Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

05 июля 2017 года г.Сызрань

Судья Сызранского городского суда Самарской области Левина С.А.

С участием адвоката Кузнецовой О.В.

при секретаре Марукян Ю.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1480/2017 по иску ФИО4 ФИО10 к ФИО5 ФИО11 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 ФИО12 обратилась в суд с данным иском к ответчику, ссылаясь на то, что ФИО1 принадлежал дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данный дом он приобрел по частному договору от 

<

дата>. В ГУП ЦТИ г. Сызрани на основании частного договора и по заявлению ФИО1 право на дом было переоформлено на него. Дом располагается на земельном участке площадью 171 кв.м. 

<

дата> в Комитете по земельной реформе г. Сызрани ФИО1 было выдано свидетельство о праве собственности на землю № ***, согласно которого, ему на праве собственности стал принадлежать земельный участок площадью 171 кв.м., по 

<

адрес> г. Сызрани. 

С № *** года ФИО1 проживал в доме, пользовался земельным участком, потом продал дом и земельный участок по частному договору ФИО5 ФИО13. Переход права также был отражен и документах ГУП ЦТИ г. Сызрани.

Истица считает, что хотя между ФИО1 и ФИО5 ФИО14 сделка купли-продажи дома и земельного участка не была надлежащим образом оформлена, но она состоялась, и ФИО5 ФИО21 приобрел право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу г. Сызрань 

<

адрес>. ФИО1 умер.

<

дата> истица купила 

<

адрес> г. Сызрани у ФИО3 за 2 000 000 рублей по частному договору купли-продажи. Хотя в договоре не указан земельный участок как объект сделки, но и она, и ФИО5 ФИО22 заключая данный договор, подразумевали, что дом продается ей вместе с земельным участком.

С указанным выше частным договором истица обратилась в ГУП ЦТИ г. Сызрани, и по визе руководителя данной организации право пользования домом было переоформлено на нее. Истица зарегистрирована в доме по вышеуказанному адресу, проживает в нем, содержит в надлежащем состоянии, ухаживает за земельным участком.

Истица считает, что сделка купли-продажи, заключенная между ней и ФИО5 ФИО15 

<

дата>, является состоявшейся. Свои обязательства по договору стороны исполнили в полном объеме. Она рассчиталась с ФИО5 ФИО20 он ей передал дом и земельный участок. ФИО5 ФИО16 ней никаких претензий не имеет. С момента сделки прошло более 20 лет.

Истица просит признать состоявшейся сделку купли-продажи дома и земельного участка площадью 171 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, заключенную между ней и ФИО5 ФИО19 

<

дата>, признать за ней право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу 

<

адрес>

В судебном заседании ФИО4 ФИО17 исковые требования поддержала, привела доводы, изложенные выше, дополнила, что у ФИО1 не было родственников, с ним проживала родная бабушка ФИО5 ФИО24 Она не знает, каким образом ФИО1 передал дом и землю ФИО5 ФИО18 Когда она покупала дом и землю у ФИО5 ФИО23., при покупке была его бабушка. Они ей передали технический паспорт на дом и домовую книгу. 

В судебном заседании представитель истицы по доверенности ФИО6 исковые требования и доводы ФИО4 ФИО25. поддержала.

Ответчик ФИО5 ФИО26 в судебное заседание не явился, местожительство его суду не известно, судебное извещение, направленное по адресу, указанному в договоре от 

<

дата>. – 

<

адрес>, не доставлено и возвращено в связи с истечением срока хранения, телеграмма не доставлена, т.к. дом закрыт, за телеграммой адресат не является, в связи с чем, к участию в деле была привлечена адвокат ФИО7, в соответствии со ст. 50 ГПК РФ, которая против иска не возражала, показала, что в техническом паспорте есть ссылка на правообладателя ФИО1, далее значится правообладатель ФИО5 ФИО27 Ни чьи права не нарушены, никто иной не обратился с право притязаниями на данный дом и земельный участок. 

В судебном заседании представитель Администрации г.о. Сызрань по доверенности ФИО8 ФИО28 возражала против заявленных требований, по тем основаниям, что согласно представленных документов, дом является самовольной постройкой, не был зарегистрирован за продавцом и не зарегистрирован за покупателем. Правовая регистрация перехода права собственности не проводилась. Свидетельство на землю вызывает так же сомнения, печати нет, идет ссылка на какой-то договор купли-продажи. 

Суд, заслушав стороны, адвоката, исследовав письменные доказательства, полагает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки отчуждения этого имущества.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно ст. 540 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

В силу ч. 1 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость, передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что согласно инвентарному делу, представленному Сызранским филиалом ГУП «ЦТИ», ФИО29 являлся собственником жилого дома по адресу: 

<

адрес> на основании частного договора купли-продажи от 

<

дата>., по визе Горисполкома от 

<

дата> 

Данный жилой дом построен в 1955 году по адресу: 1-я Гончарная, 2К, с 1956 года проводилась его техническая инвентаризация. Решением горисполкома от 

<

дата>. адрес дома изменен на 

<

адрес>.

<

дата>. ФИО1 Комитетом по земельным ресурсам г. Сызрани было выдано свидетельство о праве собственности на землю № *** на земельный участок, площадью 0,0171 га., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 умер 

<

дата> 

По сведениям нотариуса г.Сызрани ФИО39 от 

<

дата>. № *** наследственные дела после смерти ФИО1 в нотариальной конторе не заводилось.

Также судом установлено, что после смерти ФИО1 данный жилой дом был перерегистрирован 

<

дата>. в БТИ на ФИО5 ФИО30.

