Дело № 2-965/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-000066-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 марта 2025 г. г. Сочи 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С., 

при секретаре судебного заседания Крышталевой А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, убытков, процентов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика в его пользу сумму задатка в двойном размере в сумме 1 400 000 руб., убытки в сумме 121 240 руб., проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 19 ноября 2024 г. по 25 декабря 2024 г. в сумме 32 295,18 руб. с последующим начислением % по день уплаты денежных средств кредитору.

Исковые требования мотивированы тем, что 15 августа 2023 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи объекта недвижимого имущества 1/2 доли в праве собственности на жилой дом, литер А. общей площадью 38,2 кв.м, жилой площадью 30,2 кв.м и соответствующей доли в праве собственности на земельный участок под указанным жилым домом, расположенным по адресу: 

<

адрес> срок до 21 июля 2024 г. Срок действия договора может быть автоматически пролонгирован на срок 3 (три) месяца при наличии необходимости провести судебные и другие необходимые мероприятия для проведения межевания и раздела земельного участка и других необходимых действий, связанных с государственной регистрацией прав на земельный участок. В соответствии с п.1.2.1., 2.2., названного договора, цена объекта составляет 8 000 000 руб. Денежные средства в размере 700 000 руб. уплачены покупателем продавцу наличными денежными средствами перед подписанием предварительного договора в качестве задатка. Также во исполнение п.п. 6.1 договора ФИО1 оплатил расходы ФИО2 по договору поручения от 08 сентября 2023 г., заключенному в связи с оформлением прав на земельный участок в сумме 90 000 руб., 30 300 руб. оплата услуг эксперта, 940 руб. оплата судебных расходов. Однако в процессе оформления прав на 1/2 доли в праве собственности на земельный участок под жилым домом выяснилось, что основной договор не будет заключен, так как оформить права на долю в земельном участке не представилось возможным. С учетом п.п. 6.2, 1.1 договора полагает, что срок действия предварительного договора купли-продажи от 15 августа 2023 г. истек 21 октября 2024 г. Документы на 1/2 доли в праве собственности на земельный участок под жилым домом не оформлены, что делает очевидным невозможность исполнения обязательств в установленный срок. 18 ноября 2024 г. истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предлагалось в десятидневный срок возвратить сумму задатка в двойном размере в сумме 1 400 000 руб., компенсировать расходы покупателя по оформлению прав на земельный участок в сумме 121 240 руб. Полагает, что невозможность заключения основного договора купли-продажи напрямую связана с неисполнением обязанности продавца надлежащим образом оформить необходимые документы. Также считает, что доводы ответчика о заключении договоров от 01 июля 2022 г. с ФИО3 и от 21 апреля 2023 г. с ФИО4 отношения к задатку по договору от 15 августа 2023 г. не имеют. Довод о том, что истец принял на себя обязательства оформить права на земельный участок противоречит договору от 15 августа 2023 г.

В письменных возражениях на исковое заявление представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности, просила отказать в удовлетворении исковых требований. Указала, что 01 июля 2022 года между ФИО2 и ФИО3 заключено соглашение о задатке в размере 200 000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» общей площадью 38,2 кв.м, жилой 30,2, место нахождения: 

<

адрес> соответствующей доли в праве на земельный участок под указанным жилым домом, по совокупной цене 8 000 000 рублей, с условием заключения основного договора купли-продажи до 31 декабря 2022 г. По условиям этого соглашения ФИО3 (покупатель) брал на себя все обязанности по оформлению земельного участка при доме, включая проведение межевания и всех необходимых действий связанных с регистрацией прав на земельный участок. Условия со своей стороны ФИО3 выполнил частично. 21 апреля 2023 г. между ФИО2 и ФИО4 было заключено соглашение о задатке в размере 500 000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости за обеспечение обязательства по заключению договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» общей площадью 38,2 кв.м, жилой 30,2 кв.м, место нахождения: 

<

адрес> соответствующей доли в праве на земельный участок под указанным жилым домом, по совокупной цене 8 000 000 руб., с условием заключения основного договора купли-продажи до 31 декабря 2023 г. По условиям этого Соглашения (п.7) ФИО4 (покупатель) брал на себя все обязанности по проведению судебных и других необходимых мероприятий для проведения межевания и раздела земельного участка, и все необходимые действия, связанные с регистрацией прав на земельный участок. 15 августа 2023 г. между ФИО2 и ФИО6 (по представлению и рекомендации ФИО3 и ФИО4) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» общей площадью 38,2 кв.м, жилой 30,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствующей доли в праве собственности на земельный участок под указанным жилым домом (пункты 1.1. и 1.1.1.), по совокупной цене 8 000 000 рублей (п.2.1.), с условием заключения основного договора купли-продажи до 21 июля 2024 г. (п.1.1.) По условиям этого соглашения (п.5.7) ФИО1 (покупатель) взял на себя все обязанности по проведению судебных и других необходимых мероприятий для проведения межевания и раздела земельного участка, и всех необходимых действий связанных с регистрацией прав на земельный участок. В соответствии с п.6.8. договора ранее подписанное соглашение о задатке и расписка в получении денег от 21 апреля 2023 года ФИО4 считаются недействительными в связи переоформлением договора на гр. ФИО1 Считает, что поскольку в предварительном договоре стороны не определили конкретный срок заключения основного договора, обусловив его моментом оформления права общей долевой собственности на земельный участок, зависящим от воли и поведения одной из сторон договора, а именно покупателя, на момент обращения в суд предварительный договор купли-продажи не прекратил свое действие на момент обращения истца в суд. Указывает, что ответчик в любом случае не уклонялся и не уклоняется от заключения основного договора. Так, 08 сентября 2023 г. ФИО2 (поручитель), ФИО1 (заказчик) и ФИО7 (поверенный) заключили договор поручения, по условиям которого поверенный обязуется от имени поручителя при финансовой помощи заказчика представительствовать в Хостинском районном суде, в судах апелляционной и кассационной инстанции (гор. Краснодар) по гражданскому делу поручителя по предмету спора установление границ и признание права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, под индивидуальным жилым домом с кадастровым номером №. Поручитель (ответчик), свои обязанности по предоставлению необходимых документов, в том числе нотариальной доверенности поверенному выполнил. Поверенный обратился в Хостинский районный суд города Сочи с исковым заявлением об установлении границ земельного участка, признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок (дело №2-770/2024). 24 июля 2024 г. судом вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда 28 ноября 2024 г. решение оставлено в силе. 14 августа 2025 г. по указанному делу подана кассационная жалоба, не рассмотренная до настоящего момента. Считает, что основания для взыскания денежных средств, уплаченных истцом поверенному по указанному договору, отсутствуют. Также полагает, что предварительный договор купли-продажи должен был быть заключен в нотариальной форме, что влечет недействительность сделки. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просил, обеспечил явку своего представителя. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО8, действующий на основании доверенности, требования искового заявления поддержала по доводам, подробно изложенным в нем. Полагал, что предварительный договору купли-продажи мог быть заключен без нотариального заверения, а ответчик действовал недобросовестно.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежаще и своевременно, об отложении судебного заседания не просил, обеспечила явку своего представителя.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным письменно. Полагала, что ответчик действовал добросовестно.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны должны заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 1 Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).

Таким образом, предварительный договор купли-продажи может быть заключен в отношении вещи, право собственности на которую перейдет к продавцу в будущем.

Судом установлено, что 15 августа 2023 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «А» общей площадью 38,2 кв.м, жилой 30,2 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес> соответствующей доли в праве собственности на земельный участок под указанным жилым домом (пункты 1.1. и 1.1.1.), по совокупной цене 8 000 000 рублей (п.2.1.), с условием заключения основного договора купли-продажи до 21 июля 2024 г. Срок действия договора может быть автоматически пролонгирован на срок 3 месяца при наличии необходимости провести судебные и другие необходимые мероприятия для проведения межевания и раздела земельного участка и других необходимых действий, связанных с государственной регистрацией права на земельный участок (п.1.1.) 

Согласно п.5.7. предварительного договора покупатель обязуется провести судебные и другие необходимые мероприятий для проведения межевания и раздела земельного участка, и всех необходимых действий связанных с регистрацией прав на земельный участок.

Получение денежных средств ФИО2 от ФИО1 в качестве задатка в размере 700 000 руб. подтверждается распиской от 15 августа 2023 г. и не оспаривается сторонами по делу.

При этом как следует из материалов дела на момент заключения предварительного договора-купли продажи от 31 августа 2023 г. ответчику принадлежало только право собственность на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом. Право собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, в установленном законом порядке за ФИО2 зарегистрировано не было. 

08 сентября 2023 г. ФИО2 (поручитель), ФИО1 (заказчик) и ФИО7 (поверенный) заключили договор поручения, по условиям которого поверенный обязуется от имени поручителя при финансовой помощи заказчика представительствовать в Хостинском районном суде, в судах апелляционной и кассационной инстанции (гор. Краснодар) по гражданскому делу поручителя по предмету спора установление границ и признание права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, под индивидуальным жилым домом с кадастровым номером №. 

Размер вознаграждения поверенного установлен странами в размере 90 000 руб., факт перечисления денежных средств от истца поверенному подтверждается банковскими чеками.

Кроме того, истцом ФИО9 перечислены денежные средства в размер 30 300 руб. для оплаты экспертного заключения и 940 руб. для оплаты судебных расходов. 

Поверенный обратился в Хостинский районный суд города Сочи от имени ФИО2 с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи об установлении границ земельного участка, признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок (дело №2-770/2024). 

24 июля 2024 г. судом вынесено решение об отказе в удовлетворении исковых требований. 

18 ноября 2024 г. истец направил в адрес ответчика претензию, в которой предлагалось в десятидневный срок возвратить сумму задатка в двойном размере в сумме 1 400 000 руб., компенсировать расходы покупателя по оформлению прав на земельный участок в сумме 121 240 руб.

Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда 28 ноября 2024 г. решение от 24 июля 2024 г. оставлено без изменения.

14 августа 2025 г. по указанному делу подана кассационная жалоба, которая в настоящее время не рассмотрена.

Представителем ответчика заявлено о ничтожности предварительного договора-купли продажи от 15 августа 2023 г., поскольку не соблюдена нотариальная форма сделки.

В силу пп. 1 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе.

Согласно 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Частью 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

В соответствии со ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи доли в жилом доме и доли земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, случаев отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Случаев-исключений, при которых нотариальная форма предварительного договора купли-продажи не требуется, по настоящему гражданскому делу не установлено. 

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Ничтожная сделка недействительна с момента ее заключения. 

Таким образом, предварительный договор-купли продажи от 15 августа 2023 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО6 (покупатель) является недействительным в силу его ничтожности.

Вместе с тем, ничтожность указанного предварительного договора не освобождает ответчика от обязанности возврата уплаченных истцом денежных средств, уплаченных в счет обязательств по таковой сделке. 

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу данной нормы закона неосновательное обогащение является неосновательным приобретением (сбережением) имущества за счет другого лица без должного правового основания.

Обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии в совокупности одновременно трех условий, а именно: когда имело место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что означает, что имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава некоторой части или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать; отсутствие правовых оснований, а именно приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть происходит неосновательно.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанного имущества ответчиком. Доказыванию также подлежит размер неосновательного обогащения.

Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности фактов, подтверждающих неосновательное приобретение или сбережение ответчиком имущества за счет истца.

В соответствии со ст. 1103 Гражданского кодекса РФ правила об обязательствах из неосновательного обогащения подлежат применению (поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений) также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

В силу ст. 1107 Гражданского кодекса РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Таким образом, судом достоверно установлено, что на стороне ответчика имело место быть приобретение денежных средств истца в размере 700 000 руб. как задатка по ничтожному договору, а также денежных средств в общем размере 121 240 руб. в счет исполнения своих обязательств по ничтожному договору, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ за период с 19 ноября 2024 г. по 25 декабря 2024 г. в сумме 32 295,18 руб. с последующим начислением % по день уплаты денежных средств кредитору.

В соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В силу ч. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Поскольку 18 ноября 2024 г. истец направил в адрес ответчика претензию, принимая во внимание положения ст.196 ГПК РФ, суд полагает, что срок исчисления процентов по правилам ст.395 ГК РФ возможно исчислять с 19 ноября 2024 г. по 25 декабря 2024 г., что составляет 17 434,52 руб.

Также истцом завялены ко взысканию проценты на основании ст.395 ГК РФ по день фактического погашения суммы долга.

В соответствии с п. 48 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). 

На основании изложенного, суд полагает, что в пользу истца подлежат взысканию проценты в порядке ст.395 ГК РФ с указанием на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства, исходя из установленной судом на момент рассмотрения настоящего дела суммы долга в размере 821 240 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ серии № №) к ФИО2 (паспорт РФ серии № №) о взыскании задатка, убытков, процентов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток в размере 700 000 руб., убытки в размере 121 240 руб.; проценты на основании ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами за период с 19 ноября 2024 г. по 25 декабря 2024 г. в размере 17 434,52 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ установленной на соответствующий период времени исходя из суммы задолженности в размере 821 240 руб., начиная с 26 декабря 2024 г. по день фактической уплаты суммы задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 марта 2025 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко

На момент публикации не вступило в законную силу