Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

13 марта 2019 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Арсеньевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-792/2019 по административному исковому заявлению ООО «Сокол-2» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Сокол-2» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 54 276 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: занимаемого нежилыми зданиями и прилегающей территорией, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28 143 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для расширения территории под склад лесоматериалов, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанных выше земельных участков определена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет: 

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 133 721 409 рублей 48 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 50 120 046 рублей 79 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельных участков, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявленных требований ООО «Сокол-2» ссылается на отчет об оценке от 23 июля 2018 года №, подготовленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Церта», согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2013 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № – 70 081 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 31 584 000 рублей.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельных участков, 19 октября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемых земельных участков. Однако, заявление ООО «Сокол-2» было отклонено.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанных выше земельных участков в судебном порядке. 

На основании изложенного, ООО «Сокол-2» с учетом уточнения заявленных требований просит суд: 

- восстановить пропущенный процессуальный срок для подачи настоящего административного искового заявления; 

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 54 276 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: занимаемого нежилыми зданиями и прилегающей территорией, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 70 081 000 рублей;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28 143 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для расширения территории под склад лесоматериалов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 31 584 000 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «Сокол-2» ФИО1, действующая на основании доверенности от 1 июня 2018 года, заявленные административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области и Администрации городского округа Самара Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения на административный иск, в которых оставил разрешение административных исковых требований по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «Сокол-2» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из материалов дела усматривается, что ООО «Сокол-2» на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 54 276 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: занимаемого нежилыми зданиями и прилегающей территорией, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 28 143 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для расширения территории под склад лесоматериалов, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от 8 декабря 2017 года, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14 июня 2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 сентября 2018 года №№ 63-00-102/18-822486 и 63-00-102/19-822492, а также от 5 марта 2019 года №№ 63-00-102/19-182624 и 63-00-102/19-182489, кадастровая стоимость спорных земельных участков определена по состоянию на 1 января 2013 года и составляет:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 133 721 409 рублей 48 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 50 120 046 рублей 79 копеек.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. 

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права,19 октября 2018 года ООО «Сокол-2» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемых объектов недвижимости. Однако, заявление ООО «Сокол-2» было отклонено.

Считая свои права нарушенными, административный истец 15 февраля 2019 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения ООО «Сокол-2» в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик спорных земельных участков, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого, обращение ООО «Сокол-2» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на дату установления кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

По смыслу заявленных административным истцом требований, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 23 июля 2018 года №, подготовленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Церта», из которого усматривается, что рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2013 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № – 70 081 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером № – 31 584 000 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка указанных выше объектов недвижимости выполнена по состоянию на 1 января 2013 года, т.е. на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Церта» представлены письменные пояснения на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, согласно которым по первому замечанию оценщик указал, что на титульном листе Отчета указано, что объектами оценки являются два земельных участка. На странице 4, в задании на оценку, указаны и описаны два объекта оценки с кадастровыми номерами № и №, которые не являются вместе единым целым, это нигде и не указано, но каждый объект оценки по отдельности является единым целым и не имеет составных частей. Кроме того, при подробном описании объекта оценки с кадастровым номером № на странице 30 указано, что он является единым землепользованием. Ввиду вышеуказанного оценщик считает данное замечание не корректным.

По второму замечанию Комиссии оценщик указал, что на страницах 56-60 Отчета представлен «Анализ рынка земельных участков в г.Самаре по состоянию на 4 квартал 2012 года», который был выполнен Поволжским Центром Развития. Данный обзор носит ознакомительный характер для того, чтобы пользователь Отчета имел представление о рынке земельных участков г.Самары в целом. Далее в разделе 8.4.1 «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен», Оценщик провел самостоятельно сбор информации о предложениях на рынке земельных участков под производственно-складскую застройку на дату оценки 1 января 2013 года, а поскольку Оценщиком на страницах 55-56 Отчета был определен сегмент рынка как: земли населенных пунктов под объекты производственно-складского назначения, расположенные в промзоне Советского и Промышленного района, то сбор рыночной информации осуществляется именно из этих районов г.Самары. Таким образом, данное замечание оценщик также считает не корректным.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке от 23 июля 2018 года №, подготовленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Церта», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных земельных участков, и содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд считает возможным принять отчет об оценке от 23 июля 2018 года №, подготовленный оценщиком ООО «Центр Экспертизы и Оценки «Церта», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Сокол-2» в суд является 15 февраля 2019 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 19 октября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Сокол-2» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 54 276 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: занимаемого нежилыми зданиями и прилегающей территорией, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 70 081 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 28 143 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешенного использования: для расширения территории под склад лесоматериалов, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 31 584 000 рублей.

Дата подачи ООО «Сокол-2» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 19 октября 2018 года, в суд – 15 февраля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 марта 2019 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.