№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 июля 2018 года гор. Кисловодск

Кисловодский городской суд Ставропольского края в составе 

председательствующего судьи Стойлова С.П.

при секретаре судебного заседания Якимовой О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города-курорта о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации города-курорта Кисловодска, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого здания - магазин, по адресу: 

<

адрес>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 345 кв.м, предоставленном истцу на праве аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку на момент приобретения объект недвижимости требовал капитального ремонта, было принято решение о проведении ремонтных работ с элементами реконструкции. Планируемая реконструкция предполагала увеличение площади нежилых помещений в связи с возведением пристройки литер б5, состоящей из помещения №. 

Истец указала, что не имела возможности получить разрешение на реконструкцию в установленном порядке в связи с несоответствием сведений об объекте, содержащихся в ГКН, его техническим характеристикам. Согласно свидетельству о государственной регистрации права нежилое здание магазин с кадастровым номером № имеет этажность 2. Фактически этот объект представляет собой комплекс нежилых помещений, расположенных на первом этаже двухэтажного здания. На втором этаже здания находится объект недвижимости, представляющий часть жилого дома общей площадью 141,8 кв.м с кадастровым номером №, имеющий адрес: 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО2 Установлено, что ошибка допущена при регистрации предыдущим собственником права собственности на часть жилого дома с кадастровым номером № по решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, а именно при выделе этих помещений из общей площади здания в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, характеристики магазина, расположенного на первом этаже здания, не были актуализированы.

Между тем, в результате произведенного раздела в натуре, реконструкции и изменения назначения помещений второго этажа, двухэтажное здание фактически было разделено на два самостоятельных объекта, изолированных друг от друга, имеющих самостоятельные кадастровые номера и адреса.

Истец ФИО1 так же указала, что в декабре 2017 года обращалась в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» Управления Росреестра по вопросу устранения ошибки. На данное обращение письмом от ДД.ММ.ГГГГ ей рекомендовано обратиться в суд.

Таким образом, реконструированный объект недвижимого имущества имеет признаки самовольной постройки.

Истец указала, что реконструкцию провела в соответствии с установленными нормами. Права и охраняемые законы других лиц реконструированный объект не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В первоначальном исковом заявлении ФИО1 просила признать за ней право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 330,9 кв.м по адресу: 

<

адрес>.

Далее, в ходе рассмотрения дела, в порядке ст. 39 ГПК РФ, ФИО1, действуя через представителя ФИО3, уточнила исковые требования и в уточненном иске просила признать за ней право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 268,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, третьего лица ФИО2 – ФИО3 поддержала исковое заявление по изложенным основаниям, просила удовлетворить уточненные исковые требования о признании за ФИО1 собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 268,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Представитель истца просила учесть заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, согласно которому спорные нежилые помещения соответствуют требованиям безопасности, строительных регламентов. Так же представитель просила учесть, что постановлением администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования земельного участка площадью 345 кв м с кадастровым номером № по 

<

адрес>, где расположен спорный объект, изменен на вид «индивидуальное жилищное строительство, общественное питание».

Представитель администрации города-курорта Кисловодска ФИО4 с иском ФИО1 не согласилась, просила вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель Управления Росреестра по 

<

адрес>, извещенного о времени и месте слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Сведений о причинах неявки представителя, об уважительности этих причин в суд не поступило.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы, суд пришел к следующему.

На основании ст. 35 и 40 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища. 

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст.ст. 218, 222 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из представленных суду документов видно, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за истцом ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером №, имеющий наименование – магазин, назначение – нежилое, общая площадь 330,9 кв.м, этажность, 2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством о государственной регистрации права 

<

адрес>, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости. 

Из договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка в границах земель города-курорта Кисловодска усматривается, что арендаторам ФИО1 и ФИО2 на основании распоряжения администрации города-курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ №-р предоставлен в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, общей площадью 345 кв.м, имеющий кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. На участке имеются объекты недвижимости – магазин и часть жилого дома.

Из составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ технического паспорта принадлежащего истцу ФИО1 объекта (пом. №№,9,22-25) по адресу: 

<

адрес>, площадью 330,9 кв.м, усматривается, что данный объект размещен в цокольном этаже (лит. Б1) и на 1 этаже (лит. Б), состоит из помещений: № – обеденный зал площадью 96,4 кв.м, № – коридор площадью 18,4 кв.м, № –кухня площадью 37,4 кв.м, санузел № площадью 2,2 кв.м, моечная № площадью 7,4 кв.м, подсобное № площадью 0,7 кв.м, коридор № площадью 2,6 кв.м, котельная № площадью 5,6 кв.м, кладовая № площадью 1,2 кв.м, туалет № площадью 1,6 кв.м, туалет № площадью 1,6 кв.м, а так же расположенного в пристройке лит. б5 помещения № – обеденного зала площадью 93,3 кв.м.

Как следует из доводов истца ФИО1, она выполнила ремонт и реконструкцию принадлежащего ей объекта. В ходе реконструкции к существующим помещениям пристроено помещение № площадью 93,3 кв.м, составляющее пристройку лит. б5.

