23RS0015-01-2019-002130-50 К делу №2-26/2020

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск «29» июля 2020 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Тунгел А.Ю.,

при секретаре Попко Ю.А.,

с участием адвокатов Голощаповой Ю.С., Асатурян М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, з/лица: ПАО Сбербанк, агентство недвижимости «Стимул» об уменьшении покупной цены дома в связи с обнаруженными скрытыми дефектами и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истица обратилась в суд с иском и согласно уточненным исковым требованиям просит уменьшить покупную цену жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> «А» в связи с обнаружением скрытых дефектов на 673867,61 рублей, взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 673867,61 рублей.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании ордера адвокат Голощапова Ю.С. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО2 и ФИО1 в лице ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: 

<

адрес> А за 6500000 рублей. На момент заключения договора купли-продажи ФИО1 дом не осматривала, так как проживала в 

<

адрес>. Дом был осмотрен ФИО3, которая каких-либо дефектов не обнаружила, так как произвела осмотр поверхностно и в хорошую, безветренную погоду. После приезда в г. Ейск, в ДД.ММ.ГГГГ и вселения в приобретенный дом, стали выявляться скрытые дефекты, а именно: отсутствие гидроизоляции ленточного набивного фундамента, трещины в наружных стенах, пристройка к жилому дому не плотно прилегает, имеются большие отверстия. Данные недостатки дома не были оговорены в договоре купли-продажи. Наличие скрытых дефектов жилого дома подтверждается техническим заключением эксперта ФИО4, а также заключением ООО «Экспертное решение». К заключению эксперта ООО «Эксперт» просит отнести критически и учесть при его оценке предоставленную рецензию. 

Представитель истца, действующий на основании доверенности ФИО5 доводы представителя поддержал в дополнение пояснил, что ФИО2 до ДД.ММ.ГГГГ продолжал проживать в доме по договору найма. На момент продажи дома ФИО2 говорил, что собирался менять в доме крышу, однако о том, что имеются дефекты не предупредил. ФИО1 в силу возраста не могла проверить крышу, дефекты стали проявляться уже после переезда ФИО1 осенью 2018 года. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика, действующая на основании ордера адвокат Асатурян М.Р. исковые требования не признает и пояснила, что фактически дом был продан за 5500000 рублей, что является ниже рыночной стоимости дома. Расписка в получении 975000 рублей в счет продажи дома была написана для получения ФИО1 ипотечного кредита. Дом построен в соответствии с проектной документацией. Крыша возведена при строительстве дома. Об имеющихся дефектах крыши истице было известно, поэтому и цена была установлена ниже рыночной. Дом продавался в рабочем состоянии, истица лично осматривала дом перед покупкой, а риелтор ФИО3 занималась только оформлением сделки. В настоящее время дом эксплуатируется, в нем живет семья истца. Основным требованием уменьшения стоимости дома является отсутствие гидроизоляции, однако это не является существенным дефектом, так как, как пояснил эксперт в г. Ейске строят дома без гидроизоляции, кроме того, изначально при строительстве дома гидроизоляция не была предусмотрена проектом. Имеющиеся трещины не являются скрытыми дефектами, их видно на фотографиях, которые сделаны при проведении оценки ООО «Агентство оценки «Регион». Дом соответствует техническим характеристикам предъявляемым к жилым домам, оснований уменьшения цены нет. Экспертным заключением ООО «Эксперт» подтверждается отсутствие в доме скрытых дефектов. Просит в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании пояснил, что вопрос о ремонте крыши обсуждался при покупке дома. Дом он продал фактически за 5500000 рублей. Предоплату в размере 900000 рублей от ФИО1 он не получал, поэтому им была написана вторая расписка. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель з/лица - ПАО Сбербанк, в судебное заседание не явился, уведомлен судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель з/лица - агентства недвижимости «Стимул» ФИО3 в судебное заседание не явилась, просит дело рассмотреть в ее отсутствие.

