Дело № 2-290/2019

Решение

Именем Российской Федерации

г. Белгород 15 января 2019 года

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

Председательствующего судьи Марковской С.Н., 

при секретаре Бабыниной Е.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по ордеру ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

установил:

06 декабря 2017 года между ФИО1 и ФИО4 был заключен Предварительный договор № б/н купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка ориентировочной площадью 13-15 соток и жилого дома, площадью 43,8 кв. м, расположенных по адресу: (адрес обезличен).

Согласно условий вышеназванного договора ФИО4 должен был в срок до 05 апреля 2018 года произвести фактический и юридический раздел принадлежащего ему земельного участка площадью 2639 кв.м., заключить и подписать с истцом основной договор купли-продажи названного имущества, передать истцу продаваемое имущество по передаточному акту свободным от прав третьих лиц, а также передать истцу в течение 7 дней с момента подписания настоящего договора ключи от продаваемого жилого дома, а ФИО1 обязалась оплатить приобретаемую недвижимости за 1500000,00 рублей, при этом 1000 000,00 рублей она должна оплатить до подписания предварительного договора, а 500000,00 рублей – в день подписания основного договора.

ФИО1 свои обязательства по Договору выполнила и 06 декабря 2017 года оплатила 1 000 000,00 рублей.

ФИО4 свои обязательства по заключенному договору не выполнил, в установленный срок, раздел земельного участка не произведен, основной договор купли-продажи не заключен.

Дело инициировано иском ФИО1, которая ссылаясь на вышеназванные обстоятельства, а также то, что из уплаченных 06.12.2017 года денежных средств, в силу ч.3 п.3.1 Договора, сумма в размере 300000,00 рублей являлась задатком, выданным в обеспечение исполнения договора, просила суд:

расторгнуть предварительный договор № б/н купли-продажи недвижимости от 06 декабря 2017 года, заключенный между истцом и ответчиком;

взыскать с ответчика денежную сумму, внесенную истцом за приобретение недвижимого имущества, с учетом ч. 3 «Соглашение о задатке» Предварительного договора № б/н купли-продажи недвижимости от 06 декабря 2017 года в размере 1 300000,00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 59710,96 рублей, почтовые расходы за направленное в адрес ответчика требования о возврате задатка и аванса в сумме 181,89 рублей, по подготовке искового заявления в сумме 3000,00 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 15 314,00 рублей.

В судебном заседании истец и её представитель поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик в судебное заседание не явился о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, свои интересы доверил представлять представителю по доверенности ФИО3, который признавая наличие договорных отношений и их не выполнение по независимых от ответчика причинам, исковые требования не признал, по основаниям изложенным в возражениях.

Выслушав лиц участвующих в деле исследовав обстоятельства по имеющимся в деле доказательствам суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа указанных норм права следует, что задаток согласно ст. 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения возникшего обязательства. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение заключенного договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой и нотариальной) (ст.158 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно ст.ст.420,421, ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Статья 422 ГК РФ предписывает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст.432ГК РФ).

Факт подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости на вышеперечисленных условиях, а также факт передачи денежных средств в сумме 1000000,00 рублей не отрицается сторонами и подтверждается материалами дела.

Ответчику на праве собственности на дату заключения спорного договора принадлежали: земельный участок площадью 2639+/-35,95 кв.м. и жилой дом общей площадью 43,8 кв.м., расположенные по адресу: (адрес обезличен), что подтверждается выписками из ЕГРН.

Из условий предварительного договора купли - продажи следует, что:

«1.1.Стороны совместно обязуются в срок до 05 апреля 2018 года совершить между собой сделку купли-продажи земельного участка (ориентировочной площадью 13-15 соток) и жилого дома, площадью 43,8 кв.м., расположенных по адресу: (адрес обезличен) (к моменту заключения сделки возможно изменение географического адреса);

1.2.К моменту заключения договора указанный жилой дом принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от 31.01.2008г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (номер обезличен) от 14.11.2013 года, указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка (номер обезличен) от 31.01.2008 г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (номер обезличен) от 26.02.2008 года.

