Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июня 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А. 

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-620/2017 по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя ФИО2 по доверенности ФИО3,

ООО «НПО «Азимут» ФИО4,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области № от ДД.ММ.ГГ. об отклонении его заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, № и обязать Комиссию устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления от 17.04.2017 года №.

Представитель административного истца ФИО3 поддержала в судебном заседании заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

ООО «НПО «Азимут» в лице директора ФИО4 поддержало заявленные требования и позицию, изложенную в письменном отзыве.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно административного иска Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Правительство Самарской области, Администрация г.о.Самары, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

В соответствии с ч.6 ст. 226 КАС РФ суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, свидетеля ФИО1, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях / пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III-1Федерального закона от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В соответствии со статьей 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Из материалов дела следует, что ФИО2, являясь собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №, и не согласившись с их кадастровой стоимостью, через своего представителя обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости на основании установления рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2012 года в размерах, определенных в отчете об оценке ООО «

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ., а именно: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером: № - 3 178 923,88 руб., нежилого помещения с кадастровым номером:№ - 9 681 334,55 руб., нежилого помещения с кадастровым номером: № - 3 178 923,88 руб.

Решением комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости было отклонено.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

С заявленными требованиями об оспаривании решения Комиссии административный истец обратился 02.06.2017 года, с соблюдением установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства РФ трехмесячного срока.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года №263, регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных норм закона, комиссия вправе отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости только в случае несоответствия отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Отклоняя заявление ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений, Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Согласно пункта 5 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц /пользователи отчета об оценке/, а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Не соответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, по мнению комиссии, выражается в том, что мнения экспертов для определения значений факторов стоимости, не подтверждены рыночными данными. С данной позицией суд не соглашается ввиду следующего.

Согласно пункту 13 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным /при наличии рыночной информации/.

Для определения степени влияния на стоимость объекта таких факторов как «потенциал местоположения», «транспортная доступность», оценщик использовал экспертные мнения, собранные в ходе проведения интервью.

Из отчета следует, что привлечение специалистов обусловлено необходимостью формирования значений степеней влияния на рыночную стоимость объектов со стороны ценообразующих факторов, не имеющих числовых выражений. Рыночная информация характеризуется уровнем цен, и вследствие ее отсутствия по указанным факторам, на предмет соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям ею выполнено математическое обоснование, в результате которого был сделан вывод о том, что скорректированные цены аналогов не противоречат условиям рынка.

Относительно замечания комиссии о нарушении оценщиком п.23 «в» ФСО №7 в части расчета ставки капитализации, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 23 «б» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

В рассматриваемом отчете оценщик применил метод капитализации по расчетным моделям, регламентированный пунктом 23 «д» ФСО №7, согласно которого Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Ставка капитализации рассчитана по формуле Гордона:R=r-g, где R-ставка капитализации, r - ставка дисконтирования, g-ежегодный темп роста на недвижимость.

Для расчета ставки дисконтирования оценщиком выбрана модель кумулятивного построения, по которой ставка дисконтирования рассчитана как сумма безрисковой ставки и премий за риск инвестирования средств в объект недвижимости. На странице № отчета приведено определение рыночной величин арендной платы для помещений складского назначения, оценщиком учитывалось экспертное мнение. Правильность введенных корректировок на основании экспертного мнения проверено математическим обоснованием.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

В разделе № отчета оценщик определил, что оцениваемые объекты принадлежат к сегменту коммерческой недвижимости г.о.Самара, а именно: к недвижимости производственно-складского и офисного назначения-складских и офисных помещений в хозяйственном корпусе. 

В связи с этим замечание комиссии об отсутствии описания сегмента рынка объекта оценки, является несостоятельным.

Доводы административных ответчиков о том, что анализ рынка недостаточен и что оценщик использовал лишь часть рыночных данных, судом отклоняются, поскольку оценщик исходил из принципа достаточности собранной рыночной информации.

Отмеченное комиссией замечание о том, что в сопроводительном письме на страницах № отчета и выводах на страницах № содержатся различные значения по одному из объектов оценки, является технической ошибкой, которая не привела к нарушению требований законодательства и не отразилась на стоимости объекта оценки, а потому не является основанием для признания отчета об оценке несоответствующим требованиям закона. 

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что замечания комиссии к отчету об оценке являются необоснованными.

Доказательств в опровержение выводов, сделанных в отчете оценщика, соответствующих требованиям ст.ст. 60 – 61 КАС РФ, сторонами по делу не представлено.

Вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности ставился судом в ходе рассмотрения дела, однако, ходатайств о назначении судебной экспертизы административным ответчиком не заявлено.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения требований ФИО2 о признании не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим его права и законные интересы решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ.. № об отклонении заявления об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, № в размере их рыночной стоимости.

Восстановительной мерой нарушенных прав административного истца является обязание Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 от 17.04.2017 года №.

На основании изложенного и руководствуясь ст.24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования ФИО2 удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от ДД.ММ.ГГ. №.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ФИО2 от 17.04.2017 года № о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами: №, №, №.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.