Выслушав стороны, представителей, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по 

<

адрес> А в 

<

адрес>. 

Согласно п. 2.1 Договора, стороны предполагают заключить договор купли-продажи по цене 5500000 рублей. Согласно п. 3.6 Предварительного договора, на момент основного договора купли-продажи, продавец передает отчуждаемую недвижимость в состоянии, пригодном для использования по назначению, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим нормам, в таком же техническом состоянии как при ее осмотре (т. 1 л.д.177-179).

ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО2 и ФИО3, действующей на основании доверенности от ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по 

<

адрес>А. Согласно п. 2.1 Договора, стоимость объекта составляет 6500000 рублей, при этом, при подписании предварительного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в сумме 975000 рублей, а часть стоимости в сумме 5525000 рублей оплачивается за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк» (т.1 л.д.197-199). По запросу суда ПАО «Сбербанк» в материалы дела представлена заверенная копия расписки ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ о получении в счет продажи домовладения по 

<

адрес> А в 

<

адрес> 975000 рублей (т. 2 л.д.4). Также ФИО2 представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ о том, что им получена сумма задатка в размере 50000 рублей, а 900000 рублей он фактически не получил (т. 1 л.д. 180). Несмотря на имеющиеся противоречия, суд считает, что ФИО1 обязательства по оплате в соответствии с условиями договора выполнены. 

Право собственности за истцом зарегистрировано в установленном законом порядке 19.04.2018 года (т. 1 л.д. 25-28). 

В силу ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Суду в обоснование исковых требований о соразмерном уменьшении покупной цены дома истцом представлено техническое заключение ООО «ПроектСтройКонроль», согласно которому экспертом установлены дефекты фундамента, трещины в стенах здания и крыши (т. 1 л.д.205-235). 

Истец, основываясь на данном отчете и на обстоятельствах, обнаруженных при эксплуатации дома, указывает, что обнаружены существенные недостатки в качестве дома: отсутствие качественного фундамента, трещин в стенах, гидроизоляции ленточного набивного фундамента, отсутствием герметизации и утепления крыши.

Из материалов дела усматривается, что на момент подписания предварительного договора купли–продажи, истица произвела осмотр недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома она не предъявляла, после чего выдала доверенность ФИО3 на заключение сделки купли-продажи.

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом используется для целей проживания. 

Истцами заявлены требования о соразмерном уменьшении покупной цены.

Вместе с тем, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует. Для выяснения вопроса о наличии скрытых дефектов жилого дома и стоимости их устранения по ходатайству сторон по делу проведено две строительно-технические экспертизы. 

Согласно ст. 86 ГПК РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Определением Ейского городского суда от 22.10.2019 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертное решение» (т. 1 л.д. 99-100).

По результатам проведенных экспертом исследований им выявлены скрытые дефекты в виде отсутствия гидроизоляции ленточного набивного фундамента, неплотного прилегания пристройки к жилому дому в виде отверстий, отсутствие герметизации и утепления отверстий (т. 1 л.д. 118-120). Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что в результате визуального осмотра, им были определены видимые дефекты, которые образовались вследствие скрытых (недоступных для визуального обследования) дефектов, возникающих в процессе эксплуатации. Определить имели ли место указанные дефекты на момент строительства либо образовались в ходе эксплуатации, он не может, так как такие вопросы перед ним не ставились. При этом эксперт пояснил, что по нормативным документам фундамент строился в зависимости от климатической карты, но данные вопросы им не исследовались. 

Выслушав мнение сторон, представителей, пояснения эксперта, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы, которая была поручена ООО «Эксперт».

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 23.06.2020 года ООО «Эксперт», выявленные в ходе экспертного исследования дефекты, а также дефекты, указанные в исковом заявлении: неплотное прилегание пристройки к жилому дому в виде больших отверстий, конструкция крыши из неокоренной древесины, отсутствие водоотведения крыши, являются явными дефектами. Отсутствие гидроизоляции ленточного набивного фундамента на момент постройки дома не являлось обязательным требованием устройство гидроизоляции фундамента, согласно строительным нормам и правилам (СНиП 2.03.11-85), действовавшим на момент строительства дома (1993 год), гидроизоляция фундамента предусматривалась только в случае возможности недопустимого ухудшения физико-механических свойств грунтов основания при прогнозируемом уровне подземных вод или в случае агрессивной среды. Так как сведения об инженерно-геотехнических изысканиях, свидетельствующих о повышенном уровне грунтовых вод, их агрессивности, а также возможности ухудшения физико-механических свойств грунтов основания отсутствуют, устройство гидроизоляции фундамента не являлось обязательным требованием на момент постройки жилого дома. 

Выявленные дефекты/повреждения являются значительными и малозначительными, то есть их наличие влияет на долговечность конструкций жилого дома, однако данные дефекты не являются критическими, следовательно, не препятствуют использованию жилого дома по назначению (т. 2 л.д. 91-128).

При проведении экспертизы, эксперту предоставлены материалы гражданского дела № 2-26/2020, произведен осмотр исследуемого объекта.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО7 пояснила, что при определении существующих дефектов как явных, существующих на момент покупки дома, ею производился осмотр маяка в виде гипсовой плитки, прикрепленной к обоим краям трещины на стене 20.02.2019 года. На момент экспертного осмотра, 15.06.2020 года трещины в теле маяка не было, следовательно, за период 16 месяцев увеличения раскрытия трещины не произошло, что позволяет эксперту сделать вывод о существовании трещин и на момент покупки дома. Также экспертом было изучено фото - приложение Отчета № 64/18 от 29.03.2018 года, на котором видны трещины в углу сопряжения прихожей в хоз. постройке (вход в дом). Наличие выявленных дефектов эксперт объясняет физическим износом дома. 

Суд считает, что заключение ООО «Эксперт» отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством. Само заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. В судебном заседании экспертом даны четкие разъяснения по вопросам, поставленным сторонами. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, выводы не вызывают у суда сомнений так как они сделаны на основании исследованных материалов дела, проведенного осмотра. Указанное заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», является допустимым доказательством по данному делу.

К предоставленной истцом рецензии (акта экспертизы) ИП ФИО8 суд относится критически. При подготовке рецензии ФИО8 не изучал материалы дела, не проводил обследование объекта. При ответе на вопрос о достоверности выводов, представленных в заключении эксперта ФИО7, рецензиатом отражено ее субъективное мнение, не содержащее ссылок на нормативные документы, на основании методики, принимаемой при исследовании аналогичных работ. 

Таким образом, проанализировав и оценив все обстоятельства по делу в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи, истица не являлась пассивной стороной, заведомо знала о результатах оценки покупаемого объекта, которая была проведена ООО «Агентство оценки «Регион» и составляла 6518832 рубля, имела возможность получить консультацию оценщика по вопросу технического состояния жилого дома, построенного в 1993 году.

При заключении сделки продавец ФИО2 действовал добросовестно и открыто, о том какой фундамент заложен под домом знать не мог, так как не является его застройщиком, а все иные дефекты являются явными и видимыми на момент покупки ФИО1 указанного жилого дома. Договорная цена дома определена соглашением сторон, то есть по их воле и в их интересах, с учетом всех технических недостатков, имеющихся в доме на момент совершения сделки. ФИО1 при заключении предварительного договора купли-продажи дома проверила состояние дома, ее устраивало качество приобретаемого недвижимого имущества и его стоимость, поэтому оснований для уменьшения покупной цены жилого дома не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> «А» в связи с обнаруженными скрытыми дефектами на 673867 рублей 61 копейку и взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 денежных средств в сумме 673867 рублей 61 копейки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд, путем подачи жалобы через Ейский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, то есть с 03 августа 2020 года.

Председательствующий: