Дело №3а-56/2021

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

г.Нижний Новгород 28 января 2021 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Сибриной Д.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] [номер] в размере их рыночной стоимости по состоянию на 27 февраля 2014 года,

УСТАНОВИЛ:

первоначально 23.11.2020 года ФИО1 (далее также – административный истец) обратилась в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила суд:

установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение: здание заводоуправления, количество этажей 2, общая площадь 281,5 кв.м., инв. [номер], лит. А, адрес объекта: [адрес], кадастровый [номер], равной рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2014 года в размере 303000 (Триста три тысячи) рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение: здание трансформаторной подстанции, количество этажей 1, общая площадь 57,3 кв.м., инв. [номер], лит. К-К2, адрес объекта: [адрес], кадастровый [номер], равной рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2014 года в размере 181000 (Сто восемьдесят одна тысяча) рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение: промышленное, количество этажей 1, общая площадь 620,5 кв.м., инв. [номер], лит. Л7Л8, адрес объекта: [адрес], кадастровый [номер], равной рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2014 года в размере 894000 (Восемьсот девяносто четыре тысячи) рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение: гараж, количество этажей 1, общая площадь 378,9 кв.м., инв. [номер], лит. Д, [адрес], адрес объекта: [адрес], кадастровый [номер], равной рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2014 года в размере 297000 (Двести девяносто семь тысяч ) рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение: здание материального склада, количество этажей 1, общая площадь 332,9 кв.м., инв. [номер], лит.Б, адрес объекта: [адрес], кадастровый [номер], равной рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2014 года в размере 699000 (Шестьсот девяносто девять тысяч) рублей;

установить кадастровую стоимость нежилого здания, назначение: тарный склад с пристроем, количество этажей 1, общая площадь 622,3 кв.м., инв. [номер], лит. Ж1Ж2, адрес объекта: [адрес], кадастровый [номер], равной рыночной стоимости по состоянию на 18.07.2014 года в размере 1295000 (Один миллион двести девяносто пять тысяч) рублей.

В обоснование заявленных Требований ФИО1 указала следующее.

Ей, ФИО1, на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости. 

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства на территории Нижегородской области. Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] установлена в размере 1996980,70 рублей, нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 406490,21 рублей, нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 4401870,43 рублей, нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 2687943,12 рубля, нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 2361615,90 рублей, нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 4414639,76 рублей.

Административный истец полагает, что установленная для зданий кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует ее рыночной стоимости. Так как ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, то завышенная кадастровая стоимость нарушает её права и законные интересы по справедливому налогообложению.

Для определения рыночной стоимости зданий она обратилась в оценочную компанию ООО «Премиум-Оценка». Согласно отчету об оценке от 05.11.2020 года №01/11 (далее также – первоначально составленный отчет от 05.11.2020 года №01/11) рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на 18.07.2014 года определена в следующих размерах: нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 303000 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 181000 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 894000 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 297000 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 699000 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 1295000 рублей.

Кроме того, административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

При рассмотрении дела в суде представитель административного истца ФИО1 ФИО2 доводы и требования административного искового заявления поддержал, просил их удовлетворить. С учетом того, что из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области поступила информация о том, что правильной датой определения кадастровой стоимости зданий является 27.02.2014 года, а не 18.07.2014 года, заявил ходатайство об уточнении исковых требований. Просит установить кадастровую стоимость зданий в размере их рыночной стоимости по состоянию на 27.02.2014 года (л.д.200-202). 

В связи с изменением заявленных требований в суд представлен новый отчет об оценке спорных объектов недвижимости от 30.12.2020 года №01/11-1 (далее также – новый отчет от 30.12.2020 года №01/11-1). 

Представитель административного истца ФИО1 ФИО2 в судебном заседании пояснил, что при составлении нового отчета об оценке оценщиком были учтены замечания на ранее представленный отчет. Размер рыночной стоимости зданий в новом отчете об оценке повысился. 

Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени рассмотрения административного дела. 

