Дело № 2-2764/2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 августа 2019 года г. Калининград

Центральный районный суд г. Калининграда в составе: 

председательствующего судьи Сергеевой Н.Н.,

при секретаре Сичкаревой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации городского округа «Город Калининград» к Савловскому ФИО13 ФИО1 ФИО14 о признании договора купли-продажи недействительным, 

У С Т А Н О В И Л :

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к ФИО4 и ФИО5 о признании недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, состоявшегося между ними договора купли-продажи нежилого производственного здания с кадастровым номером №, литер А1, площадь 430,3 кв.м, инвентарный номер № расположенного по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > с применением последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ФИО6 вернуть ФИО4 нежилое здание, а ФИО4 - возвратить ФИО5 полученные денежные средства.

В обоснование требований указано, что решением Центрального районного суда от 18 сентября 2014 года по делу № суд обязал ФИО4 привести самовольно реконструированное нежилое производственное здание с кадастровым номером №, литер А1, площадью 430,3 кв.м, инвентарный номер №, расположенное по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес > в состояние, существующее до реконструкции – путем демонтажа третьего этажа здания. 

Указанным решением установлено, что ФИО4 не принял всех мер для оформления права аренды земельного участка и ввода объекта в эксплуатацию, спорный объект недвижимости реконструирован в отсутствие разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежащем ФИО4 на каком-либо вещном праве. На дату обращения с настоящим иском в суд решение суда по делу № не исполнено. 

Ссылаясь на отсутствие судебного решения о признании за ответчиком права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости, а продажа другому лицу подлежащего сносу как самовольной постройки не соответствует статьям 10 и 222 ГК РФ и решению суда по вышеназванному делу, Истец считает, что договор между ФИО4 (продавцом) и ФИО5 (покупателем) является недействительным, заключен в нарушение закона в отношении имущества, подлежащего сносу на основании решения суда, полагает, что стороны должны возвратить друг другу все полученное по сделке : покупатель продавцу – нежилое производственное здание, а продавец покупателю – полученные за имущество деньги.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности ФИО7 на удовлетворении требований настаивала, поддержав первоначальные и дополнительные основания иска, основанные на нарушении ответчиками положений Градостроительного кодекса РФ и необходимости, помимо наличия права на земельный участок, доказательств осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки в соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Считает, что объектом гражданского оборота спорное строение может быть только после приведения самовольно реконструированного здания в первоначальное положение путем демонтажа третьего этажа. Полагает несостоятельными доводы ответчиков о том, что предметом сделки явилось здание с КН № литер № площадью 430,3 кв. м, право собственности на которое было зарегистрировано за продавцом ранее, поскольку на момент совершения новой сделки двухэтажного здания указанной площадью фактически не существовало, оно было самовольно реконструировано и являлось трехэтажным зданием с мансардой. Считает, что выполнение решения суда по сносу самовольной части здания покупателем должно подтверждаться допустимыми доказательствами – проектной документацией, разрешением на строительство, документацией, подтверждающей выполнение работ, а не заключением кадастрового инженера, фотографиями и постановлением судебного пристава об исполнении решения суда по сносу. Подтвердила, что по настоящее время право аренды земельного участка, на котором расположено спорное строение, принадлежит третьему лицу и оспаривается администрацией в Арбитражном суде. Считает, что отсутствие оформленных земельных отношений – вина как продавца, так и покупателя.

Ответчики ФИО5 и ФИО4, а также представляющий их интересы адвокат по ордерам ФИО8 возражали против требований иска по доводам, изложенным в письменном отзыве, и на основании письменных доказательств тому, что по решению суда от 2014 года самовольной постройкой является не все строение, а только его часть – третий этаж, ранее возведенный прежним владельцем ФИО9 без разрешающих документов. При этом ФИО4 приобрел строение, включая надстроенный третий этаж, на открытых торгах ввиду банкротства ИП ФИО12, по договору от 21.06.2011 года. Однако, предметом сделки было помещение неизменной площадью 430, 3 кв.м, без включения площади мансарды и третьего этажа, которые впоследствии суд посчитал самовольной постройкой и которые по решению суда от 18.04.2014 года подлежали сносу. Считают, что как первая, так и оспариваемая сделка заключены между сторонами в письменной форме, переход права зарегистрирован уполномоченным органом в установленном порядке, какой-либо спор между сторонами отсутствует и стороны сделки другу друг никаких претензий никогда не предъявляли. Полагают, что фактические обстоятельства свидетельствуют не о незаконности сделки как таковой, а на неисполнении ФИО4 решения суда, а именно сноса части строения и приведения в существующее до реконструкции состояние. Считают, что нарушений, которые бы противоречили закону, сторонами совершенных сделок не допущено, в связи с чем, отсутствуют основания полагать сделки недействительными. В настоящее время ФИО5 собственными силами и за свой счет осуществил работы по демонтажу мансардного и третьего этажа спорного нежилого здания, при этом как он, так и ранее Савловский, начиная с 2014 года, неоднократно обращались в администрацию за оформлением земельных отношений, в чем получали отказ из-за того, что по настоящее время администрация не прекратила арендные отношений с прежним арендатором и только по факту настоящего спора обратилась в арбитражный суд о признании отсутствующим права аренды, переданного от ИП ФИО12 (ФИО11) к другим юридическим лицам. Просят в иске отказать.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности по правилам ст.ст.12,56 и 67 ГПК РФ собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. 

Как установлено судом, в 2014 году в рамках гражданского дела № разрешен иск Администрации городского округа «Город Калининград» к Савловскому ФИО15, ФИО11 ФИО20 о сносе самовольной постройки, обязании привести самовольно реконструируемое здание в состояние, существующее до реконструкции, 

<

 Дата > принято решение, вступившее в законную силу 

<

 Дата >, о частичном удовлетворении требований. Суд решил: Обязать Савловского ФИО17 привести самовольно реконструированное нежилое производственное здание, литер А1, площадью 430,3 кв.м., инвентарный номер №, расположенное по адресу г. Калининград, 

<

 адрес >, в состояние, существующее до реконструкции – путем демонтажа третьего этажа здания. В удовлетворении требований к Савловскому ФИО18, Яковчук (ФИО19 о понуждении снести самовольную постройку – двухэтажное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4081 кв.м., земли населенных пунктов – под существующее производственное здание – отказать.

В ходе рассмотрения указанного дела судом было установлено, что в связи с банкротством ИП ФИО12 конкурсным управляющим проводились мероприятия по реализации имущества должника, в ходе которых в результате публичных торгов, состоявшихся 21.06.2011 года, победитель торгов ФИО4 по договору купли-продажи приобрел в собственность двухэтажное с подвалом кирпичное производственное здание, литер «№», условный номер №, общей площадью. 430,3 кв.м, расположенное по адресу г. Калининград, 

<

 адрес >. Право собственности зарегистрировано с ЕГРП 14.11.2011 года, запись № 

Также было установлено, что в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ ответчик Савловский приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером №, площадью 4081 кв. м, земли населенных пунктов – под существующее производственное здание. 

Администрацией было установлено, что на указанном земельном участке самовольно без получения разрешительной документации возведено нежилое двухэтажное здание, а также реконструировано нежилое производственное здание литер А1, площадью 430,3 кв.м, инвентарный № путем надстройки третьего этажа. 

Как объективно свидетельствовали материалы муниципального земельного контроля и фототаблицы к ним на 

<

 Дата >, 

<

 Дата > и 

<

 Дата > указанное здание находилось в неизменном состоянии – неоконченное строительством, в части третьего этажа возведено самовольно, не эксплуатируется.

Поскольку реконструкция спорного объекта недвижимости была осуществлена в отсутствие разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежавшем ФИО4, поскольку законным арендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, с 2001 года на 49 лет является ФИО12, суд в порядке ст. 222 ГК РФ возложил на ФИО4 обязанность по приведению приобретенного им в собственность здания, площадью 430,3 кв.м в состояние, существующее до реконструкции – путем демонтажа третьего этажа здания. 

Как отметил суд апелляционной инстанции в определении от 10.12.2014 г., отказывая в удовлетворении иска в части сноса самовольной постройки – двухэтажного здания, суд обоснованно исходил из регистрации права собственности на неё. 

Так, по материалам дела №, право собственности ИП ФИО10 на нежилое производственное здание литер А1 площадью 430,3 кв.м (согласно техническому паспорту по состоянию на 24.05.2000 г. здание являлось двух этажным), зарегистрировано 24.10.2000 г.

Именно для эксплуатации названного существующего производственного здания между администрацией города Калининграда и ИП ФИО10 был заключен договор аренды земельного участка, площадью 4081 кв.м от 03.09.2001 года со сроком аренды с 24.10.2000 по 20.10.2049 год. 

Согласно Актам муниципального земельного контроля №191 от 17.04.2009 г. и №113 от 09.04.2010 г., по представленному ИП ФИО10 техническому паспорту по состоянию на 28.12.2009 года двухэтажное здание с мансардой имело площадь 519,3 кв.м, документов на право собственности и ввод в эксплуатацию не имелось, разрешение на реконструкцию отсутствовало.

При муниципальном земельном контроле 20.02.2014 г. выявилось, что производственное здание площадью 430,3 кв.м перешло в собственность ФИО4 14.11.2011 года.

После чего, 21.03.2014 года администрацией города был инициирован спор о сносе самовольной постройки, возбуждено дело №. 

Исполнительный лист был получен представителем истца 10.02.2015 года, что отражено в справочном листе дела. 

Судом установлено, что согласно базе данных АИС ФССП России по состоянию на 26.02.2019 г. исполнительный лист на основании вступившего в законную силу решения суда 18.09.2014 № в ОСП Центрального р-на г. Калининграда не поступал. При этом исполнительное производство окончено 04.07.2019 г. исполнением требований исполнительного документа в полном объеме, в подтверждение чему суду представлено постановление судебного пристава-исполнителя, заключение кадастрового инженера и фотоматериалы.

Также судом установлено, что по факту состоявшейся сделки купли-продажи недвижимого имущества и права долгосрочной аренды земельного участка, между Администрацией города и ФИО4 в 2013 году был составлен проект соглашения об изменении и дополнении договора аренды от 03.09.2001 года, в отношении земельного участка площадью 0,4081 га с расположенным на нем нежилым производственным зданием площадью 430,3 кв. м, с периодом действия, начиная с 21.06.2011 года (даты договора купли-продажи).

На обращение ФИО4 от 04.06.2014 г. с требованием заключить договор аренды, но с другой даты – регистрации права, ему было отказано в связи с инициированным спором о сносе самовольной постройки. 

В последующем, как свидетельствуют материалы дела, к концу 2016 года земельный участок площадью 4081 кв. м, был разделен на два: под спорное здание площадью 1650 кв.м, и под второй объект (принадлежащий ФИО16) – площадью 2431 кв. м.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 20.12.2016 года по делу №, вступившим в законную силу 26.04.2017 г., были удовлетворены исковые требования администрации ГО «Город Калининград : признано отсутствующим право аренды ФИО16 на земельный участок под существующее производственное здание с КН №, общей площадью 4081 кв.м, расположенный по адресу: г. Калининград, 

<

 адрес >. Также признано отсутствующим право собственности ФИО16 на хозяйственное строение общей площадью 263,4 кв. м, расположенное по адресу г. Калининград, 

<

 адрес > литер №, КН № право на который было зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 

<

 Дата > при отсутствии прав на земельный участок. Этим же решением суда ФИО16 отказано в удовлетворении её иска к администрации о наложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с КН №, с привлечением третьего лица - ФИО4 

Вместе с тем, как следует из искового заявления Администрации ГО «Город Калининград», на основании которого в Арбитражном суде Калининградской области 25.07.2019 г. возбуждено дело №А21-№ по иску к ООО «Легат» о признании отсутствующим права аренды вышепоименованного земельного участка и отсутствующим права его собственности на хозяйственное строение литер А2 общей площадью 263,4 кв.м, с понуждением освобождения земельного участка путем сноса данного строения, решение суда по делу № 2-4544/2016 не исполнено, что позволило ФИО16 переуступить право аренды земельного участка новому арендатору ФИО23 (уведомление от 27.02.2019 г.), а ФИО23 переуступила право аренды ООО «Легат» (уведомление от 03.06.2019 г.). За последним зарегистрировано право собственности на хозяйственное строение общей площадью 263,4 кв.м, запись регистрации 10.06.2019 г. 

Применительно к участникам настоящего спора установлено, что 12.02.2019 г. ФИО5 обратился с заявлением о предоставлении муниципальной услуги – предоставление земельного участка в аренду под существующими объектами недвижимости, приложив выписку из ЕГРН о праве на объект площадью 430,3 кв. м, однако, получил уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги по тем основаниям, что по сведениям ЕГРН в границах земельного участка с № учтен объект недвижимого имущества - нежилое (хозяйственное) строение площадью 263,4 кв. м №, принадлежащее на праве собственности третьему лицу. Также указано, что нежилое (производственное) здание площадью 430,3 кв., кадастровый номер №, принадлежащее заявителю на праве собственности, не связано с испрашиваемым участком. Также сообщено, что по результатам рейдового осмотра отдела проверок КМИ от 

<

 Дата > предыдущим собственником ФИО2 не исполнено решение суда от 

<

 Дата > по делу № о приведении самовольно реконструированного нежилого производственного здания, в состояние, существующее до реконструкции - путем демонтажа третьего этажа здания.

Вместе с тем, решение суда по делу № исполнено новым собственником ФИО3

Вопреки доводам уведомления, согласно кадастровому паспорту от 

<

 Дата >, выданному Управлением Росреестра по Калининградской области, принадлежащий ФИО3 на праве собственности объект недвижимости имеет точную привязку строения в координатах земельного участка №.

