дело № 2-2684/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2017 года п. Емельяново

Емельяновский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Адиканко Л.Г.

при секретаре Вайс Л.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Емельяновская слобода» об освобождении имущества от ареста, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Емельяновская слобода», в котором просит освободить от ареста (запрета на совершение регистрационных действий), земельный участок, имеющий кадастровый номер № общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 143,3 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес> расположенный на земельном участке с кадастровым номером № произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, имеющий кадастровый номер №

В обоснование иска указано, что 07 апреля 2015 года ФИО1 заключила с ООО «Емельяновская слобода» договор №356 об инвестиционной деятельности, по условиям которого ООО «Емельяновская слобода» обязалось выстроить новый жилой дом, в соответствии с типовым проектом, общей площадью 172 к.в.м на земельном участке № с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> обеспечить готовность объекта к эксплуатации и его передачи инвестору не позднее 31 декабря 2015 года. В свою очередь ФИО1 обязалась уплатить денежные средства для осуществления строительства в размере 6 004 000 рублей, из которых 500 000 рублей – стоимость земельного участка, 5 504 000 рублей стоимость жилого дома. Земельный участок под домом с кадастровым номером № принадлежащий ООО «Емельяновская слобода», должен был передаваться ФИО1 по отдельному договору купли-продажи. ФИО1 свои обязательства по передаче денежных средств исполнила в срок в полном объеме. Ответчик же свои обязательства по строительству и передаче дома с земельным участком в срок не позднее 31 декабря 2015 года не исполнил до настоящего времени. 24 апреля 2017 года ФИО1 обратилась к ООО «Емельяновская слобода» с претензией, которая была получена ответчиком 27 апреля 2017 года, однако оставлена без удовлетворения. Помимо этого, из выписки ЕГРП на земельный участок истцу стало известно о наложенном запрете на совершение регистрационных действий в основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорожному району г.Красноярска от 30 октября 2015 года.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, доверила представлять свои интересы представителю ФИО2, который, действуя на основании доверенности, иск поддержал в полном объеме, в обоснование привел изложенные в нем доводы.

Представитель ответчика ООО «Емельяновская слобода» - ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Представители третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, ОСП по Железнодорожному району г.Красноярска, надлежащим образом извещенные, в судебное заседание не явились, представили суду ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третье лицо - ФИО4, надлежащим образом извещенный, в судебное заседание не явился, о причине неявки суд не уведомил, об отложении слушания дела не ходатайствовал. 

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу ч. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 1 ФЗ от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Как следует из содержания ст. 4 ФЗ от 25.02.1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Частью 1 ст. 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" установлено, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Согласно положениям ч. 2 ст. 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

По смыслу части 2 статьи 442 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 119 Закона "Об исполнительном производстве", а также пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором.

В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу статьи 119 ФЗ "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое обращено взыскание, лежит на лице, обратившемся с требованиями об освобождении имущества от ареста.

Из материалов дела следует, что 07 апреля 2015 года между ООО «Емельяновская слобода» (заказчик-застройщик) и ФИО1 (инвестор) заключен договор №356 об инвестиционной деятельности, по условиям которого ФИО1 обязалась передать ООО «Емельяновская слобода» денежные средства для осуществления строительства нового жилого дома, в соответствии с типовым проектом общей площадью 172 кв.м., на земельном участке № (кадастровый номер №), расположенном по адресу: 

<

адрес> а ООО «Емельяновская слобода» обязалось использовать переданные денежные средства для строительства объекта на земельном участке №, принадлежащем застройщику на праве собственности, ввода его в эксплуатацию и последующей передачи в собственность ФИО1

В соответствии с п.1.6 договора земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта, выкупается Инвестором на основании отдельного договора купли-продажи. Переход права собственности на земельный участок не связан с переходом права собственности на объект и регулируется договором купли-продажи земельного участка, заключаемым после исполнения Инвестором обязательств по оплате объекта, предусмотренным настоящим договором, в полном объеме, строительства дома и ввода его в эксплуатацию.

Согласно п.4.6, 4.9 договора, цена договора составляет 6 004 000 рублей, которая складывается из следующего расчета: 500 000 рублей – стоимость земельного участка размером 10 соток (1000 кв.м.), 5 504 000 рублей – стоимость жилого дома. Оплата за строительство объекта и земельный участок по настоящему договору в размере 6 004 000 рублей производится в соответствии с соглашением от 07 апреля 2015 года, заключенного с участием трех сторон: ООО «Емельяновская слобода», ООО «ГрантСтрой», гр. ФИО1

Согласно представленной квитанции №172 и справки ООО «ГрантСтрой» от 07 апреля 2015 года ФИО1 07 апреля 2015 года внесла в кассу ООО «ГрантСтрой» на основании соглашения от 07 апреля 2015 года 6 004 000 рублей за жилой дом, в соответствии с типовым проектом общей площадью 172 кв.м., на земельном участке № с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> согласно договора №356 об инвестиционной деятельности.

Согласно техническому плану здания по состоянию на 25 мая 2017 года на земельном участке с кадастровым номером № расположен жилой дом площадью 143,3 кв.м.; строительство дома завершено в 2017 году.