1.3.Указанное в п.1.1, имущество будет продано … за цену 1500000,00 рублей. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

2.1.Продавец обязуется:

2.1.1. В срок до 05 апреля 2018 года произвести фактический и юридический раздел земельного участка, заключить и подписать с Покупателем основной договор купли-продажи имущества, указанного в п.1.1 настоящего Договора, по цене и на условиях, установленных настоящим Договором, передать Покупателю продаваемое имущество по подписанному сторонами передаточному акту свободным от прав третьих лиц, а также передать Покупателю в течение 7 дней с момента подписания настоящего договора ключи от продаваемого жилого дома.

2.2. Покупатель обязуется:

2.2.1. Не позднее дня предоставления Продавцами документов, указанных в п.2.1.1 настоящего Договора, заключить и подписать с Продавцом основной договор купли-продажи имущества, указанного в п.1.1 настоящего Договора, по цене и на условиях, установленных настоящим Договором.

2.2.2. Уплатить Продавцу обусловленную в п.1.4 настоящего Договора цену следующим образом: сумму в размере 1000000 (Один миллион) рублей до подписания настоящего договора, сумму в размере 500000 (Пятьсот тысяч) рубля в день подписания основного договора купли продажи (наличными)».

Факт уплаты денежных средств в сумме один миллион рублей подтверждается копией платежного поручения от 06.12.2017 года.

Таким образом, судом установлено, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения договора купли-продажи будущей недвижимости - земельного участка и жилого дома за фиксированную цену, при этом, ответчик, в установленный срок, должен был сформировать (образовать, выделить) и зарегистрировать в установленном законом порядке обособленный земельный участок площадью 13-15 соток с расположенным на нем жилым домом.

В соответствии с условиями договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но и обязанность истца внести денежные средства в сумме 1000000,00 рублей, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи.

Суд соглашается с мнением истца о том, что данном случаи имеет место заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием оплаты в рассрочку и предварительной оплаты.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с чем, сумма в 1 000 000,00 рублей, является предварительной оплатой объектов недвижимости создание которых предполагается в будущем.

Заключенный между сторонами договор в своем составе содержит «соглашение о задатке» (п.3.1) из которого следует, что из уплаченной продавцу суммы (1 млн.руб), сумма в 300000,00 рублей является задатком, выданным в счет причитающихся платежей.

Учитывая разный статус внесенных денежных средств отраженный в пунктах 2.2.2. и 3.1 договора, рассматривая сумму в 1000000,00 рублей как авансовый платеж по состоявшемуся договору купли-продажи будущей недвижимости, суд полагает, что для взыскания двойной суммы задатка нет оснований.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование истца от 19 октября 2018 года, осталось без ответа, в связи с чем требования истца о расторжении заключенного 06.12.2017 года сторонами, договора, суд признает обоснованными.

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором».

Учитывая то, что с момента истечения срока действия договора и до настоящего времени ответчиком предварительно оплаченная по предварительному договору сумма, не возвращена, на сумму долга подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 45931,50 рублей исчисленные за период с 06.04.2018 года по 20.11.2018 года.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате почтовых расходов в размере 181,89 рублей, по подготовке искового заявления в размере 3 000,00 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 13 498,55 рублей, исчисленной пропорционально удовлетворенным требованиям, признанные судом необходимыми, оплата которых подтверждена доказательствами.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО4 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании уплаченных по договору денежных средств, признать обоснованным и удовлетворить в части. 

Расторгнуть предварительный договор № б/н купли-продажи недвижимости от 06.12.2017 года, заключенный между ФИО1 и ФИО4.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежную сумму, уплаченную по предварительному договору № б/н купли-продажи недвижимости от 06.12.2017 года в размере 1 000000,00 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.04.2018 года по 20.11.2018 года в размере 59710,96 рублей, расходы по оплате почтовых расходов в размере 181,89 рублей, по подготовке искового заявления в размере 3000,00 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 13 498,55 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд.

Судья С.Н. Марковская

Мотивированный текст решения изготовлен 13.03.2019 года

Судья С.Н.Марковская