<

дата>. между ФИО5 ФИО31 и ФИО4 ФИО32 был заключен частный договор купли-продажи, по которому ФИО3 продал ФИО2 вышеуказанный жилой дом за 2 000 000 рублей, что подтверждается распиской за подписями сторон сделки от 

<

дата>

По визе руководителя БТИ право пользования домом по адресу: 

<

адрес>, было переоформлено на ФИО2

С августа 1995 года ФИО2 фактически владеет и пользуется спорными объектами недвижимости, зарегистрирована в жилом доме с 

<

дата> что подтверждается домовой книгой, несет расходы по его содержанию, оплачивает налог на строение и земельный налог, за время владения земельным участком и жилым домом к истице со стороны третьих лиц не предъявлялись какие-либо требования по вопросу владения и пользования жилым домом и земельным участком, частный договор купли-продажи от 04.08.1995г. до настоящего времени никем не оспорен и недействительным не признавался.

Указанный договор купли-продажи не был удостоверен нотариально, и в отношении него не была осуществлена процедура государственной регистрации права собственности и перехода права собственности. При этом с момента приобретения спорного домовладения истец им владеет и пользуется, несет расходы по его содержанию.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 

<

дата> N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно пункту 2 Указа Президиума Верховного Совета СССР от 

<

дата> "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов", отвод гражданам земельных участков, как в городе, так и вне города, для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.

Земельный кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 

<

дата>, закрепил выше указанное положение и предусмотрел в ст. 11, что земля предоставляется в бессрочное или временное пользование, в ст. 104 предписал, что земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства предоставляются в бессрочное пользование.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, основным принципом земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Как следует из материалов дела домовладение по адресу: г

<

адрес>, построено в 1955г., передача прав на домовладение прослеживается с 1976 г.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РСФСР, положения которой применялись к сделкам, совершенным до введения в действие Земельного кодекса РФ, и действующей на период приобретения истцом права собственности на указанный жилой дом, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит право пожизненного наследуемого владения или право пользования земельным участком.

Данное положение закреплено также в ст. 273 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015г.) согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 44, действовавшего на момент оформления сделки купли-продажи жилого дома, Гражданского кодекса РСФСР от 16.06.1964г., должны совершаться в письменной форме сделки граждан между собой на сумму свыше ста рублей.

В силу ст. 46 ГК РСФСР, несоблюдение требуемой законом простой письменной формы (ст. 44) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 ГК РСФСР, нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе. Несоблюдение в этих случаях нотариальной формы влечет за собой недействительность сделки.

Согласно ст. 160 ГК РСФСР (действовавшей на момент совершения сделки, и которая соответствует требованиям ст. 432 ГК РФ), договор считается заключенным, когда между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным его пунктам. Существенными являются те пункты договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 1 ст. 239 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ от 30.11.1994г. предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пленум Верховного суда РФ в совместном Постановлении с ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010г. разъяснил, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Доводы представителя Администрации г.о. Сызрань суд полагает не обоснованными, т.к. стороны исполнили условия договора купли-продажи частного дома, расположенного по вышеуказанному адресу, и указанная сделка является действительной. Несоблюдение требований закона о нотариальном удостоверении договора купли-продажи и его регистрации в исполнительном комитете районного, городского Совета депутатов трудящихся, а впоследствии отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не свидетельствует о его недействительности.

Согласно техническому заключению № *** от 24.03.2017г., выполненному ООО ПК «Ротонда», при визуальном и техническом обследовании жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> дефектов и повреждений основных несущих строительных конструкций: фундаментов, стен, покрытий, стропил, не обнаружено. Все основные несущие строительные конструкции находятся в работоспособном состоянии. Общая устойчивость одноэтажного жилого дома (Литера Аа) и состояние основных несущих строительных конструкций обеспечивают безопасную эксплуатацию данного объекта.

Согласно градостроительному заключению на объект капитального строительства № *** от 

<

дата> на жилой дом, общей площадью 15,8 кв.м., застроенной площадью 10,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1-Зона малоэтажной застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (1-3 этажа), красная линия не установлена. Нарушены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в территориальной зоне Ж-1, жилой дом расположен с нарушением нормированного расстояния до границы земельного участка.

Однако, собственник соседнего жилого дома и земельного участка № *** по 

<

адрес> г. Сызрани ФИО9 претензий в части расположения жилого дома истицы с нарушением нормативного расстояния до границы с его земельным участком не имеет, что подтверждается их заявлениями в суд. 

Факт того, что постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушает прав и интересов третьих лиц, материалами дела подтвержден.

Кроме того, свидетельство о праве собственности на землю № *** от 

<

дата>., выданное ФИО1, никем не оспорено, оно выдано уполномоченным органом - Комитетом по земельным ресурсам и земельной реформе г.Сызрани.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи жилого дома, и земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, между ФИО4 ФИО33 и ФИО5 ФИО34 от 

<

дата>., является состоявшейся, поскольку судом установлено, что расчет между сторонами произведен, земельный участок и жилой дом переданы ФИО2, и она несет расходы по их содержанию.

Жилой дом и земельный участок состоят на кадастровом учете, что подтверждается кадастровыми паспортами на здание от 

<

дата> и на земельный участок от 

<

дата>

С учетом изложенного, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Иск ФИО4 ФИО35 удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>, заключенную 

<

дата>. между ФИО4 ФИО36 и ФИО5 ФИО37

Признать за ФИО4 ФИО38 право собственности на земельный участок площадью 171 кв.м. и жилой дом общей площадью 10,1 кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Левина С.А.

Мотивированное решение изготовлено 11.07.2017г.

Судья Левина С.А.