От административных ответчиков Правительства Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», а также заинтересованного лица администрации города Арзамаса Нижегородской области поступили письменные отзывы на административное исковое заявление (л.д.150-154, л.д.160-165, л.д.174-176). 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В письменных отзывах административный ответчик Правительство Нижегородской области и заинтересованное лицо администрация города Арзамаса Нижегородской области просят в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 отказать, так как представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке. Указывается, что административным истцом пропущен срок на обращение в суд. Оценщиком недостаточно исследован рынок продажи объектов капитального строительства, для сравнения использовано недостаточное количество объектов, расположенных в г.Арзамасе, необоснованно применен затратный подход и метод замещения в рамках затратного подхода. 

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области в отзыве указало, что не нарушало права административного истца, просит исключить его из состава административных ответчиков.

В предоставленной ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области информации указывается о том, что объекты капитального строительства с кадастровыми номерами [номер] были поставлены на государственный кадастровый учет 27.02.2014 года. Кадастровая стоимость данных объектов определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в следующих размерах: нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 1996980,70 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 406490,21 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 4401870,43 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 2687943,12 рубля, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 2361615,90 рублей, нежилое здание с кадастровым номером [номер] – 4414639,76 рублей. Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов в ЕГРН не вносилось.

Кроме того, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области сообщило, что при рассмотрении запроса суда была выявлена техническая ошибка в сведениях ЕГРН в части даты определения кадастровой стоимости. Согласно актуальным сведениям ЕГРН дата определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства – 27.02.2014 года (л.д.123-125). Представлены выписки из ЕГРН, согласно которым дата постановки спорных объектов недвижимости на государственный кадастровый учет и дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – 27.02.2014 года (л.д.126-149).

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО1 обладает на праве собственности объектами недвижимости, а именно нежилыми зданиями с кадастровыми номерами [номер], расположенными по адресу: [адрес], что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 07.12.2020 года ( л.д.126-143). 

Таким образом, ФИО1 как сособственник зданий и плательщик налога на имущество физических лиц является лицом, права которого затронуты результатами определения кадастровой стоимости данных зданий.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО1 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже, чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331, по состоянию на 27.02.2014 года. Суд считает, что по требованию об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] надлежащим административным ответчиком является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость зданий может быть определена по состоянию на 27.02.2014 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Как указано выше, оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец ФИО1 изменила заявленные исковые требования и представила в суд новый отчет об оценке от 30.12.2020 года №01/11-1 об определении рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами [номер], составленный оценщиком ООО «Премиум-Оценка» ФИО4

Согласно новому отчету об оценке от 30.12.2020 года №01/11-1 по состоянию на 27.02.2014 года рыночная стоимость составляет:

объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 281,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: ФИО3 [адрес] - 479000 рублей; 

объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 57,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: ФИО3 [адрес] - 306000 рублей;

объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 620,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: ФИО3 [адрес], - 1173000 рублей; 

объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 378,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: ФИО3 [адрес], - 469000 рублей; 

объекта недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 332,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: ФИО3 [адрес], - 1106000 рублей; 

объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером [номер], общей площадью 622,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенное по адресу: ФИО3 [адрес], - 1979000 рублей.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд новый отчет об оценке от 30.12.2020 года №01/11-1 об определении рыночной стоимости зданий, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Из раздела 1 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых зданий для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 3). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.

Оценщиком дано подробное описание объектов оценки – зданий с кадастровыми номерами [номер], в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение: ФИО3 [адрес]. 

Указывается о том, что расстояние от областного центра города Нижнего Новгорода составляет 120 км., транспортная доступность объектов оценки удовлетворительная, к участкам подходит асфальтированная дорога. Окружающая застройка – объекты производственно-складского назначения, частный сектор. Оцениваемые здания расположены на земельном участке, выходящем на красную линию [адрес] градостроительному зонированию объекты оценки расположены в территориальной зоне П-5 – зона производственно-коммунальных объектов V класса вредности. 

В отчете приведено подробное описание конструктивных элементов оцениваемых нежилых зданий (раздел 7.5), а также характеристики их физического состояния (раздел 7.8). Величина физического износа зданий определена с учетом года постройки. Здание с кадастровым номером [номер] построено в 1952 году, физический износ составляет 62%; здание с кадастровым номером [номер] построено в 1960 году, физический износ составляет 43,2%; здание с кадастровым номером [номер] построено в 1939 году, физический износ составляет 60%; здание с кадастровым номером [номер] построено в 1951 году, физический износ составляет 50,4%; здание с кадастровым номером [номер] построено в 1983 году, физический износ составляет 24,8%; здание с кадастровым номером [номер] построено в 1983 году, физический износ составляет 24,8%. Величина экономического (внешнего) устаревания определена в размере 51%.

Анализ рынка объектов недвижимости в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, в отчете об оценке приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлены сегменты рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки. Оценщиком указано, что сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, характеризуется как рынок низкоклассной индустриальной (производственно-складской) недвижимости (раздел 8.2 отчета).

Наиболее эффективным использованием зданий признано использование в качестве производственно-складских, при условии проведения капитального ремонта (раздел 9 отчета).

Отчет об оценке содержат анализ фактических данных о ценах предложений с объектами, подобными объекту оценки. Отобраны предложения в продажу объектов недвижимости в Нижегородской области на дату оценки из сегмента рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты. Подобрано 14 предложений о продаже объектов, расположенных в городах Арзамас, Балахна, Бор, Дзержинск, Кстово и Арзамасском районе Нижегородской области. 

Приведены сведения о предложениях аренды недвижимости и о предложениях продажи земельных участков, расположенных вне областного центра Нижегородской области.

Суд полагает, что рынок продаж оценщиком исследован достаточно полно. 

Проведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и обосновано значение (диапазоны) ценообразующих факторов.

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорных зданий, суду не представлено. 

Оценка нежилых зданий проведена оценщиком с применением затратного подхода к оценке. При этом оценщиком обоснован выбор применяемого подхода к оценке. Оценщиком указано, что сравнительных подход не может быть применен в отчете, поскольку отсутствует достоверная информация об объектах-аналогах, сопоставимых с оцениваемым имуществом по техническим и иным причинам. Техническое состояние зданий не позволяет подобрать аналоги в сходном состоянии, потребуется внесение значительных корректировок на износ, что неизбежно отразится на достоверности результата оценки. От применения доходного подхода к оценке оценщик отказался по причине отсутствия достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, учитывая их физическое состояние на дату оценки.

Таким образом, оценщиком обосновано применение затратного подхода при оценке. Применение метода замещения затрат при расчете стоимости обусловлено, как об этом указано в отчете об оценке, отсутствием у оценщика проектно – сметной документации на здания, позволяющей определить стоимость строительства конкретных зданий. Объем нежилого здания литера Ж1, Ж2 в размере 3315 куб.м. оценщиком определен с учетом сведений о характеристиках здания, содержащихся в техническом паспорте нежилого здания (стр. 142-147 отчета). Стоимость объекта-аналога по сборнику УПВС рассчитана с учетом поправки на объем, о чем указано в самом отчете (стр. 80 отчета). Разделение здания на литеры Ж1, Ж2, по мнению суда, не повлекло за собой ошибки в расчете объема здания, общий объем здания составляет 3315 куб.м. (1705 куб.м. + 1610 куб.м), о чем указано в техническом паспорте (стр.143 отчета). 

При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием затратного подхода оценщик использовал метод сравнительной единицы. Оценщиком использован сборник УПВС с применением наиболее подходящих по функциональному назначению и конструктивным характеристикам объектов-аналогов. Определены затраты на замещение оцениваемых нежилых зданий в рыночных ценах на дату оценки, установлены все виды износа и устареваний зданий, рассчитаны затраты на создание с учетом износа и устареваний объектов оценки на дату оценки (раздел 10.2 Отчета).

