К делу № 2-294/2024

УИД: 23RS0022-01-2023-003703-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кропоткин 12 декабря 2024 года

Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Жалыбина С.В.

при секретаре судебного заседания Полухиной А.В.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, третьи лица: Администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района, Кавказский Районный Отдел Федеральной Службы Судебных Приставов, ФИО4 о признании состоявшейся сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в Кропоткинский городской суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании состоявшейся сделки купли-продажи незавершенного строительством объекта, признании права собственности, в котором просит суд признать состоявшейся сделку между ФИО1 и ФИО3 по купле-продаже объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, расположенного по адресу: 

<

адрес>, прекратить право собственности ФИО3, признав за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18%, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, было заключено письменное соглашение о передаче прав и обязанностей, зарегистрированное в установленном порядке, по условиям которого ответчик передал истцу свои права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство индивидуального жилого дома администрации Кропоткинского городского поселения 

<

адрес> №-RU№ от 16.07.2015г., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир строительная площадка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 960 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для завершения строительства объекта незавершенного строительства, степени готовности 18%. Указанный договор аренды заключен на неопределенный срок, что подтверждено арендодателем. В отношении земельного участка с кадастровым номером № внесена запись об ограничении прав в виде аренды в пользу ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.12.2021г. В период действия договора аренды истец надлежащим образом исполняет свои обязанности, своевременно вносит арендную плату. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.07.2022г. собственником объекта незавершенного строительства, построенного на основании разрешения RU№ от 16.07.2015г. до степени готовности 18%, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является Беспалый В. В., что подтверждается записью ЕГРН № от 13.08.2015г. Согласно расписке от 28.09.2017г. ответчиком получены денежные средства в размере 530 000 руб. за земельный участок и в день подписания соглашения переданы земельный участок, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление о необходимости оформления сделки купли-продажи, предложив подписать надлежащим образом оформленный в дополнение к ранее подписанному соглашению договор купли-продажи недвижимого имущества, а также зарегистрировать переход права собственности. Требования ответчиком не были исполнены, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском для защиты нарушенных прав. Ввиду изложенного, истец и представитель истца, просят исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования, просили удовлетворить их в полном объеме.

В судебном заседании ответчик Беспалый В.В. просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснил суду, что спорный объект недвижимости продал истцу в момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, однако считает, что истцом не была произведена оплата за продаваемый объект незавершенного строительства, построенный на основании разрешения RU№ от 16.07.2015г. до степени готовности 18%, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, так же считает, что в исковых требованиях истца должно быть отказано по причине того, что спорный объект недвижимости до настоящего времени согласно выписки из представленной ЕГРН принадлежит ответчику, а так же по тому обстоятельству, что ответчик до настоящего времени продолжает оплачивать налоговые платежи за данный объект недвижимости.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельных требований администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района в судебное заседание не явился, представил суду мотивированный отзыв в котором просил суд вынести по делу решение на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица не заявляющее самостоятельных требований Кавказский Районный Отдел Федеральной Службы Судебных Приставов предоставил в адрес суда справку о наличии ограничений, вынесенных в отношении спорного объекта недвижимого имущества, в судебное заседание не явился, причина неявки суду неизвестна.

Третье лицо не заявляющее самостоятельных требований ФИО4 в судебное заседание не явился, о причинах неявки в судебное заседание суд не уведомил, отзыв на исковое заявление не предоставил.

Суд, выслушав явившиеся стороны, изучив письменные материалы дела, считает заявленные требования ФИО1 подлежащим удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, заключил с ФИО3 письменное соглашение о передаче прав и обязанностей, зарегистрированное в установленном порядке, по условиям которого ответчик передал истцу свои права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на строительство индивидуального жилого дома администрации Кропоткинского городского поселения Кавказского района №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир строительная площадка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 960 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для завершения строительства объекта незавершенного строительства, степени готовности 18%. 

Указанный договор аренды заключен на неопределенный срок, что подтверждено арендодателем.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № внесена запись об ограничении прав в виде аренды в пользу ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.12.2021г. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 13.07.2022г. собственником объекта незавершенного строительства, построенного на основании разрешения RU№ от 16.07.2015г. до степени готовности 18%, с кадастровым номером 23:44:0205006:585, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является Беспалый В. В., что подтверждается записью ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке от 28.09.2017г. ответчиком получены денежные средства в размере 530 000 руб. за земельный участок и в день подписания соглашения переданы земельный участок, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства. 22.09.2023г. истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление о необходимости оформления сделки купли-продажи, предложив подписать надлежащим образом оформленный в дополнение к ранее подписанному соглашению договор купли-продажи недвижимого имущества, а также зарегистрировать переход права собственности. Требования ответчиком не были исполнены, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском для защиты нарушенных прав.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом первым статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. 

Судом установлено, что после заключения письменного соглашения, от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3, истцом на земельном участке расположенным по адресу: 

<

адрес>, на месте предусмотренном разрешением на строительство RU№ от 16.07.2015г., к 2019 году, возведен жилой дом общей площадью 164,3 кв.м., при этом, строительство дома осуществлено путем возведения стен на существующем фундаменте и его реконструкции.

Таким образом, из содержания письменного соглашения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 о передаче прав и обязанностей, а также того обстоятельства, что в момент подписания соглашения жилой дом находился на стадии строительства и не был принят в эксплуатацию, следует, что стороны фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли – продажи объекта незавершенного строительства, который в будущем был воплощён истцом в жилой дом, в соответствии с разрешением на строительство. Стороны не только согласовали все существенные условия сделки по реализации объекта незавершенного строительства, но истец также произвел ее оплату, а ответчик произвел передачу данного недвижимого имущества истцу во владение и пользование.

Суд критически относится к доводам ответчика относительно того, что истцом не была произведена оплата за объект незавершенного строительства и спорный объект недвижимости ответчик не продавал, поскольку после составления соглашения ответчиком была собственноручно написана расписка о получении денежных средств от истца за земельный участок.

Судом установлено, что после заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3, ответчик не предпринимал действий по взысканию задолженности за отчужденный объект незавершенного строительства, а так же не предпринимал никаких иных действий по восстановлению своего нарушенного права в части незаконного пользования истцом объектом недвижимости, принадлежащего ответчику, в судебном заседании не смог пояснить суду размер долга истца по незавершенной сделке, из чего следует вывод, что обязательства истца в части оплаты продаваемого объекта незавершенного строительства, были исполнены истцом в полном объеме. 

В соответствии с частью 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из сложившихся отношений между истцом и ответчиком, стороны при исполнении своих обязательств по договору фактически выполнили обязательства, превышающие объем обязательств, предусмотренных соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, так как ответчиком была осуществлена передача объекта незавершенного строительства, построенного на основании разрешения RU№ от 16.07.2015г. до степени готовности 18% в пользование истцу. 

В связи с чем, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ должно быть квалифицировано как договор купли-продажи, поскольку в данном случае истец со своей стороны исполнил обязательства: уплатил полную стоимость объекта незавершенного строительства, несет расходы по содержанию объекта с момента его приобретения, расходы по оплате коммунальных платежей и несению ответственности за его целостность. Истец осуществил строительство жилого дома в соответствии с приобретенными правами и обязательствами в рамках разрешения на строительство RU№ от 16.07.2015г.. А ответчик осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование.

Данные обстоятельства свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

То обстоятельство, что переход права собственности на спорное имущество к покупателю зарегистрирован не был, не свидетельствует о недействительности сделки.

Как разъяснено в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В связи с наличием зарегистрированного права ФИО3 на спорное недвижимое имущество налоговые уведомления об уплате земельного налога направлялись налоговой инспекцией на его имя.

Однако уплата земельного налога не может свидетельствовать о недействительности сделки и об отсутствии у ФИО3 воли на ее заключение с учетом совокупности всех установленных по делу обстоятельств.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, что установлено в рассматриваемом случае.

Суд, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, учитывая исполнение обязательств со стороны истца по оплате приобретаемого объекта незавершенного строительства, несению расходов по оплате коммунальных платежей, исполнению обязанностей в рамках разрешения на строительство RU№ от 16.07.2015г. а также передачу ответчиком данного имущества истцу во владение и пользование, приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании состоявшейся сделки купли-продажи незавершенного строительства объекта, признании права собственности удовлетворить в полном объеме.

Признать состоявшейся сделку между ФИО1 и ФИО3 по купле-продаже объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО3, на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, степень готовности объекта незавершенного строительства 18 %, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Кропоткинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий: