Дело № 3а-102/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

26 сентября 2017 года город Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Кирилловой Ю.В.,

с участием представителей: 

административного истца – ФИО1,

административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области –ФИО2,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4, ФИО5, ФИО6 об оспаривании результатов кадастровой стоимости и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости,

установил:

ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в Тверской областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – здания станции техобслуживания автомобилей с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере 25200 000 рублей, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

Административные истцы указали, что являются сособственниками указанного объекта недвижимого имущества, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются их права и законные интересы как налогоплательщиков.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц - Администрации муниципального образования сельское поселение «Есинка» Ржевского района Тверской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества - здание станции техобслуживания автомобилей с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4, ФИО5, ФИО6, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, административные истцы как налогоплательщики налога на имущество физических лиц вправе оспорить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимого имущества.

Решением Совета депутатов муниципального образования сельское поселение «Есинка» Ржевского района Тверской области от 25 ноября 2014 года № 38 "Об установлении на территории муниципального образования сельское поселение «Есинка» налога на имущество физических лиц" установлен и введен в действие с 1 января 2015 года на территории муниципального образования сельское поселение «Есинка» Ржевского района Тверской области налог на имущество физических лиц. 

Пунктом 2 данного решения установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. 

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тверской области утверждены приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 17 сентября 2012 года № 4-нп. 

Принадлежащий административным истцам объект недвижимого имущества не вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. 

Его кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учета в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Порядком, утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 18 марта 2011года № 113, по состоянию на 13 февраля 2014 года и согласно выписке из ЕГРН от 30 июня 2017 года составила 34596947,58 рублей. 

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки объекта недвижимого имущества ФИО4, ФИО5, ФИО6 10 августа 2017 года обратились с указанными требованиями в Тверской областной суд. 

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, в подтверждение его рыночной стоимости административными истцами представлен выполненный оценщиком 

<

данные изъяты> ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 13 февраля 2014 года составила 25200 000 рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости Ржевского района Тверской области, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на его рыночную стоимость.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества применялись затратный и сравнительный подходы. 

В рамках затратного подхода оценщик рассчитал затраты на строительство объекта недвижимости в рыночных условиях и с учетом совокупного устаревания объекта определил его рыночную стоимость на дату оценки.

При применении сравнительного подхода, метода сравнения продаж оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своим характеристикам сопоставимые с объектами оценки. 

Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществил согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании двух подходов к оценке с применением процедуры взвешивания, обосновав расчет весовых коэффициентов.

Мотивы отказа от использования при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости доходного подхода оценщиком приведены.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в устных и письменных возражениях сослались на отсутствие в отчете корректировки в отношении объекта-аналога № 1 на площадь; при расчете корректировки на место положение необоснованно использовано постановление Правительства Тверской области от 24.09.2013 № 456-пп, устанавливающее среднюю рыночную стоимость 1 м2 общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Тверской области по состоянию на 3 квартал 2013 года; отсутствие корректировки на наличие коммуникаций в отношении объектов-аналогов № 1 № 2; отсутствие корректировки на наличие двух кранов и приточно-вытяжной вентиляции объекта-аналога № 2; отсутствие корректировки на назначение объектов-аналогов № 2 и № 3; не подтверждение даты продажи объектов-аналогов № 2 и № 3. 

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО полностью подтвердила в судебном заседании. 

Основания ставить под сомнение достоверность показаний свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. 

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

Неприменение корректировки на площадь в отношении объекта-аналога № 1 обосновано на странице 71 отчета об оценке.

Из показаний оценщика ФИО в судебном заседании следует, что вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями ею рассматривался с учетом требований пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года №611, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. 

Объекты инженерной инфраструктуры предназначены исключительно для обслуживания объектов недвижимости. В связи с этим при проведении оценки оценщиком учитывалась не сама стоимость коммуникаций, относящихся к зданию, а возможность их подключения. Поскольку такая возможность в отношении всех участков-аналогов имелась, эксперт пришел к выводу об их сопоставимости с объектом оценки по данному элементу сравнения, что исключает необходимость корректировки в отношении объектов-аналогов № 1 и № 2. 

Кроме того, как пояснила в судебном заседании оценщик, несмотря на то, что в объявлении о продаже объекта-аналога № 1 указано о наличии одного электроснабжения, на участке присутствуют все коммуникации. В отношении объекта-аналога № 2 в отчете не отражена информация о наличии газоснабжения, поскольку газоснабжение на участке используется исключительно для отопления помещения (инфракрасный обогреватель). Отопление отнесено к основным ценообразующим факторам наряду с электроснабжением и учитывалось при расчете. Данные факты были установлены из телефонного разговора с продавцами.

Примерный перечень элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости приведен в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7. 

Применительно к объекту оценки такие элементы оценщиком определены на странице 39 отчета об оценке.

Как видно из данного перечня наличие крана и приточно-вытяжной вентиляции к числу основных характеристик, определяющих их стоимость объектов, не отнесены. 

Доводы административного ответчика, касающиеся необоснованного отказа оценщика от корректировки - назначение объектов-аналогов № 2 и № 3 не состоятельны. 

Как пояснил в судебном заседании оценщик, по этой характеристике с учетом конструктивных элементов зданий и отсутствия какого-либо оборудования, оцениваемый участок и аналоги № 2 и № 3 сопоставимы и корректировка не требуется.

Доводы административного ответчика, касающиеся отсутствия корректировки на площадь объектов-аналогов также не состоятельны, поскольку исходя из «Справочника оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков.» под ред. ФИО7, 2014 год, содержащего ретроспективные обобщенные данные, не рационально применять корректировку на площадь на объекты индустриального назначения в пределах 100 соток (1га), поскольку применение соответствующей корректировки приведет к уменьшению стоимости объекта оценки.

Допрошенный в судебном заседании оценщик пояснил, что при расчете корректировки на место положение на странице 70 отчета об оценке им использовано постановление Правительства Тверской области от 24.09.2013 № 456-пп, устанавливающее среднюю рыночную стоимость 1 м2 общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Тверской области по состоянию на 3 квартал 2013 года, поскольку оно актуально на дату оценки и более позднего исследования не существует.

Вопреки доводам административного ответчика, объявления о продаже объектов-аналогов № 2 и № 3 содержат даты подачи этих объявлений.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административных истцов о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административных истцов подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества должна быть установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере 25200 000 рублей.

Оснований для удовлетворения требований административных истцов об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании незаконными оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области требований законодательства и прав истцов, административные истцы суду не сообщали, соответствующих фактов в адресованном в суд заявлении не привели. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.

Кроме того, учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО4, ФИО5, ФИО6 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания станции техобслуживания автомобилей с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13 февраля 2014 года в размере 25200 000 рублей. 

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 10 августа 2017 года.

В удовлетворении требований ФИО4, ФИО5, ФИО6 об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2017 года.

Председательствующий С.А. Гришина