Оформить на свое имя правоустанавливающие документы на реконструированный объект недвижимости ФИО1 не имеет возможности, поскольку данный объект обладает признаками самовольной постройки. К тому же разрешение на реконструкцию в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ истцу органом местного самоуправления не выдавалось.

В исковом заявлении ФИО1 так же ссылается на то обстоятельство, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются неточности относительно характеристик принадлежащих ей помещений, препятствующие оформлению прав.

Из материалов дела, а так же поступивших по запросу суда дел правоустанавливающих документов следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 приобрела у продавца К магазин, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Согласно условиям договора указанный магазин в целом состоит из нежилого строения литер Б-Б1, общей площадью 330,9 кв.м, этажность 2, инвентарный №, кадастровый №. На основании этого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на магазин.

Из дела правоустанавливающих документов усматривается, что право собственности на спорный объект за продавцом К (правопредшественником истца) зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Кисловодского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворены исковые требования К к администрации города-курорта Кисловодска о возложении обязанности по переводу нежилых помещений в статус жилых, сохранении помещений в перепланированном и переустроенном состоянии, признании комплекса помещений индивидуальным жилым домом с присвоением отдельного адреса, сохранении адреса за помещениями магазина.

Из данного решения следует, что К (правопреемником которой является истец ФИО1), владея двухэтажным зданием – магазином, расположенным по 

<

адрес>, переоборудовала и переустроила в жилые, часть нежилых помещений магазина. Эти помещения сохранены судом в перепланированном и переустроенном состоянии и признаны частью индивидуального жилого дома с присвоением адреса: 

<

адрес>. За помещениями продовольственного магазина, расположенного в цокольном этаже литера «Б1» сохранен адрес: 

<

адрес>.

Судом установлено, что именно этими помещениями в настоящее время владеет истец ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. А часть помещений, признанных жилыми, общей площадью 141,8 кв.м, продавец К по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала К

Из письма Управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска за № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО1 на ее обращение разъяснено, что к полномочиям органа местного самоуправления не отнесены вопросы легализации самовольно возведенных объектов недвижимого имущества.

А из письма № от ДД.ММ.ГГГГ филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по 

<

адрес> видно, что на обращение ФИО1 сообщено, что при анализе сведений об объектах недвижимости по 

<

адрес> и документов, на основании которых внесены данные в УИС АИС ГКН, разночтений не выявлено. При этом заявителю разъяснено, что для устранения возможной ошибки при регистрации правопредшественником права собственности на часть жилого дома с кадастровым номером № по решению суда необходимо провести кадастровые работы, в том числе, не исключая обращение в судебные органы.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указала, что принадлежащий ей реконструированный объект недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения гражданского дела на основании определения суда проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой экспертами НП «Палата Судебных Экспертов» С, Б подготовлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из данного заключения видно, что принадлежащий истцу ФИО1 спорный объект недвижимого имущества, находящийся по адресу: 

<

адрес>, в связи с проведенной реконструкцией имеет следующие основные характеристики:

- нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, расположены в первом надземном этаже объекта капитального строительства (здания) - этаж нижний надземный, не ниже планировочной отметки земли, доступный для входа с прилегающей территории;

- вид нежилых помещений - объект непроизводственного назначения;

- назначение нежилых помещений - помещения предназначены для оказания услуг общественного питания;

- общая площадь помещений – 268,4 кв.м., в том числе: основная площадь – 189,7 кв.м., вспомогательная площадь – 78,7 кв.м.

По результатам экспертного исследования эксперты пришли к выводу о том, что нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, соответствуют требованиям безопасности, ГОСТов, СНиПов, СП и строительных регламентов, и не создают угрозу жизни и здоровью людей.

Так же эксперты указали, что нежилые помещения, принадлежащие ФИО1, расположенные по адресу: 

<

адрес>, находятся в пределах границ земельного участка с кадастровым №, предоставленного ФИО1 на праве аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что выполненная истцом реконструкция соответствует установленным действующим законодательством нормам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 345 кв.м по адресу: 

<

адрес> используется в соответствии с назначением и видом разрешенного использования, поскольку постановлением Администрации города-курорта Кисловодска № от ДД.ММ.ГГГГ вид разрешенного использования данного участка изменен на вид «для индивидуального жилищного строительства, общественное питание». Наименование здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, изменено на «общественное питание».

При этом суд учитывает, что данным участком истец владеет на праве аренды, предоставленном в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. ст. 40, 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, данным в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, даны разъяснения о том, что при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. 

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Судом установлено, что истцом ФИО1 фактически выполнена реконструкция спорного объекта, в том числе и за счет увеличения строительного объема путем возведения пристройки. 

Суд учитывает, что реконструкция соответствует строительно-техническим, санитарным нормам, требованиям пожарной безопасности, помещения спорного объекта не создают угрозу жизни и здоровью людей, могут использоваться по назначению.

При установленных обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования Г и признать за ней право собственности на реконструированный объект недвижимости, площадь которого согласно заключению проведенной по делу судебной экспертизы, составляет 268,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 345 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к администрации города-курорта о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольно реконструированный объект недвижимого имущества – нежилое помещение площадью 268,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером № площадью 345 кв.м.

Решение является основанием для внесения изменений в технический и кадастровый паспорт, иную техническую документацию на указанные в решении объекты.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья Стойлов С.П.