КОПИЯ

Дело № 2-1395/2025 

УИД 54RS0001-01-2024-009940-44

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 сентября 2025 года г. Новосибирск

Дзержинский районный суд г. Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Насалевич Т.С.,

при секретаре Чекмазовой В.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску мэрии г. Новосибирска к ФИО7 о сносе самовольной постройки, встречному иску ФИО8 о признании права собственности на незавершенный строительством объект,

у с т а н о в и л:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к ФИО2 о сносе самовольной постройки.

В обоснование заявленных требований (с учетом частичного отказа от исковых требований от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 118-119)) истцом было указано, что на территории муниципального образования ... расположен земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м, с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома», с местоположением: ... (далее – Земельный участок), относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. 

Земельный участок был передан истцом по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ...т (далее – договор аренды) для строительства сроком до ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, в силу п.2 ст.621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. 

ДД.ММ.ГГГГ инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области (далее – Инспекцией) в рамках своих полномочий проведено выездное обследование в отношении объекта капитального строительства, расположенного на Земельном участке. По результатам которого было установлено, что на Земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... с местоположением: ... (далее – Объект), имеющий следующие характеристики: проектируемое назначение – индивидуальный жилой дом, площадь – ... кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 22%, правообладатель – ответчик. Земельный участок огорожен с занятием земельного участка из земель, государственная собственность на который не разграничена. Ориентировочная площадь самовольного занятия составляет ... кв.м. Указанные обстоятельства имеют признаки нарушения требований градостроительного законодательства. 

Уведомления о планируемом строительстве администрацией ... района г. Новосибирска не выдавались.

ДД.ММ.ГГГГ департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ответчику было направлено уведомление ... с требованием устранить ранее выявленные нарушения путем демонтажа Объекта незавершенного строительства. Проведенным обследованием от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что нарушения не были устранены.

ДД.ММ.ГГГГ департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ответчику было направлено уведомление ... об отказе от договора аренды, в связи с чем договор аренды считается прекращенным.

Истец считает, что действия ответчика по самовольному занятию территории площадью ... кв.м, прилегающей к Земельному участку нарушают его права.

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенного специалистом отдела муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии осмотра Земельного участка, установлено, что ранее указанное в исковом заявлении нарушение, а именно: самовольное занятие территории площадью ... кв.м, прилегающей к Земельному участку устранено – ограждение демонтировано, в связи с чем требования мэрии города Новосибирска частично удовлетворены. 

В связи с вышесказанным, истец просит:

- обязать ФИО9 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу своими силами или за свой счет снести самовольную постройку, а именно: объект незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... с местоположением: ...

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о характеристиках и правах в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:013235:258, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... с местоположением...

ДД.ММ.ГГГГ ... обратился в суд со встречным исковым заявлением к мэрии города Новосибирска о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 48 % (л.д. 115-117).

В обосновании своих требований, ФИО2 указал, что письмо от ДД.ММ.ГГГГ ... об отказе от договора аренды, направленное департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, им не получалось. ФИО2 не был оповещен о том, что договор с ним прекращен, он продолжает пользоваться земельным участком и оплачивать за него платежи по договору аренды. Кроме того, департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ ...об изменении расчета арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ...т.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил разрешение на строительство №... ..., согласно которому мэрия ... разрешает ему строительство индивидуального двухэтажного дома с подвалом, сроком действия на 10 лет (до ... года). В январе ... года ФИО2 зарегистрировал объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... со степенью готовности 22% площадью ... кв.м, проектируемое назначение – индивидуальный жилой дом. 

Так как строительство осуществлялось своими силами, без проекта, истцом было нарушено требование о размере отступов от границ земельного участка. 

Согласно заключению кадастрового инженера площадь застройки земельного участка составляет ...%, при том, что максимальный процент застройки – ...%. 

Истец по встречному иску считает, что нарушение отступов от границы земельного участка и нарушение максимального процента застройки не создают угрозы жизни и здоровью, не нарушают права третьих лиц, нарушение отступов от границы земельного участка и нарушение максимального процента застройки при строительстве объекта являются несущественными и не препятствующими возможности сохранения объекта незавершенного строительства. Представленные заключения специалистов подтверждают техническое состояние объекта и соответствие его строительным, пожарным, землеустроительным нормам и правилам.

В судебное заседание представитель истца по первоначальному иску мэрии г. Новосибирска не явился, извещен надлежащим образом, направил возражения на встречное исковое заявление, в которых просит отказать в удовлетворении встречного искового заявления в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску – ФИО2 в судебное заседание не явился, направил своего представителя – ФИО5, которая просила отказать в исковых требованиях мэрии г. Новосибирска, в отзыве представитель ответчика по первоначальному иску ФИО5 указала, что с иском не согласны, считают его необоснованным и не подлежащим удовлетворению. В судебном заседании просила удовлетворить встречные исковые требования. 

Представитель третьего лица ... в судебное заседание не явился, извещены.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца по встречному иску, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Как указано в части 1 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 2 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права (права собственника) и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В соответствии с пунктом 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных нормативными актами муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические лица. 

В силу статьи 132 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

В соответствии с пунктами 1, 11, 13 статьи 3.4 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. 

Мэрия г. Новосибирска обладает правами юридического лица и действует на основании Устава г. Новосибирска, утвержденного решением городского Совета Новосибирска от 27 июня 2007 года № 616.

Согласно статье 40 Устава мэрия г. Новосибирска является исполнительно-распорядительным органом муниципального образования г. Новосибирска, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления г. Новосибирска федеральными законами и законами Новосибирской области.

В целях решения вопросов местного значения мэрия г. Новосибирска, в соответствии с пунктом 2 статьи 42 Устава мэрия г. Новосибирска в области управления муниципальной собственностью города в целях решения вопросов местного значения является владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом города Новосибирска в порядке, определяемом Советом депутатов г. Новосибирска, решает вопросы создания, приобретения, использования, аренды объектов муниципального имущества. 

По смыслу части 5 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль в отношении расположенных в границах городского округа объектов земельных отношений осуществляют органы местного самоуправления городского округа.

Осуществление муниципального земельного контроля в отношении расположенных в границах города Новосибирска объектов земельных отношений осуществляет департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (п. 3.29 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, утвержденного решением Совета депутатов города Новосибирска от 09.10.2007 года №708).

Согласно статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В соответствии с положения пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся среди прочего подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений; утверждение правил землепользования и застройки поселений; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений; проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации, выдача рекомендаций о мерах по устранению выявленных нарушений в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (часть 2), условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3). 

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 222, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 2, 10, 16, 20, 25, 41, 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; - возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ФИО10 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска ...т от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м. Срок действия договора указан: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год (л.д. 13-16). Также по договору аренды земельного участка на территории ... ...т от ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключено дополнительное соглашение ... от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17-18).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО12 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... со степенью готовности ...% площадью ... кв.м, проектируемое назначение – индивидуальный жилой дом (л.д. 26-26а).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок ..., вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, имеется ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды от ДД.ММ.ГГГГ на неопределенный срок на ФИО13, основание договор аренды земельного участка ...т от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27-27а).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил разрешение на строительство №... ... в отношении спорного индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области составлен акт выездного обследования ...-во в отношении объекта капитального строительства по адресу: ..., кадастровый номер земельного участка ..., контролируемое лицо – ФИО14. В ходе обследования было установлено, что на Земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером ... с местоположением: ... (далее – Объект), имеющий следующие характеристики: проектируемое назначение – индивидуальный жилой дом, площадь – ... кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - ...%, правообладатель – ответчик. Земельный участок огорожен с занятием земельного участка из земель, государственная собственность на который не разграничена. ... самовольного занятия составляет ... кв.м. Уведомление о соответствии планируемого строительства и уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилого строительства администрацией ... не выдавались (л.д. 19-22).

ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области составлено уведомление о выявлении самовольной постройки ... мэрии города Новосибирска о выявленных фактах выездного обследования от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-24).

ДД.ММ.ГГГГ департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ответчику было направлено уведомление ... с требованием устранить ранее выявленные нарушения путем демонтажа Объекта незавершенного строительства (л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска ответчику было направлено уведомление ... об отказе от договора аренды (л.д. 29).

ДД.ММ.ГГГГ департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска составлен акт обследования ...-Т, в котором указано, что ранее направленное уведомление в адрес арендатора от ДД.ММ.ГГГГ ... не исполнено. Нарушения не устранены (л.д. 30-36)

Проведенным обследованием от ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что нарушения не были устранены.

ДД.ММ.ГГГГ департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска было направлено в адрес ответчика уведомление за исх.... об изменении расчета арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ...т. (л.д. 95). 

Также в материалах дела в подтверждении доводов истца по встречному иску имеется акт сверки арендных платежей, из которого следует, что на ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 нет задолженности по арендным платежам (л.д. 192-198).

Материалы дела свидетельствуют о том, что между сторонами сложились и в настоящее время продолжает действовать договор аренды ... т от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный для строительства индивидуального жилого дома.

Соответствие построенного ответчиком объекта строительным и иным нормам и правилам подтверждается следующими доказательствами:

- заключением кадастрового инженера ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, который установил, что на земельном участке с кадастровым номером: ... расположенном по адресу: ... ... находится незавершенный строительством объект, площадь застройки ... %, установлены нарушения отступов от границ земельного участка (л.д. 76-90);

- техническим планом объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:013235:258 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным кадастровым инженером ФИО6 (л.д. 138-151);

- экспертным заключением о соответствии объекта от ДД.ММ.ГГГГ ..., выполненное ООО АЦ «Экспертизы и лабораторные исследования». Согласно которому незавершенный строительством индивидуальный жилой дом на земельном участке с к/н ... по ... соответствует нормам СанПиН (л.д. 133-134);

- техническим заключением по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке с к/н ... по ... ... от ДД.ММ.ГГГГ выполненного ООО Архитектурная мастерская «Тектоника». Согласно которому несущие и ограждающие конструкции здания не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Незавершенный строительством индивидуальный жилой дом на земельном участке с к/н ... по ... пригоден для завершения строительных работ и последующей эксплуатации (л.д. 152-171);

- заключением технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности ... от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» в отношении объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома на земельном участке с к/н ... по .... Согласно которому: по результатам рассмотрения представленной документации и на момент технического обследования установлено, что пожарная безопасность незавершенного строительства: индивидуальный жилой дом, площадью ... кв.м., расположенный на земельном участке с к/н ... по ... в ... считается обеспеченной. Объект защиты соответствует требованиям Технического регламента (л.д. 172-180).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, установленному в пункте 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных в пункте 3 настоящей статьи: право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частно-правовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10 марта 2016 года N 308-ЭС15-15458).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 года, указано, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует иметь в виду, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил должна устанавливаться судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Рассматривая данные дела, суды также должны руководствоваться конституционно-правовыми принципами справедливости, разумности и соразмерности при оценке характера допущенных лицом нарушений при самовольном строительстве и степени нарушения прав и законных интересов иных лиц.

В силу правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Суд приходит к выводу, что самовольное строение, возведенное ответчиком, построено при наличии соответствующего разрешения, соответствует строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам, но не соответствует землеустроительным нормам в части отступов до смежного земельного участка, максимальному проценту застройки. 

Объект незавершенного строительства расположен в территориальной зоне ... (л.д. 78).

Согласно п.2 ст.42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска ... от ДД.ММ.ГГГГ в территориальной зоне ... минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства составляет 3м., максимальный процент застройки ... %.

Из заключения кадастрового инженера следует вывод о том, что площадь застройки земельного участка составляет ... %, отступы составляют ... м. (л.д. 78-79). Суд находит данные нарушения в части превышения максимального процента застройки и отступов менее 3 м. незначительными.

Вместе с тем, техническое состояние данного строения оценивается как работоспособное, недопустимых дефектов не обнаружено, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений, не нарушает права и законные интересы граждан (с учетом того, что данный объект является незавершенным строительством объектом).

Судом принимается во внимание, что объектом самовольного строительства является незавершенный строительством объект, на который также может быть признано право собственности, учитывая процент готовности.

Таким образом, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, приняв во внимание, что ФИО2 действовал добросовестно, вносил арендную плату за пользование земельным участком, и, с другой стороны, мэрия города Новосибирска подтверждала действие договора аренды земельного участка уведомлениями об изменении размера арендной платы, оценив доводы сторон о наличии признаков самовольной постройки у объекта незавершенного строительства, установив, что разрешенное использование земельного участка позволяет истцу осуществлять строительство индивидуального жилого дома, спорное строение находится в исправном техническом состоянии, соответствует строительным и иным нормам и правилам, а выявленные нарушения части отступов и процента застройки признаны судом несущественными, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения встречного иска, что влечет обусловленный этим вывод об отказе в удовлетворении первоначального иска.

Определением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено заявление мэрии г. Новосибирска об обеспечении иска. Судом определено запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области до фактического исполнения вступившего в законную силу решения суда по настоящему делу совершать государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:013235:258, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... с местоположением ... запретить ... ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт ...) до вступления в законную силу решения суда по настоящему делу совершать любые сделки в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером ... с местоположением ... (л.д. 110-111).

Согласно ч.3 ст.144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поскольку в удовлетворении иска мэрии г.Новосибирска судом отказано, то принятые определением Дзержинского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ меры обеспечения иска подлежат отмене.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск мэрии г. Новосибирска к ... оставить без удовлетворения. 

Иск ... о признании права собственности на незавершенный строительством объект удовлетворить в полном объеме. 

Признать за ..., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт ..., право собственности на незавершенный строительством объект со степенью готовности ... %, кадастровый ..., площадью ... кв.м., проектируемое назначение объекта- индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ... с местоположением ... согласно параметров технического плана от ДД.ММ.ГГГГ.

Меры обеспечения иска, принятые определением Дзержинского районного суда г.Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ по делу ..., отменить.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Дзержинский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2025 года.

Судья Т.С. Насалевич