Дело № 2-13/2025 

(2-648/2024)

УИД 75RS0013-01-2024-001271-58

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2025 г. п.Карымское 

Карымский районный суд Забайкальского края в составе: 

председательствующего судьи Базаржаповой А.Б.,

при секретаре Полторановой Е.О.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика ООО «Фортуна» по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» о понуждении к заключению договора, признании начислений по содержанию и текущему ремонту общего имущества незаконным, перерасчете начислений, возложении обязанности рассчитать тариф для нежилого помещения по содержанию и текущему ремонту общего имущества, признании нежилого помещения не относящимся к многоквартирному жилому дому, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ответчик с 2016 г. предоставляет жильцам жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – МКД). Истец является собственником нежилого помещения №, расположенного в пристройке к указанному МКД. Помещение истца общего входа с МКД, общей территории, общих коммуникаций не имеет. Договор на обслуживание нежилого помещения с ООО «Фортуна» не заключался. Оплата производилась только за потребление холодной воды, в случае необходимости ремонт производится за счет истца. Извещений от ответчика о необходимости заключения договора на обслуживание нежилого помещения, счета на оплату истец не получал. Ответчик предоставил истцу проект договора управления МКД, однако договор сторонами не подписан, поскольку все его существенные условия противоречат нормам действующего законодательства. Большая часть услуг, указанная в проекте договора, истцу как собственнику нежилого помещения не предоставляется: работы по уборке подъездов, подметание лестничных площадок и т.д. Сторона договора по тексту проекта значится как собственник квартиры, когда как истец является собственником нежилого помещения. Считает, что управляющая организация нарушает его права, навязывает невыгодные условия подписания договора, который не является публичным, а имеет консенсуальный характер, и для заключения договора требуется согласовать все его существенные условия. Управляющая организация обязана предоставлять для подписания проекты договоров не только жилых, но и нежилых помещений и предусматривать для собственников нежилых помещений разницу в оплате. Начисление ответчиком платы за услуги, которые истцу как собственнику нежилого помещения не оказываются, является незаконным. По расчету истца он должен оплачивать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества, исходя из тарифа в размере 8,03 руб., из установленного тарифа в размере 22,32 руб. необходимо исключить незаконно начисляемые и неоказываемые услуги в размере 14,29 руб. Просил возложить на ООО «Фортуна» обязанность заключить с ФИО1 договор управления МКД в предложенной им редакции, признать незаконным начисление ответчиком денежных средств за текущее содержание и ремонт в размере 37 783 руб., возложить на ответчика обязанность произвести перерасчет начисленных и взысканных платежей за текущее содержание и ремонт, вернуть денежные средства в размере 25 929,11 руб. истцу как незаконно полученные ответчиком, возложить на ответчика обязанность рассчитать и утвердить тариф для оплаты за содержание и текущий ремонт нежилых помещений, расположенных в указанном МКД, с учетом действительно оказываемых услуг (т. 1 л.д. 4-7, 44-45).

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 неоднократно уточнял свои требования, окончательно просил признать нежилое помещение №, расположенное в пристройке к многоквартирному дому по адресу: 

<

адрес>, пгт. Карымское, 

<

адрес>, не относящимся к указанному многоквартирному дому, признать начисление ответчиком денежных средств в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ незаконным, возложить на ответчика обязанность возвратить денежные средства, уплаченные истцом за текущее содержание и ремонт за июль-сентябрь 2023 г. в размере 2 671,71 руб. (т. 1 л.д. 234, 240, т. 2 л.д. 78, 88-90). 

Истец ФИО1, извещенный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 поддержала уточненные исковые требования, полагая, что нежилое помещение истца не имеет единства с МКД, является независимым и обособленным от него, при этом подключение коммуникаций к системе МКД не является определяющим. От исковых требований в части понуждения к заключению договора управления МКД, перерасчете начислений по содержанию и текущему ремонту общего имущества за период с 01.07.2023 по 01.12.2024, возложении обязанности рассчитать тариф для нежилого помещения по содержанию и текущему ремонту общего имущества с учетом оказываемых услуг отказалась, о чем представила письменное заявление.

