Дело №2-272/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нефтекумск 19 мая 2017 года

Нефтекумский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи - Куц О.Н., 

при секретаре - Голубевой Я.А., 

с участием представителя истца С.М.А. - П.Н.В.., действующей по доверенности,

представителя ответчика - администрации муниципального образования 

<

данные изъяты> К.М.М.., действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению С.М.А. к администрации муниципального образования 

<

данные изъяты> о возложении обязанности по предоставлению в аренду земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

С.М.А. обратился в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования 

<

данные изъяты> края и просит возложить на ответчика обязанность предоставить в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» предоставленный для индивидуального жилищного строительства, площадью 

<

данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенный по 

<

данные изъяты>, под существующим объектом незавершенного строительства, 

<

данные изъяты> готовности, инвентарный номер № однократно, для завершения строительства объекта, мотивируя следующим.

На основании решения комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды администрации 

<

данные изъяты> (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) земельный участок расположенный по адресу: 

<

адрес>, №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» площадью 

<

данные изъяты>., с кадастровым номером № предоставлен С.А.В. для индивидуального жилищного строительства.

На основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды между отделом имущественных и земельных отношений администрации 

<

данные изъяты> в лице первого заместителя главы - начальника отдела имущественных и земельных отношений администрации 

<

данные изъяты> М.В.В. и С.А.В. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды № земельного участка, относящегося к категории земель «земли населенных пунктов», предназначенного для индивидуального жилищного строительства, сроком на три года и зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (также зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ)

С.А.В.. (первоначальный арендатор) уступил С.М.А. (новому арендатору) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Срок действия договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ограничен сроком действия договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный договором аренды земельного участка срок успел возвести лишь фундамент - объект незавершенного строительства -жилой дом 

<

данные изъяты> готовности с инвентарным номером №, площадью застройки 

<

данные изъяты> на который получил технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ

При обращении в администрацию муниципального образования 

<

данные изъяты> о заключении с истцом договора аренды этого земельного участка на новый срок для окончания строительства индивидуального жилого дома ему было отказано в связи с окончанием срока договора аренды и отсутствием документов, подтверждающих право собственности на незавершенный строительством объект.

Обязанность заключить договор аренды в данном случае у администрации муниципального образования г

<

данные изъяты> возникает в силу возложенных на нее законом функций по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена, а также в силу положений подп. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ. Согласно п.п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п.п.1 настоящего пункта, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Решение комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении С.А.В. земельного участка по адресу: 

<

адрес>, №, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» площадью 

<

данные изъяты>„ с кадастровым номером №, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, является действующим.

Условия п.п. 

<

данные изъяты> договора аренды земельного участка, несоблюдение которых влечет его расторжение, мною не нарушены, строительство ведется с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается техническим заключением к обследованию, выдано в 

<

данные изъяты> проектной организацией 

<

данные изъяты> сохранение возведенного истцом строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением. Признаков самовольной постройки, перечисленных в ч. 1 ст. 222 ГК РФ у незавершенного им строительством объекта не имеется, так как он возведен в данном виде в 

<

данные изъяты> что подтверждается техническим паспортом объекта, то есть в период действия договора.

Считает, что само по себе отсутствие государственной регистрации права на объект незавершенного строительства не может являться единственным основанием для отказа в заключении с ним договора аренды. По окончании срока договора он продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении, иным лицам земельный участок не предоставлялся. Так как он являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015 г. на земельном участке имеется незарегистрированный объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137 -ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» считает, что он имеет право на заключение договора аренды спорного участка однократно сроком на три года для завершения строительства. При этом применительно к п.3 ст. 22 ЗК РФ ( в редакции Федерального закона от 06.12.2011 г. № 401-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015 г.) было предусмотрено по истечение срока договора аренды земельного участка при прочих равных условиях преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

В судебное заседание истец С.М.А. не явился, о времени и месте слушания дела извещался. 

В судебном заседании представитель истца по доверенности П.Н.В.. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении и просила иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика К.М.М. в принятии решения полагался на усмотрение суда.

С учетом мнения представителей истца и ответчика, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца С.М.А.. в соответствии со ст.167 ГПУ РФ.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктами 7, 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. настоящей статьи.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 настоящей статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных п.13, 14 или 20 ст.39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в п. 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, закон императивно связывает возможность заключения нового договора с тем же арендатором с наличием совокупности условий п. 3 и 4 ст.36.9 ЗК РФ, при отсутствии которой арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, либо, если такой срок в договоре не предусмотрен, в разумный срок до окончания действия договора аренды.

Как установлено, С.А.В.. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г

<

данные изъяты>, что подтверждается копией выписки из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды по рассмотрению заявок на участие в аукционе и признании претендентов участниками аукциона.

Из копии договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и кадастрового паспорта видно, что на основании протокола № заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды по рассмотрению заявок на участие в аукционе и признании претендентов участниками аукциона между С.А.В. и отделом имущественных и земельных отношений администрации 

<

данные изъяты> заключен договор, по которому С.А.В. предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, местоположение: 

<

данные изъяты> сроком на 

<

данные изъяты> года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.

<

данные изъяты> Договора). Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ.

Из копии договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что С.А.В.. и С.М.А. заключили договор об уступке первоначальным арендатором прав и обязанностей арендатора по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Указанный земельный участок предоставлен первоначальному арендатору сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Из копии технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ года следует, что на земельном участке по указанному адресу имеется незавершенный объект - жилой 

<

данные изъяты> готовности.

Как следует из пояснений представителя истца, до истечения срока договора аренды истец с заявлением о заключении договора аренды на новый срок не обращался, разрешения на строительство не имеет, надлежащих мер к оформлению прав на объект недвижимого имущества не предпринимал, для заключения нового договора аренды в администрацию обратился только в 

<

данные изъяты> году, кроме того, истцом производилась арендная плата по договору аренды, что подтверждается ответом начальника отдела имущественных и земельных отношений администрации 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что задолженности по арендной плате по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, а также квитанциями об арендной плате. 

Из копии технического заключения к обследованию объекта незавершенного строительства - жилого дома по 

<

адрес> следует, что техническое состояние фундаментов незавершенного строительства- жилого дома соответствуют строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям существующих строительных норм и правил, действующих на территории РФ и действующих технологических регламентов.

Из копии ответа на обращение администрации муниципального образования г

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что С.М.А.. отказано в заключении договора аренды на новый срок.

В силу положений статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено, право собственности истца на созданный им объект незавершенного строительства им не зарегистрировано, следовательно, данное право у истца не возникло.

Между тем заявление о заключении нового договора аренды спорного земельного участка подано истцом после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка при отсутствии возникновения у него право собственности на объект незавершенного строительства.

Таким образом, отсутствие предусмотренной законом совокупности условий лишило С.М.А. права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок, иных оснований для заключения с ним договора аренды без проведения торгов не имеется.

Требование истца о понуждении заключить с ним договор аренды, по сути, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения требований С.М.А. не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

С.М.А. в иске к администрации муниципального образования г

<

данные изъяты> о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» предоставленный для индивидуального жилищного строительства, площадью 

<

данные изъяты>., кадастровый номер №, расположенный по 

<

адрес>, под существующим объектом незавершенного строительства, 

<

данные изъяты> готовности, инвентарный номер 

<

данные изъяты> однократно, для завершения строительства объекта - отказать.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья 

Нефтекумского районного суда 

Ставропольского края О.Н. Куц