Дело № 2-1811/2021г.

УИД 48RS0001-01-2020-004281-35

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 июля 2021 года город Липецк

Советский районный суд г. Липецка в составе: 

председательствующего Акимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Деминым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ГЛОБУС ГРУПП» к ООО «Контакт», ФИО1 о расторжении договора об участии в долевом строительстве и исключении регистрационной записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН, исключении из ЕГРН записи об ипотеке, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Глобус Групп» обратилось в суд с иском к ООО «Контакт», ФИО1 о расторжении договора об участии в долевом строительстве и исключении регистрационной записи из ЕГРН, признании договора цессии недействительным и применении последствий недействительности сделки путем погашения регистрационной записи в ЕГРН, указывая, что 04 апреля 2018 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Контакт» был заключен договор № об участии в долевом строительстве, согласно которому, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом: «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1», расположенный по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ (кадастровый номером №), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность ООО «Контакт» по акту приема-передачи двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 13 этаже Жилого дома III-1, и двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 14 этаже Жилого дома III-1, а ООО «Контакт» приняло на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 руб. за каждую квартиру в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, т.е. до 05 апреля 2019 года. Однако до настоящего времени участник долевого строительства ООО «Контакт» не произвело оплату по договору № об участии в долевом строительстве. 05 июня 2019 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «ГЛОБУС ГРУПП» был заключен договор № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК» в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0010601:230, расположенном по адресу: Липецкая область, г. Липецк, в районе Елецкого шоссе, многоквартирного жилого дома «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1». Таким образом, обязанность построить Объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих Объектов передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО «ГЛОБУС ГРУПП». В связи с изложенными обстоятельствами истец просит суд расторгнуть договор участия в долевом строительстве №/III от 04 апреля 2020 года об участии в долевом строительстве в отношении квартиры № 369, общей площадью 57,9 кв. м, расположенной на 13 этаже, и в отношении квартиры № 374, общей площадью 57,9 кв. м, расположенной на 14 этаже Жилого дома № III-1: «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1», расположенный по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ (кадастровый номером №), заключенный между АО «ЛИК» и ООО «Контакт»; исключить из ЕГРН регистрационные записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № и №; признать договоры цессии (уступки права требований) в отношении квартир № и № от 16 июля 2018 года, заключенные между ООО «Контакт» и ФИО3, по договору долевого участия в строительстве № от 04 апреля 2018 года, заключенному между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Контакт», недействительными, ничтожными; применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации сделок № и № от 10 апреля 2018 года; взыскать расходы по оплате госпошлины в ООО «Контакт» в размере 12 000 руб. и с ФИО1 в размере 6 000 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Росреестра по Липецкой области по Липецкой области, Советский РОСП г. Липецка УФССП России по Липецкой области.

В дальнейшем представитель истца - ООО «ГЛОБУС ГРУПП» по доверенности ФИО4 уточнила исковые требования, окончательно к ранее заявленным исковым требованиям также просила исключить из ЕГРН записи об ипотеке в силу закона по договору об участии в долевом строительстве № от 04 апреля 2018 года в отношении квартир № и №, расположенных на 13-ом и 14-ом этажах жилого здания № III-1 по строительному адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Представитель истца - ООО «ГЛОБУС ГРУПП» по доверенности ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования в окончательном варианте поддержала в полном объеме.

Представитель соответчика (ранее третьего лица) - АО «Банк ДОМ.РФ» по доверенности ФИО5 просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку решение суда о взыскании с ФИО1 в пользу Банка кредитной задолженности до настоящего времени не исполнено. 

Ответчики: ООО «Контакт», ФИО1, ПАО «БАНК УРАЛСИБ», третье лицо - конкурсный управляющий АО «ЛИК» Сидор П.Л., представители третьих лиц: Управление Росреестра по Липецкой области, Советский РОСП г. Липецка УФССП России по Липецкой области в судебное заседание не явились, о дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны. Представитель соответчика - ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в письменных возражениях исковые требования не признал, указав, что до настоящего времени решение суда о взыскании с ФИО1 в пользу Банка кредитной задолженности не исполнено; просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу статьи 5 этого же Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Закона (часть 4).

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (часть 5).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 9 Закона № 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно части 1 статьи 11 Закона №214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что 04 апреля 2018 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Контакт» был заключен договор № 80/III-1 об участии в долевом строительстве, согласно которому, застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом: «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-11 в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1», расположенный по строительному адресу: Липецкая обл., г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ (кадастровый номером №), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать в собственность ООО «Контакт» по акту приема-передачи двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 13 этаже, и двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 14 этаже Жилого дома III-1, а ООО «Контакт» принял на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 руб. за каждую квартиру в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, т.е. до 05 апреля 2019 года. Однако до настоящего времени участник долевого строительства - ООО «Контакт» не произвело оплату по договору № об участии в долевом строительстве.

10 апреля 2018 года уполномоченным органом произведена государственная регистрация данного договора.

В соответствии с п.п. 1.1, 3.3 договора № об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года застройщик принял на себя обязательства передать участнику долевого строительства двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 13 этаже, и двухкомнатную 

<

адрес>, расположенную на 14 этаже Жилого дома III-1, согласно приложению (общей площадью 57,9 кв. м), являющемуся неотъемлемой частью договора, а участник долевого строительства (ООО «Контакт») принял на себя обязательства по оплате цены договора в размере 1 925 100 (один миллион девятьсот двадцать пять тысяч сто) рублей за каждую квартиру в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30 марта 2019 года.

16 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве № от 04 апреля 2018 года, согласно которому, ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает часть имущественных прав, принадлежащих ООО «Контакт». Согласно условиям договора цена договора составила 2 358 000 руб., из которых 472 000 руб. оплачивает ФИО1 за счет собственных средств, а сумма 1 886 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных АО «ДОМ.РФ» по договору займа № от 16 июля 2018 года.

16 июля 2018 года между АО «ДОМ.РФ» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, залогом по которому указана 

<

адрес>, по адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», дом III-1.

25 июля 2018 года уполномоченным органом произведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от 16 июля 2018 года, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

12 июля 2018 года между ООО «Контакт» и ФИО1 был заключен договор цессии (уступки права требования) по договору долевого участия в строительстве № 04 апреля 2018 года, согласно которому ООО «Контакт» уступает, а ФИО1 принимает часть имущественных прав, принадлежащих ООО «Контакт». Согласно условиям договора цена договора составила 2 328 000 руб., из которых 350 000 руб. оплачивает ФИО1 за счет собственных средств, а сумма 1 978 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных ПАО «БАНК УРАЛСИБ» по кредитному договору № от 12 июля 2018 года.

12 июля 2018 года между ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, залогом по которому указана 

<

адрес>, по адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», дом III-1.

19 июля 2018 года уполномоченным органом произведена государственная регистрация договора цессии (уступки права требования) от 12 июля 2018 года, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

05 июня 2019 года между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «ГЛОБУС ГРУПП» был заключен договор № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика, согласно которому первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у АО «ЛИК» в связи с осуществлением строительства на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0010601:230, расположенном по адресу: Липецкая область, г. Липецк, в районе Елецкого шоссе, многоквартирного жилого дома «Два 4-х секционных жилых дома № III-1, № II-II в жилом микрорайоне «Елецкий», Советский округ г. Липецка. Жилой дом № III-1».

Таким образом, обязанность построить объекты и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий Объект долевого строительства участнику долевого строительства по указанному договору возникла у ООО «ГЛОБУС ГРУПП».

Согласно пунктам 1.3, 1.4 указанного договора в случае, если новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир (нежилых помещений) участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объеме или частично), то новый застройщик, после перехода к нему прав и обязанностей от первоначального застройщика, вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части.

Как следует из приложения № к договору о передаче прав и обязанностей застройщика № III-1 от 05 июня 2019 года (реестр требований о передаче жилых помещений), за участником долевого строительства имеется задолженность по оплате стоимости квартир № и № по договору участия в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года №/III-1 в размере 1 925 100 рублей за каждую квартиру (порядковый номер в реестре требований – 196 и 199).

В силу пункта 4.2.5 договора № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика от 05 июня 2019 года на момент подписания настоящего договора реестр требований о передаче жилых и нежилых помещений соответствует (Приложение № 3 к настоящему Договору) фактическому положению дел и в него включены все участники долевого строительства, с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве Объектов и обязательства по передаче жилых и нежилых помещений Первоначальным застройщиком не исполнены.

Отсутствие оплаты по договору долевого участия является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренного частями 4 и 5 ст.ст. 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 2, ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п. 3.3 договора оплата цены договора застройщику по договору № об участии в долевом строительстве от 04.04.2018 года должна была быть произведена участником долевого строительства ООО «Контакт» в течение 360 дней, с момента государственной регистрации договора, т.е. до 30 марта 2019 года.

Согласно представленному в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области письму АО «ЛИК» от 26 апреля 2018 года оплата денежных средств по договору № в сумме 1 925 100 руб. за 

<

адрес> в сумме 1 925 100 руб. за 

<

адрес> произведена ООО «Контакт» в полном объеме.

Согласно сообщению конкурсного управляющего АО «ЛИК» Сидор П.Л. от 19 августа 2020 года по данным бухгалтерского учета оплата по договору долевого участия №/III-1 от 04 апреля 2018 года за 

<

адрес> № не производилась ни первоначальным участником долевого строительства ООО «Контакт», и ни цессионарием ФИО1

Согласно представленным конкурсным управляющим АО «ЛИК» Сидор П.Л. в адрес суда бухгалтерским документам (карточки счета, выписки из кассовой книги, выписки операций по лицевому счету) оплата по договору №/III-1 от ДД.ММ.ГГГГ за 

<

адрес> № не производилась, в связи с чем числится задолженность в сумме 1 925 100 руб. (за каждую квартиру).

Таким образом, судом установлено, что ООО «Контакт» до настоящего времени не исполнило обязательства по оплате цены договора №/III-1 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении 

<

адрес>.

Нарушение обязательства по оплате цены договора со стороны ООО «Контакт» существенно нарушает права ООО «ГЛОБУС ГРУПП», которое при заключении договора № III-1 о передаче прав и обязанностей Застройщика от ДД.ММ.ГГГГ рассчитывало получить денежные средства, не внесенные участниками долевого строительства, либо расторгнуть договоры об участии в долевом строительстве в отношении неоплаченных квартир, после чего реализовать эти квартиры, а полученные денежные средства направить на строительство Жилого дома III-1.

В последнем столбце таблицы реестра требований о передаче жилых помещений (приложение №) к договору о передаче прав и обязанностей застройщика от ДД.ММ.ГГГГ (стр. 44 договора) общая сумма задолженности участников долевого строительства составляет 38 887 609 рублей, таким образом, руководство ООО «ГЛОБУС ГРУПП», принимая решение о возможности принять обязанность застройщика четырехподъездного жилого дома в количестве 530 квартир, этажностью - 22, безусловно рассчитывало на эту сумму.

Так как степень строительства жилого дома III-1 на момент заключения договора составляла 20 %, то ООО «ГЛОБУС ГРУПП» предстояло осуществить основную часть строительства объекта - 80 %.

Поэтому в целях завершения строительства Жилого дома III-1 следует учитывать, чтобы задолженность участников долевого строительства, указанная в приложении 3 к договору, была взыскана в пользу застройщика ООО «ГЛОБУС ГРУПП», либо застройщик реализовал свое право на расторжение договоров в отсутствие оплаты со стороны участников долевого строительства.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Во исполнение ст. 9 Закона № 214-ФЗ ООО «ГЛОБУС ГРУПП» 10 июня 2020 года направило участнику долевого строительства ООО «Контакт» требование о выплате долга с предупреждением об одностороннем расторжении договора № участия в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в части отказа исполнения обязательства застройщика по передаче квартир № №

13 июля 2020 года ООО «ГЛОБУС ГРУПП» уведомило ООО «Контакт» об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Таким образом, ООО «ГЛОБУС ГРУПП» просит расторгнуть договор № об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в отношении квартир № и №, заключенный между АО «ЛИК» и ООО «Контакт», и исключить из ЕГРН записи о регистрации № и №.

Зарегистрировать расторжение договора № об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в отношении квартир № и №, заключенного между АО «ЛИК» и ООО «Контакт» в Управлении Росреестра по Липецкой области, не представилось возможным по причине наличия зарегистрированного в ЕГРН договора цессии (уступки права требования), между ООО «Контакт» и ФИО1, не оплатив цену договора, ООО «Контакт» осуществило замену лица в приведенных обязательствах - заключило и зарегистрировано в установленном порядке соответствующий договор цессии (уступки права требования) без перевода долга на нового участника долевого строительства – ФИО1

Факта злоупотребления правом или упречности поведения в действиях ООО «ГЛОБУС ГРУПП» суд не усматривает, ООО «ГЛОБУС ГРУПП» действовало добросовестно и разумно. 

Из совокупности представленных доказательств следует, что ответчик - ООО «Контакт», являющееся участником договора долевого участия в строительстве № об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в отношении квартир № и №, не исполнило обязательство по оплате объекта долевого строительства. Доказательств обратного суду не представлено.

Нарушение участником условий договора о внесении платежей по договору участия в долевом строительстве является существенным, поскольку влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. По указанному обстоятельству допускается расторжение договора по требованию одной из сторон. 

Таким образом, в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 5, 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» у суда имеются основания для расторжения договора долевого участия в строительстве № об участии в долевом строительстве от 04 апреля 2018 года в отношении квартир № и №.

Что касается требований о признании недействительным договоров цессии (уступки права требования) от 12 июля 2018 года и от 16 июля 2018 года, заключенных между ООО «Контакт» и ФИО1, то они также подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Согласно ст. 385 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

В силу ст. 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). 

Поскольку ООО «Контакт», являющееся участником договора долевого участия в строительстве № от 04 апреля 2018 года, не исполнило обязательство по оплате объекта долевого строительства – квартир № и №, то ООО «Контакт» не имело правовых оснований заключать договоры цессии (уступки права требования) 12 июля 2018 года и 16 июля 2018 года.

Таким образом, договоры цессии (уступки права требования) от 12 июля 2018 года и от 16 июля 2018 года, заключенные между ООО «Контакт» и ФИО1, совершены в нарушение законодательного запрета, предусмотренного ч. 1 ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ, а, следовательно, являются недействительными.

Довод представителей ФИО6 о том, что в данном случае в удовлетворения исковых требований будут нарушены права залогодержателя, судом не может быть принят по следующим основаниям.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В данном случае ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и АО «ДОМ.РФ» при заключении кредитных договоров с ФИО1 от 12 июля 2018 года и 16 июля 2018 года не проявили должную степень осмотрительности и не потребовали от ФИО1 и ООО «Контакт» доказательств оплаты по договору долевого участия № от 04 апреля 2018 года, в то время, как добросовестно пользуясь своими правами ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и АО «ДОМ.РФ», должны были проверить наличие у ООО «Контакт» правовых оснований для заключения с ФИО1 договоров цессии (уступки права требования) от 12 июля 2018 года и от 16 июля 2018 года.

С учетом изложенного данное решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записей № и № о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, № и № о государственной регистрации договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ; а также исключения из ЕГРН записи об ипотеке в силу закона по договору об участии в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартир № и №, расположенных на 13-ом и 14-ом этажах жилого здания № III-1 по строительному адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков ООО «Контакт» и ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 18 000 руб., т.е. по 9 000 руб. с каждого из ответчиков.

Оснований для взыскания судебных расходов с ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и АО «ДОМ.РФ» не имеется, поскольку указанными ответчиками виновных действий, повлекших нарушение прав истца, не установлено.

Довод представителя соответчика - АО «ДОМ.РФ» о том, что справки АО «ЛИК», представленные в Управление Росреестра по Липецкой области при регистрации договора цессии по спорным квартирам, с учетом п.п. 2 ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», свидетельствует об исполнении ООО «Контакт» обязанности по оплате объекта долевого участия, при установленных по делу обстоятельствах, несостоятелен в качестве основания для отказа истцу в иске.

Как следует из материалов дела, основания выдачи приведенных справок в них не приведены, сами справки не являются документом бухгалтерского учета. В то же время, представленные в материалы дела доказательства, объективно подтверждают доводы истца о том, что оплата стоимости спорных квартир по договору участия в долевом строительстве АО «ЛИК» либо новому застройщику - ООО «ГЛОБУС ГРУПП» ни ООО «Контакт», ни ФИО1 не произведена. Ответчиками приведенные доказательства не опровергнуты, никаких первичных документов, подтверждающих факт оплаты, не представлено.

При этом ответчик ФИО1, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, при заключении договоров цессии, должен был убедиться в исполнении цедентом его обязанностей по оплате стоимости объектов долевого участия.

Поскольку справки АО «ЛИК» об оплате стоимости спорных квартир противоречат представленным в дело доказательствам, то сами сделки по уступки права требования заключены в нарушении части 1 статьи 11 Федерального закона от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ.

Довод АО «ДОМ.РФ» о том, что признанием недействительным договора цессии (уступки права требования), заключенным между ООО «Контакт» и ФИО1, нарушены права залогодержателя, не может вовлечь иной исход, поскольку при заключении кредитного договора с ФИО1, банк должен был проявить должную осмотрительность и проверить доказательства оплаты по договору долевого участия в отношении спорных квартир, то есть наличие у ООО «Контакт» правовых оснований для заключения с ФИО1 указанного договора цессии, что им в должной мере не сделано. Злоупотребления правом со стороны истца по делу не установлено.

Несостоятельна в качестве основания для отказа в иске и ссылка представителей ФИО6 на то, что решениями суда удовлетворены требования ПАО «БАНК УРАЛСИБ» и АО «ДОМ.РФ» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращено взыскание на предмет ипотеки, поскольку указанные решения не исполнены, данные решения не имеют преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Кроме того, как следует из вступившего в законную силу решения Советского районного суда г. Липецка от 21 июля 2020 года договор займа №/МИБ от 16 июля 2018 года, заключенный между АО «ДОМ.РФ» и ФИО1, расторгнут. С ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по договору займа № от 16 июля 2018 года в размере 1 926 992 руб. 88 коп., возврат государственной пошлины в размере 17834 руб. 97 коп., а всего 1 944 827 рублей 85 копеек. 

Таким образом, взыскание на предмет ипотеки – квартиру 

<

адрес>, расположенную в жилом здании № III-1 по строительному адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ; на основании судебного постановления не обращалось.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор об участии в долевом строительстве № от 04 апреля 2018 года, заключенный между АО «Липецкая ипотечная корпорация» и ООО «Контакт», в отношении квартир № и №, расположенных на 13-ом и 14-ом этажах жилого здания № III-1 по строительному адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 12 июля 2018 года, заключенный между ООО «Контакт» и ФИО1.

Признать недействительным договор уступки права требования (цессии) от 16 июля 2018 года, заключенный между ООО «Контакт» и ФИО2.

Исключить из ЕГРН записи № и № о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве № от 04 апреля 2018 года.

Исключить из ЕГРН записи об ипотеке в силу закона по договору об участии в долевом строительстве № от 04 апреля 2018 года в отношении квартир № и №, расположенных на 13-ом и 14-ом этажах жилого здания № III-1 по строительному адресу: г. Липецк, микрорайон «Елецкий», Советский округ.

Взыскать с ООО «Контакт», ФИО1 в пользу ООО «ГЛОБУС ГРУПП» расходы по оплате государственной пошлины по 9 000 руб. с каждого.

Решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Советский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Акимова

Решение суда в окончательной форме составлено 19 июля 2021 года.