дело № 3а-380/2025

(№ 3а-788/2024)

(16OS0000-01-2024-001210-05)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 17 сентября 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Крез и К» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Крез и К» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 6 633,8 квадратного метра, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 12 февраля 2011 года.

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2014 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года № 2572-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости жилого и нежилого назначения (за исключением земельных участков), расположенных на территории Республики Татарстан» в размере 194 040 109 рублей 44 копейки. 

16 мая 2022 года на основании заявления о государственном учете изменений объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об изменении площади указанного здания с «6 633,8 квадратного метра» на «7 300,9 квадратного метра». 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ...., площадью 7 300,9 квадратного метра, определена по состоянию на 16 мая 2022 года в соответствии с пунктом 9 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 24 сентября 2018 года № 514, рассчитана с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года № 2572-р, в размере 213 552 931 рубль 20 копеек.

В дальнейшем кадастровая стоимость названного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2023 года распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет 343 340 934 рубля 86 копеек.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания, площадью 6 633,8 квадратного метра, с кадастровым номером ...., определенной по состоянию на 1 января 2014 года в размере 194 040 109 рублей 44 копейки, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости в размере 130 127 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года (л.д. 29 т. 2).

В ходе рассмотрения дела представитель административного истца ФИО1 административный иск поддержала.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан, по состоянию на 1 января 2023 года. Указанное распоряжение зарегистрировано в Министерстве юстиции Республики Татарстан 17 ноября 2023 года за № 11628, опубликовано на официальном портале правовой информации Республики Татарстан http://pravo.tatarstan.ru 17 ноября 2023 года. Соответственно датой начала применения установленной распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости является 1 января 2024 года, что согласуется с положениями статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 18 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28.

Таким образом, установленная распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 24 ноября 2014 года № 2572-р кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 194 040 109 рублей 44 копейки по состоянию на 1 января 2014 года продолжает затрагивать права и законные интересы административного истца и за ним сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости этого объекта недвижимости для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, признаваемых объектами налогообложения.

При этом законом субъекта Российской Федерации могут быть установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимого имущества (абзац второй пункта 2 статьи 372, пункт 2 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 1.1 Закона Республики Татарстан от 28 ноября 2003 года № 49-ЗРТ «О налоге на имущество организаций» налоговая база в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 квадратных метров и помещений в них определяется как их кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке (часть 1 в редакции Закона Республики Татарстан от 26 июля 2024 года № 66-ЗРТ).

Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в части 1 настоящей статьи, определяется органом исполнительной власти Республики Татарстан, уполномоченным в области имущественных отношений, в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (часть 2).

Объект недвижимости с кадастровым номером .... расположенный по адресу: 

<

адрес>, включен в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2015 год, 2016 год, 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, 2021 год, 2022 год, 2023 год, 2024 год, 2025 год, утвержденные соответственно распоряжениями Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 27 ноября 2014 года № 2611-р, от 25 ноября 2015 года № 2847-р, от 25 ноября 2016 года № 3066-р, от 24 ноября 2017 года № 2718-р, от 24 ноября 2018 года № 3972-р, от 25 ноября 2019 года № 3711-р, от 16 ноября 2020 года № 3495-р, от 22 ноября 2021 года № 3555-р, от 25 ноября 2022 года № 3605-р, от 28 ноября 2023 года № 3366-р, от 19 ноября 2024 года № 3710-р.

На основании части 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлен отчет № 6/2025 от 21 февраля 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Крез и К», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... площадью 6 633,8 квадратного метра по состоянию на 1 января 2014 года составляет 130 127 000 рублей.

На основании ходатайства представителя административного ответчика судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в представленном отчете и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 1823/07-4 от 25 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации при исследовании отчета № 6/2025 от 21 февраля 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе общества с ограниченной ответственностью «Крез и К», экспертом выявлены неточности, которые могли привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведенный анализ расчетной части отчета показал, что по состоянию на 1 января 2014 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 130 127 000 рублей определена в нем неверно.

Как видно из содержания заключения эксперта, в ходе исследования экспертом применены сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... площадью 6 633,8 квадратного метра по состоянию на 1 января 2014 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 139 098 437 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Крез и К» настаивал на правильности отчета № 6/2025 от 21 февраля 2025 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» по инициативе административного истца, корректности установленного в нем размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

По мнению суда, заключение № 1823/07-4 от 25 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе назначение, площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации, сдаче в аренду объектов недвижимости (таблица 2, 13 л.д. 217-219, 236-239 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в том числе арендной ставки, экспертом применены корректировки на торг, местоположение, площадь объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 12, 15 л.д. 233-235, 241-242 т. 2).

Основными критериями отбора аналогов для спорного объекта недвижимости являлись: назначение – нежилое; использование – под коммерческие объекты; дата предложения – до 1 января 2014 года.

Возражений относительно содержания заключения эксперта, касающихся описания объекта оценки, методов расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в ходе рассмотрения дела от административного истца и административных ответчиков не поступило.

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Крез и К» на праве собственности объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административным истцом, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

При оценке заключения № 1823/07-4 от 25 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленном заключением № 1823/07-4 от 25 августа 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Общество с ограниченной ответственностью «Крез и К» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Республики Татарстан, созданную приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 января 2012 года № П/20 с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости, в связи с чем кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» до даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Крез и К» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость нежилого здания, площадью 6 633,8 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 139 098 437 рублей по состоянию на 1 января 2014 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 25 сентября 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая