Гражданское дело № 2-2244/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2017 года город Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Дроздовой О.А.,

при секретаре: Лукояновой А.С., 

с участием представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

25 марта 2011 года между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка 

<

номер> площадью 1586 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер> расположенным по адресу 

<

адрес> 

Цена земельного участка определена по договору в размере 762 000 руб.

Условиями договора предусмотрено участие ФИО2 в инвестировании строительства инженерных коммуникаций по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом. 

В обеспечение обязательств земельный участок находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» до полной оплаты его стоимости. 

15.04.2016 года истек срок строительства жилого дома на приобретённом Владиенко земельном участке, регистрации права собственности на жилой дом, а также по подключению жилого дома к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом. 

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка, просят взыскать с ФИО2 737000 рублей оставшейся части стоимости земельного участка, 241510 рублей штраф в размере равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей и суммой фактически уплаченной покупателем; 434085,63 рублей процентов в соответствии с п. 5.5 договора, также уплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 21262,98 рублей, расходы по оценке имущества в сумме 5750 рублей и обратить взыскание на заложенное имущество.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно, надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ путем направления судебной корреспонденции.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившегося ответчика ФИО2

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным истцом доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные законом и не противоречащие ему. 

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Факт заключения договора купли-продажи земельного участка 

<

номер>, площадью 1586 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер> расположенного по адресу: 

<

адрес> подтверждается договором купли-продажи земельного участка 25 марта 2011 года, актом приема-передачи от 25 марта 2011г. 

По условиям договора, продавец обязался в срок не позднее трех лет после передачи участка покупателю организовать строительство в микрорайоне индивидуального жилищного строительства внеплощадочных и квартальных инженерных сетей водоснабжения и канализации с привлечением денежных средств покупателя (п.4.1. договора).

Истец взятые на себя обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объеме. Доказательств обратного суду не предоставлено.

В соответствии с п.2.1. договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 762000 руб. ФИО2 оплатил часть стоимости земельного участка в течение пяти дней после заключения договора в размере 25 000 рублей. (п.2.2 договора).

Земельный участок в соответствии с условиями договора находится в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация». 

ФИО2 обязался в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.4., 3.2.5.договора).

Согласно п.4.1.,4.2. договора купли-продажи земельного участка затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 316 510 руб., из них 75 000 руб. покупатель оплачивает в следующем порядке: при заключении договора – 40 000 руб., затем в ежегодно с 2012 года по 2016 год не позднее 25 марта по 7000 рублей.

При заключении договора ответчиком оплачено 40000 руб.

Пункт 5.3 договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что за нарушение срока начала строительства индивидуального дома, определенного п. 3.2.3 настоящего договора покупатель выплачивает продавцу пеню из расчета 0,05% от стоимости участка за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности в сроки, предусмотренные п. 3.4 настоящего договора должна уплатить другой стороне пеню в размере 0,05% от суммы, уплаченной в счет стоимости земельного участка на момент подписания договора за каждый день просрочки.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 15 апреля 2011 года. 

15 апреля 2016 года истек срок строительства жилого дома на земельном участке, принадлежащем ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка и его регистрации в установленном законом порядке.

Невыполнение ответчиком принятых на себя обязательств по строительству дома в установленный договором срок, подключению жилого дома к инженерным сетям объективно подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 23 марта 2017г., согласно которому на земельном участке построен цоколь.

В силу статей 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлен факт неисполнения ФИО2 обязательств по строительству жилого дома, его государственной регистрации в течение пяти лет со дня государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доказательств надлежащего исполнения условий договора суду не предоставлено и в судебном заседании не установлено. 

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов. 

Согласно расчету, предоставленному истцом, задолженность ФИО2 составила: 737000 рублей оставшаяся часть стоимости земельного участка, 241510 рублей штраф в размере равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей и суммой фактически уплаченной покупателем, 434085,63 рублей проценты в соответствии с п. 5.5 договора.

Оснований не доверять указанному расчету не имеется, поскольку доказательств, свидетельствующих о его неправильности, суду не предоставлено. Расчет проверен судом, согласуется с условиями договора, не оспорен ответчиком.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о правомерности требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка. 

Требования истца об обращении взыскания также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п.2.5 договора купли-продажи земельного участка земельный участок с момента его передачи и до его полной оплаты, признается находящимся в залоге у АО «Белгородская ипотечная корпорация» для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. 

Согласно статье 3 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор купли-продажи земельного участка в части условия о залоге не оспорен, оформлен в соответствии с требованиями закона.

Согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. При этом необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, предусмотренные ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Часть 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии с п.2 ст. 54 Федерального закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости итоговая рыночная стоимость земельного участка определена в размере 401000 рублей, а рыночная стоимость объекта незавершенного строительства в размере 96000 рублей.

Исходя из положений ст. 67 ГПК РФ, ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, суд признаёт представленный истцом отчёт допустимым, достоверным, относимым доказательством размера стоимости участка и расположенного на нем объекта незавершённого строительства.

Приведенный отчёт выполнен независимым профессиональным оценщиком с применением федеральных стандартов оценки. Выводы отчёта являются полными, однозначными, основанными на анализе информации о земельном участке ответчика, рынке земли и подробных расчётах. Сомнений в правильности выводов отчёта у суда не имеется.

Доказательств иной стоимости земельного участка суду не предоставлено.

Статьями 334, 337, 348 ГК Российской Федерации, статьей 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено право залогодержателя случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Поскольку между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО2 в обеспечение обязательств по договору купли-продажи земельного участка заключен договор залога недвижимого имущества, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со ст. 54.1 закона «Об ипотеке» не имеется.

В судебном заседании установлен факт неисполнения ФИО2 своих обязательств по уплате денежных средств в счет стоимости земельного участка и затрат на подведение инженерных коммуникаций, доказательств возможности исполнения обязательств по уплате задолженности в дальнейшем без изъятия заложенного имущества, не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований и обращении взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества с учетом отчета оценщика о его стоимости и положений п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 80% от рыночной стоимости.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В силу принципа состязательности, стороны, другие участвующие в деле лица, если они желают добиться для себя либо лиц, в защиту прав которых предъявлен иск, наиболее благоприятного решения, обязаны сообщить суду имеющие существенное значение для дела юридические факты, указать или представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить иные предусмотренные законом процессуальные действия, направленные на то, чтобы убедить суд в своей правоте. 

Ответчик в судебное заседание не явился, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка.

Исследованные в судебном заседании доказательства являются относимыми допустимыми и достоверными, и в совокупности подтверждают обстоятельства, на которые истец ссылается как на основание своих требований. 

Ответчиком не приведено ни одного довода и не предоставлено ни одного факта, чтобы суд пришел к иному выводу.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные по делу судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 21262,98 рублей и расходы по оценке имущества в сумме 5750 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, обращении взыскания на заложенное имущество признать обоснованным.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 25 марта 2011г. в размере 1412595,63 рублей, уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 21262,98 рублей, расходы по оценке в сумме 5750 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок 

<

номер> площадью 1586 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер> расположенного по адресу 

<

адрес> участок 

<

номер> и расположенный на нем объект незавершенного строительства.

Определить способ реализации имущества, на которое обращается взыскание: публичные торги.

Определить начальную продажную цену земельного участка при его реализации в размере 320 800 рублей, а цену объекта незавершенного строительства в размере 76800 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья :