УИД: 68RS0013-01-2024-001921-29

Дело № 2-1674/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2024 года г. Мичуринск 

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи Юрьевой Т.В.,

секретаре Озеровой Е.А.,

с участием истца ФИО1 и его представителя ФИО2,

представителей ответчика ООО «Мичуринский центральный рынок»- ФИО3, ФИО4, ФИО5,

третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора – ФИО6, представителя третьего лица ФИО7, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мичуринский центральный рынок» о признании договора купли-продажи недействительным в части,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Мичуринский городской суд с исковым заявлением к ООО «Мичуринский центральный рынок» о признании пункта 1.1.1 договора купли-продажи от 16.06.2022 № 84214-ОТПП/1, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА» (в настоящее время ООО «Мичуринский центральный рынок») в части земельного участка с кадастровым номером ... и п.1 дополнительного соглашения № 1 от 20.06.2022 к договору купли-продажи № 84214 - 84214-ОТПП/1 от 16.06.2022, в части не включения нежилого здания магазина, 1993 года постройки, площадью 56,2 кв.м. кадастровым номером ... находящегося в г. Мичуринске Тамбовской области на центральном рынке, недействительным (ничтожным) (л.д. 4-11).

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнил и дополнил исковые требования, в конечной редакции просил признать пункт 1.1.1 договора купли-продажи от 16.06.2022 № 84214-ОТПП/1, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА» в части продажи земельного участка с кадастровым номером ... под магазином-павильоном, принадлежащим ФИО1 с кадастровым номером ... расположенного в г. Мичуринске Тамбовской области на центральном рынке, недействительным (ничтожным) (л.д. 121-128).

В обоснование исковых требований указал, что между ОАО «Торговый дом «Центральный» - продавец и ООО «ЮК ВЕСТА» - покупатель (в настоящее время ООО «Мичуринский центральный рынок») заключен договор купли-продажи от 16.06.2022 № 84214-ОТПП/1, согласно которому продавец продает имущество, находящееся в залоге АО «Мичуринская финансовая компания» и не обремененное залогом, а покупатель - принимает и оплачивает имущество.

В дополнительном соглашении №1 от 20.06.2022 к договору купли-продажи №84214 - ОТПП/1 от 16.06.2022 определены ограничения прав и обременение объектов недвижимости, имеющие кадастровые номера, в том числе нежилые здания павильонов. Однако, принадлежащий истцу объект- здание магазина, 1993 года постройки, площадью 56,2 кв.м. с кадастровым номером ... не вошел в состав обременяемых объектов, указанных в договоре купли- продажи.

Магазин- павильон представляет собой стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, с подведенными к нему стационарными коммуникациями по электроснабжению. ФИО1 открыто владеет указанным магазином - павильоном как своим собственным более 22 лет.

Иск заявлен в связи с тем, что ответчик обратился в суд о сносе магазина - павильона, так как объект находится на его земле. Ответчик при этом не учитывает, что право на землю у него возникло на 21 год позже возникшего у истца права на магазин - павильон, который его правопредщественниками был построен на земле, согласованной органом местного самоуправления, и возведен согласно установленных на тот период времени требований законодательства, то есть не самовольно (л.д. 4-11).

24.10.2024 истец уточнил и дополнил исковые требования, при этом не было заявлено отказа от первоначально заявленных требований.

В уточненном заявлении указал, что принадлежащий истцу объект на протяжении 23 лет, и эксплуатирующийся ранее до ФИО1 двумя собственниками в течение более 30 лет, не вошел в состав обременяемых объектов, указанных в договоре купли- продажи №84214 - ОТПП/1 от 16.06.2022. 

На момент совершения сделки, принадлежащий на праве собственности ФИО1 объект, был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер, он данным объектом вправе был пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению.

Для разрешения вопроса о наличии либо отсутствии на отчуждаемом земельном участке объекта строительства следовало руководствоваться фактом постановки на кадастровый учет этого объекта. Если объект строительства поставлен на кадастровый учет, то такой объект признается недвижимым объектом, находящимся на отчуждаемом земельном участке. В то время как, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений и других объектов недвижимости, которые находятся на государственном кадастровом учете.

На момент совершения сделки по переоформлению земельного участка, магазин не был снят с кадастрового учета и являлся объектом недвижимости.

Согласно выписки из ЕГРН от 20.06.2023 ООО «ЮК ВЕСТА» (в настоящее время ООО «Мичуринский центральный рынок») с 09.07.2022 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... Магазин-павильон, принадлежащий ФИО1, располагается в границах земельного участка с кадастровым номером ...

В настоящем случае- продажа земельного участка, находящегося в частной собственности лишь одному собственнику - ООО «МЦР» без учета прав и интересов всех собственников объектов, находящихся на данном земельном участке, в частности ФИО1, нарушает правила пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст.35 ЗК РФ, права всех собственников недвижимости и является злоупотреблением правом.

То есть сделка, совершенная после 1 марта 2015 г. с делимым участком в частной собственности, является недействительной по основанию ст. 168 ГК РФ как противоречащая пп. 5 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в части продажи участка, занятого зданием собственника и необходимым для использования этого здания, что нарушает права собственника - ФИО1.

В данном случае до заключения оспариваемого договора в части, земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования МУП «Мичуринский центральный рынок» и находился в муниципальной собственности.

В этой связи настоящее исковое заявление о признании договора недействительным (ничтожным) предъявлено к действующему субъекту гражданского оборота, являвшимся его стороной - ООО «Мичуринский центральный рынок» как правопреемнику ООО «ЮК-Веста». 

Истец, ссылаясь в качестве правового обоснования на ст. ст. 8, 10, 209, п. 1 ст. 166, ч.1 ст. 288, п.1 ст. 130, 168, 250 ГК РФ, ст. ст. 1, 35, 39.20 ЗК РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», просит признать пункт 1.1.1 договора купли-продажи от 16.06.2022 №84214-ОТПП/1, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА» (в настоящее время ООО «Мичуринский центральный рынок»), в части продажи земельного участка с кадастровым номером ... под магазином- павильоном, принадлежащим ФИО1, 1993 года постройки, площадью 56,2 кв.м., с кадастровым номером: ... находящегося в г. Мичуринске на центральном рынке, недействительным (ничтожным) (л.д. 121-128).

В судебном заседание истец ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представители ответчика ООО «Мичуринский центральный рынок» - ФИО3, ФИО4, ФИО5 исковые требования ФИО1 не признали, представив письменные возражения, в которых ссылаются на решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 10.04.2024, которым исковые требования ФИО1 к ПАО «Россети Центр» в лице филиала НАО «Россети Центр» - «Тамбовэнерго» о государственной регистрации перехода права собственности на здание торгового павильона с кадастровым номером ... оставлены без удовлетворения. Исковые требования ООО «Мичуринский центральный рынок» к ФИО1 о признании торгового павильона не соответствующим признакам объекта капитального строительства удовлетворены. Торговый павильон с кадастровым номером №... признан некапитальным строением.

Данным решением суда установлено, что объект с КН ... является некапитальным, прочной связи с землей не имеет. На данный момент он снят с кадастрового учета.

Некапитальные сооружения не имеют прочной связи с землей. Конструктивные характеристики позволяют переместить их или демонтировать, впоследствии собрать без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружений.

Право собственности истца на объект никогда не регистрировалось в ЕГРН. Земельный участок под объектом истцу никогда не выделялся и не предоставлялся ему.

В обоснование требований о признании договора купли-продажи в части продажи земельного участка под магазином- павильоном, истец не приводит доказательств, незаконности сделки и какие его права затрагиваются. Разрешение спора должно вести к восстановлению его нарушенного права. Между тем из искового заявления таких оснований не установлено.

При этом наличие заключенного договора купли-продажи продажи от 16.06.2022 никаким образом не затрагивает, и не могло затрагивать права и законные интересы истца.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные исковые требования относительно предмета спора со стороны истца – ФИО6, заявленный таковым истцом в уточненном исковом заявлении, и его представитель ФИО7 исковые требования ФИО1 поддержали, в письменной позиции указали, что по договору купли-продажи от 12.11.2001 ФИО1 приобрел у Филиала – Мичуринские электрические сети, ОАО «Тамбовэнерго» магазин – павильон площадью 56,9 кв.м. Объект поставлен на кадастровый учёт в Бюро технической инвентаризации 03.04.1997 с присвоением инвентарного номера и юридического адреса, а так же с его выносом на территорию земельного участка центрального рынка. На дату заключения договора купли-продажи от 16.06.2022, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА», магазин, принадлежащий ФИО1, стоял на кадастровом учёте с номером ... В связи с чем, спорный объект, принадлежащий истцу, подлежал включению в кадастр недвижимости в отношении земельного участка ... (л.д. 194-195). 

Третьи лица, заявленные истцом, ФИО8, ФИО9, представители администрации г. Мичуринска Тамбовской области, ППК «Роскадарстр», Управления Росреестра по Тамбовской области в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Выслушав стороны, мнение третьего лица, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 12 ноября 2001 года на основании договора купли-продажи истец ФИО1 приобрел у филиала – Мичуринские электрические сети, ОАО «Табмовэнерго» нежилое здание – магазин-павильон площадью 56,9 кв.м., расположенный по адресу: Тамбовская область, г. Мичуринск, на территории центрального рынка (л.д. 40). 

Данная сделка в органах ЕГРН не регистрировалась.

30.06.2012 данный объект был поставлен на кадастровый учет, как ранее учтенный Государственным унитарным предприятием технической инвентаризации Тамбовской области, ему присвоен кадастровый номер ... (л.д. 107-108).

Из пояснений истца следует, что ФИО1, с момента перехода к нему права собственности вышеуказанного павильона в ноябре 2001 года, с заявлением о переоформлении на право собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором находится вышеуказанный объект, не обращался, ссылаясь на свою юридическую неграмотность.

Таким образом, установлено, что земельный участок, на котором располагается спорный объект, не сформирован, на кадастровом учете не стоит.

16.06.2022 между ОАО «Торговый дом «Центральный» - продавец и ООО «ЮК ВЕСТА» - покупатель (в настоящее время правопреемник - ООО «Мичуринский центральный рынок») заключен договор купли-продажи №84214- ОТ11П/1. 

Согласно условиям договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю имущество, находящееся в залоге АО «Мичуринская финансовая компания» и не обремененное залогом, а покупатель принимает и оплачивает имущество. В предмет договора вошло недвижимое имущество – нежилые здания и земельный участок, а так же движимое имущество (л.д. 43-45).

Дополнительным соглашением №1 от 20.06.2022 к договору купли-продажи №84214 - ОТПП/1 от 16.06.2022 были включены обременения относительно приобретаемого имущества, имеющие кадастровые номера, в том числе нежилые здания павильонов. При этом объект, стоящий на кадастровом учете под номером ... в дополнительное соглашение не внесен (л.д. 48-51), что явилось основанием для обращения ФИО1 в суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Согласно выписки из Единого государственного реестра юридического лица ОАО «Торговый дом «Центральный» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства 09.01.2023 (л.д. 144-149).

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие ст. 12 ГПК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ)

Из взаимосвязанного толкования указанных положений видно, что право на обращение в суд закон связывает с наличием нарушенного права и необходимостью его защиты определенным способом.

То есть при предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) ФИО1, который не является участником вышеуказанной сделки, должен доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой.

В силу абз. 1 п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23,06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Между тем, как указано выше, до заключения договора купли продажи №84214- ОТПП/1 от 16.06.2022, ФИО1 с заявлением о переоформлении на право собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором находится принадлежащий ФИО1 объект, не обращался, при этом земельный участок под магазином не сформирован, на кадастровом учете не стоял, привязки и связи с земельным участком с кадастровым номером ... никогда не имел, поскольку истцом координаты данного строения не были поставлены на кадастровый учет, и до настоящего времени не поставлены.

В связи с чем признаки недобросовестности в действиях ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА» (в настоящее время ООО «Мичуринский центральный рынок»), суд не усматривает, поскольку при заключении сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... (в настоящее время кадастровый номер ...), запись о государственной регистрации ограничения (обременения) права в пользу ФИО1 на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовала.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 10 апреля 2024 года, вступившим в законную силу 12.08.2024, установлено, что торговый павильон с кадастровым номером ... принадлежащий ФИО1, не является объектом капитального строительства.

В вышеуказанном решении исследовался вопрос о факте регистрации объекта в органах БТИ в 1990-х годах как объекта недвижимости, при этом суд пришел к выводу, что сама по себе регистрация не является основанием для признания данной конструкции объектом капитального строительства, поскольку данный торговый павильон никогда не имел и не имеет до настоящего времени признаков объекта капитального строения. Указанная постановка на кадастровый учет осуществлялась в 2012 году органами ЕГРН в централизованном порядке без надлежащего проведения кадастровых работ (осмотров, замеров, иных мероприятий, отражающих характеристики объекта) по тем документам, которые содержались в материалах технической инвентаризации (л.д. 90-106).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснено, что по смыслу ст. 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 1 ст. 130 ГК РФ). Кроме того, в данном случае, спорный объект, находясь на кадастровом учете в ЕГРН, не имел сведений о правообладателе.

Поэтому утверждение истца, что, если объект стоял на кадастровом учете, как объект недвижимости, поэтому должен быть включен в спорное дополнительное соглашение в виде обременения, суд считает необоснованным.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что у заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА» договора купли-продажи от 16.06.2022 № 84214-ОТПП/1, дополнительного соглашения №1 от 20.06.2022, отсутствуют признаки недействительности сделки.

Кроме того ФИО1 не представлено суду каких либо доводов о нарушении стороной ответчика его прав в результате заключения вышеуказанного договора купли-продажи и дополнительного соглашения.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании пункта 1.1.1 договора купли-продажи от 16.06.2022 № 84214-ОТПП/1, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА» в части продажи земельного участка с кадастровым номером ... под магазином-павильоном, принадлежащим ФИО1 с кадастровым номером ... находящегося в г. Мичуринске Тамбовской области на центральном рынке и п.1 дополнительного соглашения № 1 от 20.06.2022 к договору купли-продажи № 84214 - 84214-ОТПП/1 от 16.06.2022, в части невключения нежилого здания магазина, 1993 года постройки, площадью 56,2 кв.м. кадастровым номером ... находящегося в г. Мичуринске Тамбовской области на центральном рынке, недействительным (ничтожным). 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ... к Обществу с ограниченной ответственностью «Мичуринский центральный рынок» ... о признании пункта 1.1.1 договора купли-продажи от 16.06.2022 № 84214-ОТПП/1, заключенного между ОАО «Торговый дом «Центральный» и ООО «ЮК ВЕСТА» в части продажи земельного участка с кадастровым номером ... под магазином-павильоном, принадлежащим ФИО1 с кадастровым номером ... находящегося в г. Мичуринске Тамбовской области на центральном рынке и п.1 дополнительного соглашения № 1 от 20.06.2022 к договору купли-продажи № 84214 - 84214-ОТПП/1 от 16.06.2022, в части невключения нежилого здания магазина, 1993 года постройки, площадью 56,2 кв.м. кадастровым номером ... находящегося в г. Мичуринске Тамбовской области на центральном рынке, недействительным (ничтожным), отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Мичуринский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме подготовлено 25 декабря 2024 года.

Председательствующий судья Т.В. Юрьева