Представитель ответчика ООО «Фортуна» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении требований истца отказать, поддержала доводы письменных возражений, согласно которым размер платы за содержание и текущий ремонт определяется на общем собрании собственников помещений, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Условия договора управления МКД также устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Истец, являясь собственником нежилого помещения в спорном доме, обязан ежемесячно производить оплату за работы и услуги по управлению домом, содержанию общего имущества, исходя из утвержденных тарифов. Отсутствие договора с собственником помещения не свидетельствует, что собственник нежилых помещений не обязан участвовать в содержании общего имущества МКД. ООО «Фортуна» ежемесячно размещает платежные документы в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. ООО «Фортуна» предоставляются все предусмотренные договором услуги, факт оказания услуг подтверждается отчетом о выполнении договора об оказании услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, размещенном в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, установленный тариф является минимальным и рассчитан для исполнения обязанностей в рамках минимального перечня, необходимого для обеспечения надлежащего содержания общего имущества МКД. Тариф установлен решением органа местного самоуправления ввиду отсутствия такого решения собственников МКД. Начисление ОДН производится согласно нормативу с последующим перерасчетом по итогам года, исходя из показаний ОДПУ. Нежилое помещение истца является пристроенным к МКД и имеет с ним один земельный участок, общую несущую стену, единый фундамент. Инженерные коммуникации отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения помещения подключены к общедомовым сетям. Пристройка с домом являются единым объектом, соответственно собственники нежилых помещений, расположенных в пристройке, также несут бремя содержания общего имущества МКД (т. 1 л.д. 81-87, 104-110, т. 2 л.д. 58-59, 81-83, 126-128, 161-162).

Определением суда от 15.01.2025 принят отказ истца от исковых требований в части понуждения к заключению договора управления МКД, перерасчете начислений по содержанию и текущему ремонту общего имущества за период с 01.07.2023 по 01.12.2024, возложении обязанности рассчитать тариф для нежилого помещения по содержанию и текущему ремонту общего имущества с учетом оказываемых услуг, производство по делу в указанной части прекращено.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 39,90 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пгт. Карымское, 

<

адрес>, пом. 11, на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 10-11).

ООО «Фортуна» с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время осуществляет управление указанным МКД с кадастровым номером № на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 204-213).

Согласно сводному отчету ФИО1 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислено за предоставляемые услуги 19 057,35 руб., которые включают в себя: в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ плату за содержание, а с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ плату за содержание и плату за ОДН. 

Дом, расположенный по 

<

адрес> пгт. Карымское представляет собой пятиэтажный дом с пристройкой из нежилых помещений, имеет все виды благоустройства, кроме лифта и мусоропровода – степень благоустройства К-0,8.

Расчет стоимости услуг за содержание и ремонт произведен ответчиком исходя из размера площади помещения истца (39,90 кв.м), на основании тарифов, установленных решениями совета городского поселения «Карымское» от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 22,32 руб. (в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ плата составила 890,57 руб. в месяц) и от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 24,19 руб. (в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ плата составила 965,18 руб. в месяц). Плата за ОДН начислялась в размере 72,52 руб. (т. 2 л.д. 131).

Согласно чекам истцом произведена оплата услуг за содержание и текущий ремонт общего имущества ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 1 781,14 руб., ДД.ММ.ГГГГ – в сумме 890,57 руб. (т. 1 л.д. 46-47).

Истцом в обоснование довода о том, что его нежилое помещение и МКД не являются единым объектом, представлено заключение специалиста № АНО «СУДЭКС-Чита», подготовленное по заявлению ФИО1 по определению принадлежности помещений, расположенных по адресу: пгт.Карымское, 

<

адрес>, по отношению к многоквартирному жилому дому.

Из названного заключения эксперта, применительно к спорному нежилому помещению, следует, что по объемно-планировочным признакам нежилое помещение №, общей площадью 39,9 кв.м, является пристроенным по отношению к МКД. Встроенных помещений по отношению к МКД экспертом не установлено. Конструктивная схема нежилого помещения в пристроенной части является самостоятельной, со своим фундаментом, несущим каркасом и ограждающими конструкциями, является обособленным, ограничено от остального объема здания строительными конструкциями, является изолированным, имеет отдельный вход.

Стояки отопления, ХВС, канализации, проходящие по подвальному помещению жилого дома, проходят в нежилые помещения. Нежилое помещение № подключено к сетям ресурсов МКД, система электроснабжения подключена обособлено.

При эксплуатации нежилого помещения № помещения МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом МКД, в том числе межквартирные, лестничные площадки, лестницы, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, не используются. Инженерное оборудование системы отопления, водоснабжения, водоотведения в нежилом помещении № подключено к системе отопления, водоснабжения, водоотведения МКД (т. 2 л.д.92-125).

Согласно техническому паспорту МКД по 

<

адрес> пгт.Карымское пристроенное нежилое помещение истца находится в МКД и является частью здания МКД, обозначено под номером А-10, расположено на одном земельном участке (т. 1 л.д.117-160).

По сведениям ЕГРН нежилое помещение №, принадлежащее истцу, стоит на кадастровом учете именно как помещение в составе МКД (т. 1 л.д. 55-57,229-233).

Исходя из положений Приказа Минземстроя РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Все иные признаки исследуются только в случае отсутствия общей стены с сообщениями между ними.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, суд полагает, что принадлежащее истцу нежилое помещение является составной частью МКД, а не самостоятельным объектом недвижимости, поскольку МКД по 

<

адрес> пгт. Карымское и нежилое помещение истца имеют единую адресную единицу, расположены на одном земельном участке, инженерное оборудование системы отопления, водоснабжения, водоотведения нежилого помещения истца подключено к системе МКД.

Самостоятельным объектом недвижимости с отдельным входом, не имеющим общего имущества с МКД, могло бы считаться нежилое помещение, пристроенное к МКД, если оно имеет самостоятельные инженерные коммуникации и расположено на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются документы о праве собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение и выделенный непосредственно для его строительства и эксплуатации, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома. 

Истцом вопреки требованиям статьи 56 ГПК РФ не представлено доказательств того, что его нежилое помещение не является составной частью МКД, имеет собственные инженерно-технические коммуникации, технически не связано с общим имуществом МКД и расположено на отдельном земельном участке, выделенном под строительство пристроенного нежилого помещения.

Содержащиеся в заключении специалиста № АНО «СУДЭКС-Чита» выводы о наличии обособленного изолированного нежилого помещения, имеющего отдельный вход, неиспользовании при его эксплуатации межквартирных, лестничных площадок, лестниц, коридоров, колясочных, чердака, технических этажей и подвалов не свидетельствуют об отсутствии единства нежилого помещения истца и МКД.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома предусмотрена правовыми нормами, содержащимися в Жилищном кодексе Российской Федерации, согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст. ст. 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания ст. ст. 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, издержки по содержанию общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. 

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), пп. «а» п. 28 которых предусмотрено, что каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации и п. п. 16, 30 Правил № 491 собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств.

Согласно п. 31 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, исходя из положений ст. ст. 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 36, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственника помещения, независимо от того, является ли это помещение жилым или нежилым, в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта общего имущества дома тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом. Ограничение обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, ФИО1, являясь собственником нежилого помещения № 11, являющегося составной частью здания МКД, в силу закона обязан нести расходы по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества, коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, в таком доме, вне зависимости от фактического пользования общим имуществом и наличия у него расходов на содержание собственного помещения.

Доводы истца о незаконности начисления платы за услуги по содержанию общего имущества, которым он не пользуется (подъездами, лестницами и т.п.), а указанные услуги предназначены для лиц, проживающих в жилых помещениях, основан на неверном толковании закона.

Как уже выше указывалось, расходы по содержанию общего имущества в МКД возлагаются не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Доказательств того, что начисляемые услуги не оказывались или оказывались ненадлежащим образом, истец в материалы дела не представил, данные доводы опровергаются отчетами управляющей организации об исполнении договора управления.

Представленные ФИО1 договоры с ресурсоснабжающими организациями свидетельствуют лишь о предоставлении этими организациями услуг непосредственно в принадлежащее истцу нежилое помещение и не подтверждают доводы истца о незаконности начисления платы ответчиком.

Доводы о незаконном изменении тарифа с ДД.ММ.ГГГГ в размере 26,01 руб. своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашли. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении требований истца к ООО «Фортуна» о признании нежилого помещения № не относящимся к МКД, расположенному по адресу: 

<

адрес>, пгт. Карымское, 

<

адрес>, признании начисления денежных средств в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ незаконным, возложении на ответчика обязанности возвратить денежные средства, уплаченные истцом за текущее содержание и ремонт за июль-сентябрь 2023 г. в размере 2 671,71 руб., надлежит отказать.

При этом суд полагает необходимым отметить, и как верно указано представителем ответчика, что структура платы для отдельного собственника относится к исключительной компетенции собственников МКД с учетом подходов, изложенных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 5-П.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Карымский районный суд Забайкальского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Б. Базаржапова

Решение в окончательной форме изготовлено 06.02.2025.