Дело № 3а-109/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000681-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 

18 февраля 2022 года 

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Акварель» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Акварель» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 933 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 332 130 рублей;

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 100 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация торгового-офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 142 300 рублей. 

Заявление обосновано тем, что ООО «Акварель» является собственником указанных земельных участков и плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для исчисления которого принимается кадастровая его стоимость. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО Оценочная компания «Легион-Эксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 6 332 130 рублей, земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 142 300 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 13 242 362,94 рубля; земельного участка с кадастровым номером № на ту же дату – 4 834 374,49 рубля. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Представитель административного истца на основании доверенность ФИО2 в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в свое отсутствие, административный иск поддержал. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск своих представителей в судебное заседание не направили, в письменном отзыве на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», ФИО3, ФИО3 своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Акварель» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Акварель» является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка площадью 3 933 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- земельного участка площадью 1 100 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация торгового-офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 27.10.2010 года N 51 на территории городского округа город Рыбинск установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца вошли в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 13 242 362,94 рубля; земельного участка с кадастровым номером № – 4 834 374,49 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 6 332 130 рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 2 142 300 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В качестве аналогов оценщиком использована информация о предложении к продаже земельного участка по адресу: 

<

...> (аналог 1); земельного участка по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Рютневский сельский округ, село Толгоболь (аналог 2); земельного участка по адресу: 

<

...> (в районе доме 110) (аналог 3).

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрацией городского округа город Рыбинск Ярославской области приведены доводы о том, что оценщиком представлена недостоверная информация относительно состава передаваемых прав на аналог 3, так как указанный аналог предоставлен в аренду по результатам открытого аукциона, а не находится в частной собственности. 

В связи с этим заявителя возражений полагают, что к цене данного аналога необходимо применить повышающую корректировку. Также в возражениях указано, что оценщик не применил к данному аналогу корректировку на «тип сделки», так как данный аналог предоставлен правообладателю органом местного самоуправления по договору аренды, в связи с чем передача прав на указанный земельный участок возможна с учетом запретов, установленных пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В случае отказа от применения этой корректировки, по мнению Департамента и администрации, необходимо применить максимальную корректировку по справочнику под ред. ФИО4 из расширенного интервала на передаваемые права.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанный земельный участок – аналог 3 принадлежит продавцу на праве собственности и свободен от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявления о продаже земельного участка, из которого со всей определенностью следует, что к передаче предлагается свободный земельный участок, находящийся в собственности продавца. Кроме того, согласно сведениям из ЕГРН указанный земельный участок находится в частной собственности. Оснований полагать, что данный земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а также, что в состав цены данного предложения входит стоимость находящихся на участке улучшений, текст объявления не дает.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цена указанного аналога в 2 500 000 рублей является ценой земельного участка без улучшений.

В рамках исследования Отчета, с учетом тех возражений, которые принесены на него Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области, администрацией городского округа город Рыбинск Ярославской области судом выявлена техническая ошибка в Таблице 17 в части указания расположения относительно красной линии в отношении аналогов №1,3.

Вместе с тем, указанная ошибка результат оценки не повлияла, так как для расчета использовались верные данные об аналогах №1,3, указанные в сведениях о данном аналоге.

При сопоставлении объекта оценки и аналогов по ценообразующим факторам и определяя необходимость применения тех или иных характеристик к ценам аналогов аналог 3 – земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> в районе дома 110, охарактеризован оценщиком как расположенный на «красной» линии, так как указанный земельный участок просматривается в крупной автомагистрали, соответственно, имеет инвестиционную привлекательность.

Данный вывод оценщика достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета фотографиями данного земельного участка – аналога, сведениями общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет.

При таких обстоятельствах доводы административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованного лица администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области являются несостоятельными и обоснованности расчета не опровергают.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами административного ответчика и заинтересованного лица федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельных участков административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Акварель» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ООО «Акварель» с настоящим административным иском в суд – 29 декабря 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Акварель» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 933 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 6 332 130 рублей;

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 100 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – эксплуатация торгового-офисного здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 142 300 рублей. 

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 5 марта 2022 года