При этом нежилое строение площадью 263,4 кв.м подлежало сносу по решению суда от 

<

 Дата > по делу № в связи с признанием судом отсутствующим право собственности ФИО16 на это строение.

На повторное обращение ФИО3 за этой же муниципальной услугой 

<

 Дата > после сноса своими силами самовольной части производственного здания, к дате судебного заседания ответа не поступило, вместе с тем, суду со стороны истца представлена информация об инициированном споре в Арбитражном суде по правам аренды испрашиваемого ФИО3 земельного участка в деле № А21 -№

Обращаясь в суд с рассматриваемым иском к ФИО4 и ФИО5 о признании договора купли-продажи нежилого производственного здания площадью 430,3 кв.м, заключенного 02.07.2018 года, недействительным, администрация ссылается на отсутствие оформленных продавцом, а затем покупателем земельных отношений, а также на самовольность объекта продажи, мотивируя тем, что по правилам ст. 222 ГК РФ самовольный объект не может быть предметом сделки, в связи с чем, договор его купли-продажи является незаконным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. 

В рассматриваемом споре целью всех сделок с объектом недвижимости: нежилым производственным зданием с кадастровым номером №, литер А1, площадью 430, 3 кв.м., инвентарный номер №, расположенное по адресу г. Калининград, 

<

 адрес >, являлись действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей сторон (статья 153 ГК РФ). При этом определенные гражданско-правовые последствия, сами по себе не противоречат закону, поскольку фактические обстоятельства свидетельствуют не о незаконности сделки как таковой, а на неисполненной ФИО4 судебного решения от 18.09.2014 г, а именно обязанности сноса и приведения строения в существующее до реконструкции состояние.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, то есть нарушение требований закона должно быть допущено изначально.

Таких нарушений, которые противоречили закону, сторонами всех совершенных сделок допущено не было. Следовательно, отсутствуют основания считать указанные сделки недействительными.

Совершение сторонами действий по исполнению сделки, в случае несоответствия указанных действий установленным правилам, не влияет на оценку сделки целиком с точки зрения её законности.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд исходит из доказанности факта о том, что объект недвижимости, явившийся предметом сделки в тех технических параметрах, как он описан в ЕГРН и в договоре, самовольной постройкой признан не был, сносу подлежала лишь надстройка в виде третьего этажа с мансардой, которые в сведениях об объекте и о правах на него описаны и учтены не были. Самовольная часть строения, ранее возведенная ФИО16 и существовавшая в 2011 году на дату сделки между ФИО11 и ФИО4, снесена новым собственником ФИО5

Оснований полагать наличие признаков ст.ст. 10 и 222 ГК РФ применительно к обжалуемой сделке не имеется. 

Судом установлено, что как первая сделка в 2011 году по продаже производственного здания площадью 430,3 кв. м, так и оспариваемая сделка от 02.07.2018 года заключены между сторонами в письменной форме, переход права зарегистрирован уполномоченным органом в установленном порядке, какой-либо спор между сторонами отсутствует, и стороны сделки другу друг никаких претензий никогда не предъявляли.

Кроме того, совокупность изложенного позволяет суду прийти к выводу о том, что причиной неоформления прав долгосрочной аренды на земельный участок на основании законной сделки, состоявшейся в 2011 году, по настоящее время как ФИО4, так и новым собственником объекта недвижимости ФИО5 является не вина названных собственников, а бездействие администрации ГО «Город Калининград» в отсутствии контроля за муниципальным имуществом и правами на него, защита которых осуществлена в судебном порядке, но решение суда не исполнено ФИО9

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30.1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из представленных документов следует, что при заключении договора аренды в 2001 году собственник определенно выразил свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа – существующее производственное помещение площадью 430.3 кв. м.

Данных, свидетельствующих о том, что именно эта постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не имеется.

Перечисленные истцом обстоятельства свидетельствуют об отсутствии доказательств его нарушенного права, восстановление которого возможно признанием сделки купли-продажи нежилого здания недействительной. 

В связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации городского округа «Город Калининград» к Савловскому ФИО21, ФИО1 ФИО22 о признании недействительным, заключенного между ними 

<

 Дата > договора купли-продажи нежилого здания, кадастровый номер №, общей площадью 430,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 4081 кв. м, по адресу: Калининградская область, город Калининград, 

<

 адрес >; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ФИО6 вернуть ФИО4 нежилое здание, а ФИО4 - возвратить ФИО5 полученные денежные средства – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Центральный районный суд г. Калининграда в течение месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 сентября 2019 года.

Судья: