Дело №

УИД №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 февраля 2025 года г. Чита

Центральный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Д.П.,

при секретаре Калашниковой Ю.Д.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании земельного участка общим имуществом, признании права общей долевой собственности на земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по которому в собственность ФИО3 перешло нежилое помещение, общей площадью 346,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> кадастровый № (свидетельство о государственной регистрации - запись о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила в адрес истца договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из которого истец установил, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером №. На данном земельном участке расположено здание площадью 1160,6 кв.м, с кадастровым номером №. В данном здании располагается нежилое помещение истца с кадастровым номером №

Пунктом 1.4. договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ответчик передает, а истец принимает в пользование часть земельного участка с кадастровым номером №, пропорционально соотношению площади принадлежащего ему помещения к площади здания, с кадастровым номером №

Необходимо отметить, что истец считал, что часть земельного участка, находящегося под зданием с кадастровым номером № пропорционально соотношению площади принадлежащего ему помещения принадлежит ему на праве собственности.

На основании изложенного, ФИО3 просил суд признать земельный участок с кадастровым номером № общим имуществом. При знать за истцом право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пропорционально соотношению площади принадлежащего ему нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 346,9 кв.м, к площади здания, с кадастровым номером № общей площадью 1160,6 кв.м.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ФИО6, ПАО Сбербанк.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена ФИО7

В судебное заседание истец ФИО3 не явился, надлежаще извещен судом о времени и месте слушания дела, причин не явки суду не сообщил, направил своего представителя.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, представила дополнительные пояснения.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена судом о времени и месте слушания дела, причин не явки суду не сообщила, направила своего представителя.

Представитель ответчика ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к ним, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Третьи лица ПАО Сбербанк, ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, надлежаще извещены судом о времени и месте слушания дела, причин не яки суду не сообщили. Ранее участвующий в рассмотрении дела представитель ПАО Сбербанк ФИО8, действующая на основании доверенности, полагала иск обоснованным, представила письменный отзыв.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником нежилого помещения по адресу 

<

адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д. 31-34).

Данное помещение расположено в здании с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес> (т. 1 л.д. 2630), которое в свою очередь размещено на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес>

В соответствии с выпиской из ЕГРН собственником земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО4 (т. 1 л.д. 23-25).

Кроме того, сособственниками здания по адресу 

<

адрес>, стр. 2, являются ФИО6 (нежилое помещение по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, - т. 1 л.д. 64-66), и ПАО Сбербанк (нежилое помещение по адресу 

<

адрес> кадастровый №, - т. 1 л.д. 69-70).

Иные нежилые помещения в здании с кадастровым номером № отсутствуют.

Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание с кадастровым номером №, по адресу 

<

адрес>, стр. 1, наименование – трансформаторная подстанция 10/0,4 кВ, принадлежащее на праве собственности ФИО4 (т. 1 л.д. 119-120).

Из материалов дела следует, что нежилое помещение по адресу 

<

адрес> принадлежит ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продавец ФИО5 передал, а покупатель принял нежилое помещение. Помещение принадлежало продавцу на праве собственности на основании решения собственника о разделе от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 12).

При этом, договор не содержит каких-либо оговорок относительно судьбы земельного участка под нежилым помещением.

Решением Центрального районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ после смерти ФИО5 произведен раздел наследственного имущества, в том числе земельный участок с кадастровым номером № по адресу 

<

адрес> (т. 1 л.д. 43) передан в собственность Смолкиной С..П. 

Ответчик, ссылаясь на то, что истец фактически использует земельный участок, занятый зданием, в котором находится принадлежащее истцу помещение, направила в адрес ФИО3 договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 17-16), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование часть земельного участка с кадастровым номером № пропорционально соотношению площади принадлежащего ему помещения к площади здания, с кадастровым номером №.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО3 указывается на то, что он считал часть земельного участка, находящегося под зданием с кадастровым номером №, пропорционально площади находящегося у него в собственности нежилого помещения, также находящимся в его собственности.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 ГК РФ (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, до принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка - не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.

Как указано выше, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.

Из изложенного следует, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договора купли - продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные ФИО5 помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, при рассмотрении настоящего дела подлежит применению общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

При этом в силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договором продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.

Подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.

Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

В силу статей 273, 552 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации", действующей с 03.07.2007, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ). (Обзор судебной практики ВС РФ №1 (2018), утв. Президиумом ВС РФ от 28.03.2018).

Следует учесть, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположено здание по адресу 

<

адрес>, строение 2, площадью 1 160, 6 кв.м, в котором ФИО4 не имеет в собственности нежилых помещений, и трансформаторная подстанция с кадастровым номером №, площадью 45,4 кв.м, принадлежащая на праве собственности ответчику.

Таким образом, суд приходит к выводу, что существующая ситуация нарушает принцип единства судьбы земельного участка и здания, расположенного на нем, так как трансформаторная подстанция является вспомогательным строением, в то время как сособственники здания ФИО3, ФИО6 и ПАО Сбербанк правом собственности на земельный участок под зданием не обладают.

Доводы ответчика ФИО4 о преюдициальности решения Центрального районного суда г. Читы от ДД.ММ.ГГГГ судом отклоняются.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Так как ФИО3 к участию в деле не был привлечен, следовательно, факт передачи в собственность ФИО4 спорного земельного участка в результате раздела наследственного имущества после смерти ФИО5 не лишает истца права на предъявление рассматриваемого иска. 

Рассматривая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для предъявления настоящего иска, суд исходит из следующего.

Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. 

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (статья 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявляя о пропуске срока исковой давности, ФИО4 указывается, что о нарушении своего права ФИО3 должен был узнать с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, так как его право на земельный участок не было зарегистрировано, ЕГРН не содержал таких сведений. Кроме того, истец не производил оплату земельного налога.

Суд не может согласиться с такими суждениями.

Как указано выше, действующим законодательством, в том числе на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения, действовала презумпция единства судьбы земельного участка и невидимого имущества, связанного с ним.

Соответственно, заключая договор от ДД.ММ.ГГГГ, не содержащего условия о владении земельным участком на ином праве, отличном от права собственности, ФИО3, мог рассчитывать на одновременное приобретение в собственность части земельного участка под нежилым помещением.

Факт отсутствия в ЕГРН зарегистрированного права на земельный участок на имя истца, не свидетельствовал сам по себе об отсутствии такового, явствующего из договора купли-продажи.

При рассмотрении гражданского дела о разделе наследственного имущества после смерти ФИО5, которым при жизни не предъявлялись требования о внесении платы за пользование земельным участком, в том числе арендных платежей, ФИО3 не привлекался в качестве участника процесса, следовательно, о включении земельного участка в наследственную массу не был осведомлен.

О наличии притязаний ФИО4 по оплате арендных платежей ФИО3 стало известно после получения проекта договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

С указанного срока до момента предъявления настоящего иска в суд (ДД.ММ.ГГГГ) срок исковой давности не истец.

Действительно, в связи с приобретением истцом доли в праве на земельный участок он обязан был уплачивать земельный налог с ДД.ММ.ГГГГ. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении. Однако такие требования ни ФИО4, ни первоначальным продавцом ФИО5 не предъявлялись, а сами по себе указанные доводы не свидетельствуют о пропуске истцом срока исковой давности.

Следовательно, суд приходит к выводу, что срок исковой давности ФИО3 пропущен не был. 

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

За ФИО3 подлежит признанию право общей долевой собственности на земельный участок по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, пропорционально соотношению площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 346, 9 кв.м, к площади здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 160, 6 кв.м.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для признания земельного участка с кадастровым номером 75:32:030608:3625, общим имуществом, так как ни земельным законодательством, ни гражданским законодательством не предусмотрена возможность признания земельного участка общим имуществом, подлежит установлению либо право единоличной собственности, либо право общей долевой собственности.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании земельного участка общим имуществом, признании права общей долевой собственности на земельный участок, удовлетворить частично.

Признать за ФИО3 (ИНН №) право общей долевой собственности на земельный участок по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, пропорционально соотношению площади принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 346, 9 кв.м, к площади здания с кадастровым номером №, общей площадью 1 160, 6 кв.м.

Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента изготовления в окончательном виде в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Читы.

Судья Д.П. Сергеева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.