостатки были устранены ранее. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ решение Сосногорского городского суда Республики Коми от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. 

Соглашаясь с решением суда первой инстанции, судебная коллегия указала, что ФИО2 предпринимались последовательные действия к передаче ему объекта долевого строительства в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют его письма в адрес ООО «Специализированный застройщик «Латириус» от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Факт неготовности передачи квартиры ФИО2 в надлежащем состоянии подтвержден ООО «Специализированный застройщик «Латириус» в письме от ДД.ММ.ГГГГ №, что опровергает позицию застройщика о фактической передаче квартиры ДД.ММ.ГГГГ, письмо ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено застройщиком без ответа.

Как следует из судебных постановлений по вышеуказанному гражданскому делу, в указанном деле принимали участие те же лица, что и в настоящем гражданском деле, соответственно, в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные указанными судебными актами, имеют преюдициальное значение для суда, рассматривающего настоящее дело с участием тех же лиц.

Как ранее указано судом, по смыслу вышеприведенных положений статей 153, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право владения и пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание и обслуживание данного помещения, возникает с даты подписания акта приема-передачи жилых помещений.

Между тем, истцом не представлены доказательства того, что в заявленный в иске период квартира, являвшаяся объектом долевого строительства, была передана ответчику по передаточному акту или иному документу, акт от ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается сторона истца в обоснование заявленных требований, признан недействительным вступившим в законную силу решением суда. Не представлено доказательств и того, что ответчик иным способом приобрел право пользования квартирой, тогда как именно истец, выставляя соответствующие требования должен доказать обоснованность начисления платы за жилищно-коммунальные услуги за спорный период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не представлены такие доказательства и ООО «Специализированный застройщик «Латириус», которое, будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, своего представителя для участия в судебных заседаниях не направило, позиции по заявленным требованиям не выразило и не представляло суду своих возражений.

В данном случае, причиной, по которой не был подписан акт приема-передачи квартиры послужил отказ ответчика принять жилое помещение, обусловленный нарушением ООО «Специализированный застройщик «Латириус» своих обязательств по передаче объекта долевого строительства надлежащего качества, наличием в объекте долевого строительства ряда недостатков, которые по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ устранены не были. Право участника долевого строительства не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем прямо предусмотрено частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Доказательств, свидетельствующих об уклонении ФИО2 от принятия спорного жилого помещения и подписания передаточного акта в заявленный в иске период, материалы дела не содержат, напротив, ответчик предпринимал действия для получения квартиры в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют его обращения к застройщику ООО «Специализированный застройщик «Латириус», а также наличие судебных споров между ними.

Доказательств того, что ответчик произвел вселение и фактически проживал в квартире, пользовался услугами истца в заявленный в иске период, материалы дела также не содержат. В процессе рассмотрения гражданского дела № ответчик по настоящему спору, ФИО2, не оспаривая получение ключей от квартиры от застройщика ДД.ММ.ГГГГ, настаивал на том, что жилое помещение по акту ему не передано, недостатки, выявленные при осмотре объекта долевого строительства, не устранены.

Из сведений Управления Росреестра по Республике Коми право собственности ответчика на квартиру не зарегистрировано до настоящего времени.

Передача ключей от жилого помещения ответчику ДД.ММ.ГГГГ без передачи по акту самого жилого помещения при наличии в нем недостатков, которые не были устранены застройщиком, в том числе по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствует о том, что с указанной даты (ДД.ММ.ГГГГ) ответчик получил доступ в помещение, и не подтверждает с достоверностью тот факт, что ответчик пользовался квартирой, являвшейся объектом долевого строительства, вселился и проживал в ней, отсюда суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Исходя из того, что обязанность по внесению платы за коммунальные услуги и содержание общего имущества многоквартирного жилого дома возникает у дольщиков с момента подписания передаточного акта (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации), с учетом того, что акт приема передачи объекта от ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным, доказательств передачи спорного жилого помещения по акту ответчику в спорный период времени, а равно доказательств уклонения ответчика от подписания акта приема-передачи квартиры, материалы дела не содержат. Доказательств фактического использования ответчиком указанной квартиры в спорной период времени суду также не представлено, поскольку материалами дела установлено, что в заявленный истцом период (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) спорное помещение в пользование ответчика не передавалось, постольку основания для взыскания испрашиваемой истцом задолженности и удовлетворения судом исковых требований управляющей компании отсутствуют.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания МЕДИАН» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, пеней, судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми через Сосногорский городской суд Республики Коми в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Председательствующий Н.В. Щербакова 

Копия верна, судья: Н.В. Щербакова