Дело № 3а-87/2025

УИД 76OS0000-01-2025-000063-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 12 мая 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Клевер», Общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Чайка» о признании незаконным отказа Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в пересмотре кадастровой стоимости и возложении обязанности по перерасчету кадастровой стоимости, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Энерго» являлось собственником объекта недвижимости – нежилого здания торгово – развлекательного комплекса с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № АОКС-76/2024/000052 от 2 февраля 2024 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 318 476 675, 28 рублей.

Решением Ярославского областного суда от 9 октября 2024 года установлена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 183 464 000 рублей.

20 марта 2024 года ООО «Энерго» реорганизовалось; путем выделения из данного юридического лица образовались ООО «Клевер» и ООО «Торговый комплекс «Чайка».

ООО «Энерго» принято решение о разделе объекта недвижимости с кадастровым номером № на два нежилых помещения – помещение площадью 5 605, 2 кв.метра (при постановке на кадастровый учет присвоен кадастровый номер №) и помещение площадью 2 826, 1 кв.метра (при постановке на кадастровый учет присвоен кадастровый номер №).

26 июня 2024 года указанные вновь образованные объекты постановлены на кадастровый учет.

Актом Государственного бюджетного учреждения (ГБУ) Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» (далее также учреждение) № АОКС – 76/2024/000337 от 8 июля 2024 года определена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 106 750 670, 95 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером № – в размере 211 726 004, 33 рубля. 

Согласно разделительному балансу ООО «Энерго» объект недвижимости с кадастровым номером № передан в собственность ООО «Клевер», объект недвижимости с кадастровым номером № – в собственность ООО «Торговый комплекс «Чайка».

ООО «Клевер» и ООО «Торговый комплекс «Чайка» обратились в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлениями о пересчете кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, поскольку при ее определении бюджетным учреждением не было принято во внимание, что кадастровая стоимость нежилого здания, в результате раздела которого были образованы указанные выше объекты недвижимости, установлена в размере его рыночной стоимости решением Ярославского областного суда от 9 октября 2024 года. На основании определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежала определению кадастровая стоимость вновь образованных объектов недвижимости.

Письмами ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 7 февраля 2025 года № 161/01-28-25 и № 162/01-28-25 заявителям отказано в перерасчете кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №. 

ООО «Клевер» и ООО «Торговый комплекс «Чайка» обратились с административными исковыми заявлениями о признании незаконными изложенных в указанных выше письмах отказов в пересчете кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № и возложении на административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» обязанности произвести расчет кадастровой стоимости нежилых помещений пропорционально площади данных помещений от площади нежилого здания с кадастровым номером № с применением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, определенной решением Ярославского областного суда от 9 октября 2024 года.

В обоснование требований административных исков административные истцы указали, что в соответствии с пунктом 73 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 года N П/0336, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» обязано осуществить расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, определенной решением Ярославского областного суда от 9 октября 2024 года, пропорционально площади вновь образованных объектов.

Административные дела по указанным административным искам определением от 28 апреля 2025 года соединены судом в одно производство.

В судебном заседании директор ООО «Клевер» ФИО1 и директор ООО «Торговый комплекс «Чайка» ФИО2 административные иски поддержали.

Представитель ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО3 административные иски не признала, привела доводы о том, что оснований для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № в порядке, установленном пунктом 73 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 года N П/0336, не имеется, поскольку данные объекты являются вновь образованными, положения же указанной нормы применяются при изменении площади существующего объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Ярославской области представило отзыв на административные иски в письменном виде, в котором изложило последовательность постановки вышеперечисленных объектов на кадастровый учет и порядка определения их кадастровой стоимости и обратило внимание на то, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № в размере их рыночной стоимости не было предметом рассмотрения суда.

Заинтересованные лица Правительство Ярославской области, Министерство финансов Ярославской области, Министерство имущественных отношений Ярославской области, ППК «Роскадастр» своих представителей в судебное заседание не направили, правовой позиции по рассматриваемому административному спору в письменном виде не представили суду. 

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд оснований для удовлетворения требований административных исков ООО «Клевер» и ООО «Торговый комплекс «Чайка» не находит.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон, Федеральный закон № 237-ФЗ) государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 7 указанного Федерального закона полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются: определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

Определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящей статьей, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня поступления в бюджетное учреждение сведений об объекте недвижимости, направленных публично-правовой компанией, за исключением случая определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 5 настоящей статьи.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением составляется акт об определении кадастровой стоимости в форме электронного документа, включающий в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости. Форма акта об определении кадастровой стоимости, требования к его подписанию, к составу систематизированных сведений об определении кадастровой стоимости, а также требования к формату такого акта и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии с пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (далее также Методические указания), определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний.

Из материалов дела следует, что в связи с постановкой на кадастровый учет объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» осуществлено определение кадастровой стоимости данных вновь учтенных объектов. Сроки совершения данных действий, форма принятого по результатам определения кадастровой стоимости акта соблюдены.

Положения Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, при определении кадастровой стоимости указанных объектов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» соблюдены.

Судом установлено, что в соответствии с положениями пункта 72 Методических указаний расчет произведен учреждением с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости.

На дату возникновения оснований для производства расчетов действовали результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденные на основании Отчета о государственной кадастровой оценке № 01/2023 от 6 сентября 2023 года (далее также Отчет).

Согласно разделу 2.6.3 Отчета для оценки нежилых помещений, отнесенных к группе объектов коммерческого назначения, предназначенных для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения (группа 4), подгруппе «прочие многофункциональные торгово – сервисные комплексы, торгово – административные объекты, торгово – развлекательные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно – концертных комплексов, кинотеатров, комплексом аттракционов, торгово – складские объекты, торговые базы (подгруппа 0403), в рамках государственной оценки применялся сравнительный подход, метод моделирования на основе удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС).

Как следует из содержания Отчета объекты оценки (помещения), не являющиеся частью многоквартирного дома, рассчитываются методом моделирования на основе УПКС (от стоимости «родительского» объекта (здания)), который в соответствии с п. 45.3 Методических указаний относится к методам сравнительного подхода.

Из материалов дела следует, что для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято значение удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) здания с кадастровым номером №, в котором расположены объекты, с умножением на площадь соответствующего помещения.

Таким образом, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» определено значение кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 106 750 670, 95 рубля, как произведение площади данного помещения в 2 826, 1 кв.метра и УПКС здания с кадастровым номером №, составляющий 37 773, 14 рубля; 

объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 211 726 004, 33 рубля, как произведение площади данного помещения в 5 605, 2 кв.метра и УПКС здания с кадастровым номером №, составляющий 37 773, 14 рубля.

Приведенный порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № суд полагает основанными на достоверных сведениях и в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, а также содержанию Отчета о государственной кадастровой оценке № 01/2023 от 6 сентября 2023 года.

Административным ответчиком суду представлено также обоснование определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в целях проверки верности величины УПКС для расчета оспариваемой в данном деле кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами № и №.

Судом установлено, что кадастровая стоимость данного объекта в размере 318 476 675, 28 рублей определен актом ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № АОКС-76/2024/000052 от 2 февраля 2024 года.

В соответствии с требованиями пункта 72, 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, а также положениями Отчета о государственной кадастровой оценке № 01/2023 от 6 сентября 2023 года, кадастровая стоимость данного объекта определена учреждением затратным подходом, методом определения затрат на замещение.

Из дела видно, что для определения кадастровой стоимости методом расчета затрат на замещение нежилое здание с кадастровым номером № отнесено специалистами ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в 1 группе капитальности, классу конструктивной системы КС-1, с каменными наружными стенами, внешний износ здания принят в размере 28 %, физический износ – в размере 5 %.

С учетом данных параметров ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» определена величина укрупненного показателя стоимости строительства единичной расценки аналогичного здания по состоянию на 1 января 2023 года согласно данных Справочника оценщика «КО – Инвест 2022», который составил 52 808 рублей за 1 кв.метр.

Величина данного показателя и его обоснованность, а также принятые ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» при расчете значения предпринимательской прибыли, накопленного износа, физического износа и экономического устаревания административными истцами не оспаривались. 

Материалы дела не содержат сведений о недостоверности данного расчета и принятых в его обоснование значений.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что по делу не установлено использования недостоверных сведений при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и №.

Правовая позиция административных истцов, в соответствии с которой расчет кадастровой стоимости вновь образованных объектов с кадастровыми номерами № и № следовало производить в соответствии с пунктом 73 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336, является необоснованной.

Согласно указанной норме кадастровая стоимость объекта недвижимости в случае изменения его площади без изменения иных характеристик соответствующего объекта недвижимости, предусмотренных Порядком, которое влечет за собой изменение его кадастровой стоимости, а также при условии, что последняя по дате применения кадастровая стоимость такого объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости, изменяется пропорционально изменению его площади.

В исследованных судом обстоятельствах, не произошло изменения площади объекта недвижимости с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого в размере рыночной стоимости установлена решением Ярославского областного суда от 9 октября 2024 года и составила 183 464 000 рублей.

Из материалов дела следует, что имел место на основании решения собственника раздел указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № и образование новых объектов с кадастровыми номерами № и №.

Оснований для определения кадастровой стоимости указанных объектов в порядке, установленном пунктом 73 Методических указаний, как буквально следует из содержания данной нормы, не имеется.

При этом, суд принимает во внимание, что положения пункта 72 Методических указаний, подлежащих применению в данном деле, не дают оснований для определения УПКС объекта недвижимости с кадастровым номером № (при использовании его для расчета кадастровой стоимости вновь образованных объектов на основе результатов последней государственной кадастровой оценки) в размере рыночной стоимости данного объекта, установленной решением суда.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № на основании недостоверных сведений о них не нашло подтверждения при рассмотрении настоящего административного дела. Требования административных исков ООО «Клевер» и ООО «Торговый комплекс «Чайка» не подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления Общества с ограниченной ответственностью «Клевер», Общества с ограниченной ответственностью «Торговый комплекс «Чайка» о признании незаконным отказа Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, в связи с использованием недостоверных сведений о них при определении кадастровой стоимости, и возложении обязанности по перерасчету кадастровой стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 мая 2025 года