В судебном заседании представитель ООО «Емельяновская слобода» - ФИО3 признал факт уклонения от исполнения обязательств по строительству и передаче дома с земельным участком в срок не позднее 31 декабря 2015 года, в соответствии с условиями договора, по причине невозможности совершения каких-либо действий в виду наложения ограничения (обременения) права ОСП по Железнодорожному району г.Красноярска. При этом подтвердил, что обязательства по договору ФИО1 исполнены в полном объеме.

Из материалов дела видно, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером № площадью 1005 кв.м значится ООО «Емельяновская слобода», 02 ноября 2015 года в ЕГРН внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий, наложенном постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска от 30 октября 2015 года.

Согласно данному постановлению арест на участок наложен в рамках исполнительного производства от 28 октября 2015 года №, возбужденного на основании исполнительного листа № от 06 июля 2015 года, выданного Железнодорожным районным судом г. Красноярска по делу № 2-2784/15 о взыскании задолженности в размере 1 029 484 рубля 97 копеек в пользу ФИО4

Оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что со стороны ООО «Емельяновская слобода» имело место нарушение срока сдачи жилого дома с предоставлением истцу правоустанавливающих документов на право получения в собственность жилого дома и земельного участка после выполнения обязательств по оплате объекта строительства в полном объеме, а также уклонение от заключения отдельного договора купли-продажи на земельного участка.

Судом установлено, что ФИО1, заключив договор, стала участником инвестиционной деятельности, результатом которой является приобретение права собственности на земельный участок и дом; осуществила вложение денежных средств в строительство жилого дома, который до настоящего времени истцу по акту приема-передачи не передан. Обоснованность передачи истцу прав на инвестирование строительства жилых домов никем не оспаривалась.

При таких обстоятельствах, учитывая, что истицей в полном объеме исполнены обязательства по оплате стоимости дома и участка, суд приходит к выводу о том, что у ФИО1 возникло право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок по договору между сторонами.

При этом, наличие ареста на земельный участок не может влиять на изменение или прекращение возникших у истца (физического лица) права собственности, поскольку главной целью договора инвестирования является приобретение в будущем в собственность спорного объекта.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.

В силу положений Федерального закона от 25.02.1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвесторов прав на результаты таких вложений.

Положениями названного Федерального закона предусмотрено, что право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.

Указанный объем правомочий инвестора соответствует содержанию права собственности, закрепленного в ст. 209 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, инвестирование этих объектов влечет за собой приобретение права собственности.

Принимая решение по делу, суд исходит из того, что истец ФИО1 надлежащим образом исполнила договорные обязательства по оплате инвестиционного взноса, а потому у нее возникло имущественное право на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка.

По убеждению суда, наличие претензий взыскателей к ООО «Емельяновская слобода» по имеющимся задолженностям, не должно ущемлять прав инвестора, выполнившего свои обязательства по инвестированию строительства.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Таким образом, действующее законодательство относит незавершенное строительство к недвижимому имуществу и признает его самостоятельным объектом вещных имущественных прав, независимо от степени готовности.

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1, надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за коттедж в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика ООО "Емельяновская слобода", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора на осуществление инвестирования объекта жилищного строительства - коттеджа, к возникшим между сторонами отношениям подлежат применению указанные выше нормы материального права.

Разрешая спорные правоотношения и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ответчик ООО «Емельяновская слобода» на отведенном для целей строительства жилого дома земельном участке возвело объект незавершенного строительства, на который за истцом подлежит признанию право собственности на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ.

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Из материалов дела следует, что ООО «Емельяновская слобода» является собственником земельного участка с кадастровым номерам №

Из содержания представленного в материалы дела инвестиционного договора следует, что переход права собственности на земельный участок не связан с переходом права собственности на объект и регулируется договором купли-продажи земельного участка, заключаемым после исполнения инвестором обязательств по оплате объекта строительства в полном объеме.

О том, что ФИО1 в полном объеме выполнила свои обязательства по оплате строительства за дом и участок, ответчиком не оспаривалось. При этом, ООО «Емельяновская слобода» уклонилось от заключения с истцом отдельного договора купли-продажи земельного участка ввиду имеющегося ареста, наложенного судебным приставом-исполнителем. 

Из анализа условий заключенного с ФИО1 договора инвестирования следует, что он содержит признаки договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым ООО «Емельяновская слобода» обязуется передать в собственность истца земельный участок. 

Учитывая, что ООО «Емельяновская слобода» - застройщик, является стороной по инвестиционному договору, заключенному с истцом; при этом объект незавершенного строительства построен на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, и застройщик имеет разрешение на строительство; спорное недвижимое имущество не передано третьим лицам, а также учитывая, что недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, фактически возведено и у ответчика (застройщика) при отсутствии обременений имелись бы основания для регистрации первичного права собственности на имущество, суд приходит к выводу о государственной регистрации перехода этого права на земельный участок от застройщика к инвестору. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Емельяновская слобода» об освобождении имущества от ареста, признании права собственности на жилой дом и земельный участок удовлетворить.

Освободить от ареста, запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска УФССП России по Красноярскому краю от 30 октября 2015 года, и исключить из описи от 06 апреля 2016 года земельный участок с кадастровым номером №, относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием: под жилищное строительство, общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием: под жилищное строительство, общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, коттеджный поселок «Емельяновская слобода», а также на жилой дом общей площадью 143,3 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № относящийся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием: под жилищное строительство, общей площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, от ООО «Емельяновская Слобода» к ФИО1.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Емельяновский районный суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения (28.11.2017 года).

Председательствующий: