Дело № 2-227/2024

УИД: 60RS0003-01-2024-000323-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город ФИО1 2024 года 

Островский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Минчугиной Т.Г.,

при секретаре Корныльевой Т.С., помощнике судьи Новиковой М.А.,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности № от ***.2022 года сроком действия 

<

данные изъяты> года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к АО «Гораи» о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным и признании права собственности на жилой дом, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО2 обратилсяв суд с вышеуказанным иском к АО «Гораи»,указав в обоснование, что ***.2019 между сторонамизаключен договор купли-продажи жилого дома, 

<

данные изъяты> года постройки, расположенного по адресу: ,,,. Указанный объект недвижимости принадлежал АО «Гораи» на основании передаточного акта о передаче активов и пассивов от ***.2009, произошедшей при реорганизации в форме преобразования СПК «

<

данные изъяты>» в АО «Гораи», что подтверждается выпиской из данного передаточного акта. Согласно справке АО «Гораи» от ***.2019, жилой дом, *** года постройки, поставлен на инвентаризационный учет под инвентарным номером №. Пунктом 

<

данные изъяты> договора купли-продажи определено, что оплата за жилой дом в размере 

<

данные изъяты> рублей производится путем внесения денежных средств в кассу Продавца. Как констатирует истец, указанная сумма им была оплачена ***.2019 года, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. В п. 

<

данные изъяты> Договора указано, что поскольку стороны одновременно с подписанием договора произвели осмотр дома, то настоящий договор является передаточным актом, подтверждающим приемку-передачу дома от Продавца к Покупателю. Как следует из п. 

<

данные изъяты> Договора, Покупатель осуществляет право владения и пользования домом в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ со дня подписания настоящего Договора.В связи с необходимостью проведения ремонтных работ стороны договорились, что обращение в уполномоченные органы за государственной регистрацией перехода права собственности будет осуществлено позднее. Однако государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости по указанному договору до настоящего времени не произведена, поскольку ответчик письменное предложение истца о подаче соответствующего заявления в регистрирующие органы проигнорировал, деятельность на территории 

<

данные изъяты> не осуществляет, на телефонные звонки не отвечает, на письменное обращение ответ не получен. Истец констатирует, что по независящим от него причинам договор купли-продажи жилого дома не зарегистрирован. С учетом изложенного и ссылаясь на положения ст.ст. 12, 131, 153, 160, 209, 218, 432, 454, 551 ГК РФ, истец просит признать заключенным договор купли-продажи жилого дома от ***.2019 года между АО «Гораи» и ФИО2, признать за ним право собственности на объект недвижимости – жилой дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., инв. № №, расположенный по адресу: ,,,.

Истец ФИО2, будучи надлежащимобразом извещенным о дате и времени судебного заседания, не явился, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении дела слушанием не ходатайствовал, реализовал право на участие в деле через представителя ФИО3

Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.Дополнительно пояснила, что с *** года ФИО2 владеет и пользуется спорным объектом недвижимости, несет бремя расходов по его содержанию. Правопритязания на спорный объект никем не предъявлялись. Условия заключенной сделки истцом выполнены, денежные средства за объект внесены в кассу продавца в согласованном сторонами размере. Полагает, что отсутствие надлежащим образом зарегистрированного за продавцом права собственности на объект недвижимости не может являться препятствием к признанию за истцом, как добросовестным покупателем, права собственности на него.

Представитель ответчика – АО «Гораи», будучи надлежащим образом извещенным о дате и времени судебного заседания, не явился, о причинах неявки в суд не сообщил, об отложении дела слушанием не ходатайствовал, письменную позицию по заявленным требованиям не представил. 

В порядке ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке лиц. 

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства в целом, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статьям 11 и 12 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с пунктами 1 и2 статьи 209ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). 

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 551ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как разъяснено в п. п. 60 - 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, регистрация перехода права собственности к покупателю возможна с соблюдением вышеуказанных условий. Однако при этом необходимо установить факт заключения и действительность договора купли-продажи.

Судом установлено, что *** 2019 года между Акционерным обществом «Гораи»(Продавцом) и ФИО2 (Покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность одноэтажный жилой дом, инвентарный номер №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., ,,, года ввода в эксплуатацию, расположенный по адресу: ,,, (л.д. 14). 

Согласно пп. 

<

данные изъяты> договора оплата за приобретаемый жилой дом в размере 

<

данные изъяты> рублей производится путем внесения денежных средств в кассу Продавца. В силу п. 

<

данные изъяты> договора, настоящий договор является документом, подтверждающим приемку-передачу дома от Продавца к Покупателю – передаточным актом. 

Право собственности на указанный дом возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности в отделе 

<

данные изъяты>. Заявление о регистрации договора и перехода права собственности стороны подают одновременно (п. 

<

данные изъяты> договора).

Продавец обязуется по первому требованию Покупателя предоставить ему все необходимые для регистрации договора и перехода права собственности документы, не распоряжаться домом до регистрации договора и перехода права собственности на дом к Покупателю (п. 

<

данные изъяты> договора). 

Как следует из квитанции к приходно-кассовому ордеру от ***.2019 № №, ФИО2 ***.2019 произведена оплата в кассу 

<

данные изъяты> рублейза дом в д. ,,, (л.д. 15).

Таким образом, ФИО2 приобрел спорное недвижимое имущество на основании заключенного ***.2019 договора купли-продажи жилого дома.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, АО «Гораи» является действующим юридическим лицом, в стадии банкротства не находиться. Создано путем реорганизации в форме преобразования Сельскохозяйственного производственного кооператива «Гораи» ***.2009 года.

В силу п.1 ст.57 ГК РФ реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом.

При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией (п.п. 5 ст.58 ГК РФ).

Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами.

Передаточный акт утверждается учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридического лица (п. п. 1, 2 ст.59 ГК РФ).

Из поступивших по запросу суда из 

<

данные изъяты> копий регистрационных дел на СХПК «

<

данные изъяты>» и АО «Гораи» следует, что в *** году на основании решения общего собрания трудового коллектива колхоза «

<

данные изъяты>» от ***.1992 года он был преобразован в АОЗТ «

<

данные изъяты>».

Согласно копии протокола общего собрания акционеров АОЗТ «

<

данные изъяты>» от ***.2002 года, решено провести реорганизацию АОЗТ в форме преобразования в СХПК «

<

данные изъяты>».

Согласно копии протокола общего собрания акционеров АОЗТ «

<

данные изъяты>», членов СХПК «

<

данные изъяты>» от *** 2002 года утвержден устав кооператива и передаточный акт пассивов и активов, передаваемых из АОЗТ «

<

данные изъяты>» в СХПК «

<

данные изъяты>».

В приложении к утвержденному передаточному акту значиться, в числе прочих объектов, жилой дом д. ,,, *** года постройки балансовой стоимостью 

<

данные изъяты> рублей.

На основании протокола общего собрания членов СХПК «

<

данные изъяты>» от ***.2008 года решено реорганизовать СХПК «

<

данные изъяты>» в форме преобразования в ОАО «

<

данные изъяты>», утвержден передаточный акт пассивов и активов, передаваемых из СХПК «

<

данные изъяты>» в ОАО «

<

данные изъяты>».

На общем собрании акционеров ОАО «

<

данные изъяты>» от ***.2009 года так же утвержден данный передаточный акт, согласно которого из СХПК «

<

данные изъяты>» в ОАО «

<

данные изъяты>» передается в числе прочего данный жилой дом.

Таким образом, судом установлено, что приобретенное истцом по договору от ***.2019 года жилое зданиебыло создано в период существования колхоза 

<

данные изъяты>», в последующем передано при преобразовании в ОАЗТ «

<

данные изъяты>», которое в последующем было преобразовано в СХПК «

<

данные изъяты>», получившее имущество АОЗТ, а СХПК «

<

данные изъяты>» преобразовано в ОАО «

<

данные изъяты>». Передаточный акт утвержден надлежащим органом – общим собранием акционеров общества.

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (в редакции от 23.06.2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ,пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации - с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанными выше документами подтверждается ранее возникшее право ответчика на спорный объект недвижимости, который не является самовольной постройкой, числится на балансе продавца, однако у ответчика отсутствует возможность зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности в соответствии с действующим порядком, поскольку неоднократно происходила реорганизация юридических лиц, каждый из которых не регистрировал свое право собственности на объект, возникшее уже после вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, и не осуществлял постановку жилого дома на кадастровый учет.

Договор купли-продажи жилого дома от *** 2019 года исполнен сторонами, фактическая передача объекта произошла, расчет за имущество произведен в полном объеме.

С момента приобретения имущества истец несет бремя его содержания, добросовестно осуществляет владение и пользование им.

Как следует из ответа КУМИ 

<

данные изъяты> от ***.2024 спорный объект не учитываются в реестре муниципальной собственности.

Федеральное агентство 

<

данные изъяты> сообщило об отсутствии на ***.2024 сведений о спорном объекте в реестре Федерального имущества.

Согласно ответа 

<

данные изъяты> от ***.2024 года, спорный объект не учитывается в Реестре имущества, находящегося в собственности области.

Регистрация прав в отношении спорного объекта в БТИ и ЕГРН не производилась.

С учетом изложенного, суд находит исковые требования ФИО2 законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины подтверждены истцом документально, в связи с чем, с учетом принимаемого судом решения по заявленным требованиям, на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца понесенные последним расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к АО «Гораи» удовлетворить. 

Признать заключенной сделку - договор купли-продажи жилого дома, расположенного в д. ,,,, от *** 2019 между АО «Гораи» и ФИО2. 

Признать за ФИО2, *** года рождения, уроженцем г. ,,,, паспорт гражданина №, право собственности на жилой дом *** года ввода в эксплуатацию, инвентарный номер №, расположенный по адресу: ,,,, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Взыскать с АО «Гораи» в пользу ФИО2, *** года рождения, уроженца г. ,,,, паспорт гражданина №, в счет возмещения понесенных по делу судебных расходов на оплату государственной пошлины 

<

данные изъяты>) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Островский городской суд Псковской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Мотивированное решение составлено ***.2024 года.

Судья Т.Г. Минчугина