К делу №2 – 96/2025

УИД23RS0003-01-2024-002821-51 

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2025 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Кравцовой Е.Н.,

при секретаре Дубинной А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств. В обоснование требований указано, что 26.12.2023г. между ФИО2 в лице уполномоченного представителя ФИО3 и истцом был заключен договор купли-продажи недвижимости согласно которому ФИО2 (в лице ФИО3) продала, а истец приобрела в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером №. Также 26.12.2023 года между ними был заключен договор неотделимых улучшений указанной квартиры. В оплату квартиры и ее неотделимых улучшений была передана сумма в размере 14100000 рублей. Однако ответчик передала ей объект с существенными недостатками, которые делают его непригодным для использования в целях, для реализации которых он был приобретен. На момент осмотра квартиры никаких существенных недостатков в ней истец не заметила, однако после заселения в квартире стали проявляться недостатки: потрескались откосы оконных проемов и образовались сквозные отверстия, в верхних углах комнат стали отходить обои, в обоях появились трещины и разрывы, разошлись стыки потолочного плинтуса, отошли дверные наличники, напольное покрытие ламинат местами стал вздуваться, в углах комнат появилась плесень, оконные стеклопакеты стали запотевать, натяжной потолок местами провис и т.п. Согласно выводам, изложенным в техническом заключении №06-09-01/24 от 21.02.2024 выполненному экспертами ООО «ТехстройЭкспертиза», в квартире были выявлены недостатки, вызванные тем, что квартира стала отапливаться (на момент осмотра квартиры она не отапливалась), стоимость устранения выявленных недостатков составляет 2255185 рублей. Кроме того, экспертами было установлено, что в квартире произведена перепланировка без согласования и обеспечения укрепления наружной несущей стены, которое на момент обследования является неустранимым, квартира находится в неработоспособном состоянии и не пригодна для использования ее по назначению. Также эксперты указали, что при эксплуатации квартиры в данном состоянии возможно причинение ущерба неопределенному кругу лиц. Квартира не может быть использована по назначению. Все выявленные в квартире дефекты невозможно было обнаружить на момент осмотра покупателем данной квартиры, так как квартира находилась в неотапливаемом состоянии, а дефекты стали видимыми только после включения отопления и прогревания квартиры, высыхания стен, ламината и других конструкций квартиры. Таким образом, квартира не соответствует условиям договора купли- продажи и имеет существенные скрытые недостатки, которые не были оговорены при заключении договора купли-продажи и не могли быть обнаружены истцом при осмотре квартиры на момент ее покупки. В связи с чем, просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 26.12.2023 года и договор купли-продажи неотделимых улучшений от 26.12.2023 года, заключенные между ФИО2 (в лице ФИО3) и ФИО1, на покупку квартиры по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером № и произведенных в ней неотделимых улучшений; обязать ответчика вернуть истцу денежную сумму, внесенную по договору купли-продажи недвижимости от 26.12.2023 года и договору купли-продажи неотделимых улучшений от 26.12.2023 года в размере 14100000 рублей; взыскать с ответчика судебные расходы в размере 77000 рублей, из которых 37000 рублей - оплата услуг эксперта и 40000 рублей - оплата услуг представителя, а также государственную пошлину в размере 60000 рублей.

Впоследствии, после ознакомления с заключением судебной экспертизы, истец заявленные требования уточнила и просила суд уменьшить покупную цену договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2023 года заключенного между ФИО2 (в лице ФИО3) и ФИО1, на покупку квартиры по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером № на сумму 600100 (шестьсот тысяч сто) рублей, и взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму в размере 600100 (шестьсот тысяч сто) рублей, а также судебные расходы в размере 197000 (сто девяносто семь тысяч) рублей, из которых 37000 рублей - оплата услуг эксперта (проведение досудебной экспертизы), 60000 рублей - оплата стоимости судебной экспертизы и 40000 рублей - оплата услуг представителя, 60000 рублей - сумма уплаченной государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Её представитель по доверенности ФИО4 направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии и настаивает на удовлетворении уточненных исковых требований. Не возражает против вынесения заочного решения в случае неявки ответчика в суд.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просили, судебные повестки ответчику ФИО6 не доставлены и возвращены в суд за истечением срока хранения. Однако она извещена о слушании дела через своего представителя ФИО5, уведомленного о слушании дела лично под роспись.

В соответствии с положениями ч. 2 ст.117 ГПК РФ, ст.165.1 ГПК РФ, абз.2 п.67 и п.68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. В связи с чем, суд, проанализировав положения указанных правовых норм, находит извещение ответчика надлежащим и с учетом мнения представителя истца полагает возможным рассмотреть настоящее дело в порядке заочного письменного производства.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, уважительность причин неявки суду не известны, извещен о слушании дела путем получения электронного письма 31 января 2025 гола.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явилась, уважительность причин неявки суду не известны, судебное извещение ей не доставлено и возвращено в суд за истечением срока хранения, чт в силу требований закона, изложенных выше, суд оценивает как надлежащее уведомление.

С учетом изложенного, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в порядке письменного заочного производства.

Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

26 декабря 2023 года между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2, действующей в лице уполномоченного представителя ФИО3, заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, квартиру, назначение: жилое помещение, площадью 79,7 кв.м., этаж 5, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (п.1).

Согласно п.3 договора объект недвижимости продается за цену в размере 500 0000 рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора. Расчет произведен полностью, материальные претензии отсутствуют (п.4.2).

Согласно п.5 договора покупатель удовлетворен качеством состояния объекта недвижимости, установленным путем его осмотра перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

Согласно п.11 договора продавец освобождает объект недвижимости и передает все комплекты ключей, по соглашению сторон, при подписании настоящего договора, имеющего силу и значение Акта приема-передачи объекта недвижимости.

26 декабря 2023 года между покупателем ФИО1 и продавцом ФИО2, действующей в лице уполномоченного представителя ФИО3, заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупателю обязуется принять в собственность и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое помещение, площадью 79,7 кв.м., этаж 5, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (п.1).

Неотъемлемые (неотделимые) улучшения, являющиеся предметом настоящего договора, включают в себя стоимость работ и материалов и состоят из следующих улучшений: - отделка стен, потолка и пола всех помещений квартиры, установка распределительного щита, автоматических выключателей, и другого электротехнического оборудования; - установка внутренних оконных и балконных дверных блоков; - внутренние отделочные работы в т.ч. внутри квартирную разводку водопровода, в том числе устройство внутренней сантехнической разводки, включая установку сантехнических приборов, приборов учета воды; - внутри квартирную разводку отопления, в том числе установка приборов отопления и другого оборудования.

Кроме того, объект передается с выполненным ремонтом, с предметами интерьера и техники, входящими в стоимость неотделимых улучшений (п.2).

По соглашению сторон указанные в п.3 неотъемлемые (неотделимые) улучшения продаются за цену 9 100 000 рублей (п.3). Расчет согласно п.4.2 договора произведен полностью, материальных претензий стороны друг к другу не имеют.

Из выписки из ЕГРН от 06.01.2024г. следует, что регистрация перехода права собственности на указанную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за истцом произошла 06.01.2024г. 

В настоящее время с 12.07.2024г. собственником указанной квартиры является ФИО7, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 03.12.2024г. 

Согласно положениям ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Истец указывает, что в ходе эксплуатации 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес> выявлены многочисленные недостатки, которые проявились в период наступления холодов, и отопительного сезона. Считает, что данные недостатки являются скрытыми, которые не могли быть установлены и обнаружены при покупке квартиры.

Доводы истца подтвердила техническим заключением №06-09-01/24, подготовленное ООО «ТехСтройЭкспертиза» от 21.02.2024г., согласно которому в спорной квартире выявлены недостатки, вызванные тем, что квартира стала отапливаться (на момент осмотра квартиры она не отапливалась), и стоимость устранения выявленных недостатков составляет 2255185 рублей. Установлено, что в квартире произведена перепланировка без согласования и обеспечения укрепления наружной несущей стены, которое на момент обследования является неустранимым, квартира находится в неработоспособном состоянии и не пригодна для использования ее по назначению. Квартира не может быть использована по назначению. Все выявленные в квартире дефекты невозможно обнаружить на момент осмотра покупателем данной квартиры, так как квартира находилась в неотапливаемом состоянии, а дефекты стали видимыми только после включения отопления и прогревания квартиры, высыхания стен, ламината и других конструкций квартиры.

Доводы истца подтверждены заключением судебной экспертизы №07.24/268 от 30.10.2024г., согласно которой жилое помещение в перепланированном состоянии, расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, на момент осмотра действующим нормам и правилам в области строительства, санитарным нормам, эпидемиологическим и иным установленным законодательством требованиям соответствует (не противоречит). В ней имеются следующие дефекты: откосы оконных проемов в кухне №9 потрескались; конструкция монтажных швов узлов примыкания всех оконных блоков в исследуемом жилом помещении выполнена не герметично, что противоречит требованиям п.п. 5.1.2 ГОСТ 30971-2012; в жилой комнате №8 выявлены признаки воздействия влаги внутри стеклопакета, что противоречит п.п 5.1.5 ГОСТ 24866-2014; в жилой комнате №4 треснула ручка балконной двери (причина не установлена, но может быть как дефектом, так и повреждением в процессе эксплуатации); напольный плинтус в коридоре №1 и кухне №9 не прокрашен, частично не закреплен, что противоречит требованиям таб. 7.7 и таб. 8.15 СП 71.13330.2017; в лоджии №11 и в жилой комнате №3 признаки воздействия влаги, характерные пятна на обоях; в коридоре №1 под обоями трещины, что противоречит требованиям п.п.4.2.1.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; в коридоре №1, жилой комнате №3, кухне №9 и лоджии №11 разошлись стыки потолочного плинтуса (багета); ламинат в коридоре № 1, гардеробной №2, жилой комнате №3 и кухне №9 уложен с нарушением размера швов, что противоречит требованиям таб. 8.15 СП 71.13330.2017; верхние дверные наличники дверных заполнений не закреплены, что противоречит требованиям п.п 5.4.8 ГОСТ 475-2016; провисание межкомнатных дверей в рассматриваемом жилом помещении, что противоречит п.п 5.4.2 ГОСТ 475-2016; повреждение двери в туалете №6; провисание натяжного потолка на кухне №9, что противоречит требованиям таб. 7.9 СП71.13330.2017; выявлено, что при устройстве душевого поддона из керамической плитки не соблюдены уклоны для слива воды; отсутствует герметичное соединения стыка ограждения душевого поддона в плоскости пола и стены. Все выявленные дефекты являются устранимыми.

Экспертом установлено, что причиной возникновения вышеуказанных дефектов являются нарушения технологи проведения строительных работ по монтажу оконных и дверных заполнений, а также работ с целью внутренней отделки рассматриваемого жилого помещения. Стоимость строительно-монтажных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов/недостатков в данной квартире, определенных на момент осмотра, составляет 600 100 рублей. 

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы ООО «Экспертная компания», суд приходит к выводу о том, что экспертиза выполнена квалифицированным экспертом, заключение эксперта отвечает требованиям части 2 статьи 86 ГПК РФ, положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования, методов, использованных экспертом, ее объективность и достоверность сомнений не вызывает, в связи с чем, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, передана с недостатками, которые возникли до передачи товара истцу, и которые не были оговорены продавцом при заключении договора. 

Ответчик в нарушении положений ст.56 ГПК РФ не доказала, что строительные недостатки в переданной истцу квартире возникли в период ее эксплуатации.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены (ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами по заключении сделки, не соответствует.

На основании изложенного, учитывая, что наличие недостатков в квартире истца доказано заключением судебной экспертизы, которым в том числе определена стоимость устранения дефектов в размере 600 100 рублей, суд приходит к выводу, что цена договора купли-продажи от 26.12.2023 года подлежит снижению на указанную сумму. 

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в соответствии со ст.94 ГПК РФ относятся: расходы на оплату услуг эксперта и представителя, другие признанные судом необходимыми расходы.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (ст.98 ГПК РФ). 

Удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд взыскивает с ответчика судебные расходы в сумме 197 000 рублей, состоящей их расходов на оплату услуг эксперта – 37 000 рублей, оплату стоимости судебной экспертизы – 60 000 рублей, оплату услуг представителя – 40 000 рублей, уплаченную государственную пошлину - 6000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Уточненное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Уменьшить покупную цену договора купли-продажи недвижимости от 26.12.2023 года, заключенного между ФИО2 (в лице ФИО3) и ФИО1, на покупку квартиры по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером № на сумму 600100 (шестьсот тысяч сто) рублей.

Взыскать с ФИО2 

<

данные изъяты>) в пользу ФИО1 (

<

данные изъяты>) денежную сумму в размере 600 100 (шестьсот тысяч сто) рублей, судебные расходы в размере 197000 (сто девяносто семь тысяч) рублей.

Ответчик, не явившийся в судебное заседание, вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене данного решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: подпись

Мотивированное решение изготовлено 01 марта 2025 года.