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилых зданий, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ООО «Премиум-Оценка» ФИО4 является членом Ассоциации саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», регистрационный номер 02362. Имеет высшее профессиональное образование в области оценочной деятельности, получен диплом о профессиональной переподготовке ПП№826575 по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», МИПК ННГАСУ рег.№354. Имеет свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», выдано МИПК ННГАСУ. Оценщиком ФИО4 04.04.2018 года получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №008570-1 по направлению «Оценка недвижимости». Стаж работы в оценочной деятельности – 17 лет. Профессиональная деятельность оценщика ФИО4 застрахована в ОО СК «Гранта».

Сведений о том, что оценщик ФИО4 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО4 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости нежилых зданий, составленному оценщиком ООО «Премиум-Оценка» ФИО4, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца ФИО1 в части установления кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами 52:40:0401003:958, 52:40:0401003:956, 52:40:0401003:953, 52:40:0401003:954, 52:40:0401003:955, 52:40:0401003:959 в размере их рыночной стоимости. 

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных зданий доводы административных ответчиков и заинтересованного лица. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – нежилых зданий их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, при определении которой кадастровая стоимость зданий устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Суд также отмечает, что ФИО1 по настоящему административному делу оспаривает кадастровую стоимость нежилых зданий, установленную по состоянию на 27.02.2014 года. Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 12.10.2020 года [номер] «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, помещений, единых недвижимых комплексов, машино-мест, предприятий как имущественных комплексов) на территории Нижегородской области по состоянию на 1 января 2020 года» установлена новая кадастровая стоимость объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер]

В таком случае оспариваемая кадастровая стоимость данных объектов недвижимости, определенная по состоянию на 27.02.2014 года, является архивной.

Пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установлено, что в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения). Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку новая кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] применяется с 01 января 2021 года (пункт 4 приказа), то оспариваемая ФИО1 архивная кадастровая стоимость затрагивает права административного истца, связанные с налогообложением за прошедшие периоды, и у административного истца сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством. 

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] ставшая архивной, подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты начала применения кадастровой стоимости по 31 декабря 2020 года включительно.

Так как обращение ФИО1 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости имело место 23.11.2020 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости необходимо считать 23.11.2020 года.

Суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению в части, так как в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области должно быть отказано по следующим мотивам.

Судом привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков: Правительство Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер] была определена в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» по состоянию на 27.02.2014 года.

Как указано в судебном решении, при рассмотрении данного дела применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

Суд считает, что по настоящему административному делу лицом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (стоимость определена по состоянию на 27.02.2014 года), явилось ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», которое посредством решения филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области определило оспариваемую кадастровую стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер]. В таком случае надлежащим административным ответчиком по настоящему делу является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

По настоящему административному делу Правительством Нижегородской области и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не определялась и не утверждалась. Поэтому в части заявленного требования в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер] общей площадью 281,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО3 [адрес], в размере его рыночной стоимости 479000 (Четыреста семьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 27.02.2014 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 57,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО3 [адрес], в размере его рыночной стоимости 306000 (Триста шесть тысяч) рублей по состоянию на 27.02.2014 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 620,5 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО3 [адрес], в размере его рыночной стоимости 1173000 (Один миллион сто семьдесят три тысячи) рублей по состоянию на 27.02.2014 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 378,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО3 [адрес], в размере его рыночной стоимости 469000 (Четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 27.02.2014 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 332,9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО3 [адрес], в размере его рыночной стоимости 1106000 (Один миллион сто шесть тысяч) рублей по состоянию на 27.02.2014 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером [номер], общей площадью 622,3 кв.м., назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, расположенного по адресу: ФИО3 [адрес], в размере его рыночной стоимости 1979000 (Один миллион девятьсот семьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 27.02.2014 года.

Сведения о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами [номер], установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на период с даты начала применения кадастровой стоимости по 31.12.2020 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер] в размере их рыночной стоимости считать 23.11.2020 года. 

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 по настоящему административному делу в отношении административных ответчиков Правительства Нижегородской области и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 01 февраля 2021 года.

Судья М.А. Кручинин