УИД 59OS0000-01-2024-000214-75

Дело № 3а-2/2025 (3а-219/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Юрченко И.В., 

при секретаре Рычковой А.И.,

с участием прокурора Дуброва С.Э.,

представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Ливерпуль» к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11 марта 2024 года, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ливерпуль» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее также – ГБУ «ЦТИ ПК») от 11 марта 2024 года № ОРС-59/2024/000083 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 59:01:4613920:28 в размере его рыночной стоимости, одновременно заявлены требования об установлении кадастровой стоимости названного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером **:28. 

Кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, что нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку влечет увеличение налоговых платежей за земельный участок. 

Решением ГБУ «ЦТИ ПК» от 11 марта 2024 года № ОРС-59/2024/000083 отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости. 

Административный истец полагает, что основания, по которым административный ответчик отказал в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, приведенные в решении от 11 марта 2024 года № ОРС-59/2024/000083 являются необоснованными и незаконными, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 76490 000 рублей по состоянию на 26 декабря 2023 года.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований административного иска настаивал. Не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной экспертом А.

Представитель административного ответчика в судебном заседании не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта А., доводы, изложенные в возражениях, поддерживает. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены.

С учетом надлежащего извещения лиц о времени и месте судебного разбирательства по делу, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей административного истца, административного ответчика, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, заслушав заключение прокурора прокуратуры Пермского края, полагавшего требования административного истца подлежащими удовлетворению частично, суд приходит к следующему.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ и постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п, которым установлена дата перехода к применению на территории Пермского края положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ в Пермском крае применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Пермского края вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ. 

Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. 

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:01:4613920:28, кадастровая стоимость которого определена в размере 260464878,95 рублей по состоянию на 01 января 2022 года, дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2023 года. 

Административный истец, являясь собственником указанного объекта недвижимости, обязан уплачивать налог на имущество, исчисляемый от кадастровой стоимости объекта недвижимости, в связи с чем обладает правовым интересом для предъявления указанных требований. 

Административным истцом 12 февраля 2024 года в ГБУ «ЦТИ ПК» подано заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **:28 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 декабря 2023 года в размере 76490 000 рублей.

ГБУ «ЦТИ ПК» 11 марта 2024 года в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», принято мотивированное решение № ОРС-59/2024/000083 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. 

Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, в связи с чем, заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению административным ответчиком. 

Срок рассмотрения указанного заявления административного истца административным ответчиком соблюден.

Содержание решения ГБУ «ЦТИ ПК» соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287. 

Таким образом, порядок принятия оспариваемого решения ГБУ «ЦТИ ПК» соблюден. 

На основании определения Пермского краевого суда от 13 мая 2024 года для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации. 

Во исполнение указанного определения Пермского краевого суда экспертом представлено заключение №1418/10-4/24-67 от 25 июня 2024 года. 

Согласно заключению эксперта, в отчете об оценке от 08 февраля 2024 года № 2023/818 имеются неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:28 определена экспертом в размере 162020644 рубля по состоянию на 26 декабря 2023 года.

Определением суда от 30 августа 2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Авангард» Б.

Во исполнение указанного определения экспертом представлено заключение № 24/0904-1 от 01 октября 2024 года.

По мнению эксперта, в заключении эксперта № 1418/10-4/24-67 от 25 июня 2024 года, подготовленном экспертом ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 имеются неполные и недостоверные сведения, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В отчете от 08 февраля 2024 года № 2023/818 имеются неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на итоговый результат оценки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:28 определена экспертом в размере 224600 000 рублей по состоянию на 26 декабря 2023 года.

Определением суда от 12 декабря 2024 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту А.

Во исполнение указанного определения экспертом представлено заключение № 06/2025 от 29 января 2025 года.

Согласно заключению эксперта, в заключении эксперта № 24/0904-1 от 01 октября 2024 года ООО «Авангард» отсутствуют расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат оценки. В отчете об оценке от 08 февраля 2024 года № 2023/818 имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат оценки. 

По результатам проведенного анализа на соответствие отчета об оценке от 08 февраля 2024 года № 2023/818 требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и требованиям Федеральных стандартов оценки, экспертом выявлены следующие нарушения:

1) На страницах 58-59, 65, 82-84 отчета оценщиком не проведена корректировка на отличие в разрешенном использовании к цене аналогов № 2,3. Данный фактор не учтен в расчёте, корректировка на отличие не проведена, ее отсутствие не обосновано. Исправление замечания может повлиять на итоговый результат рыночной стоимости. Оценщиком нарушены требования пункта 22 ФСО № 7. Допущенное нарушение, по мнению эксперта, влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки. 

2) На страницах 67, 68, 75-78 отчета оценщиком при расчете стоимости земельного участка сравнительным подходом недостаточно проанализированы ценообразующие характеристики объектов-аналогов, в частности, оценщиком недостаточно проанализировано наличие ограничений /обременений для аналога № 1. Оценщик на странице 68 указывает, что площадь участка, на которую распространяются ограничения/обременения права составляет всего 12 % от общей площади участка, при этом оценщик указывает не все ограничения/обременения права, установленные для данного аналога. Оценщик не учитывает, что значительная площадь аналога № 1 расположена в границах водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов. В границах водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов запрещено строительство объектов, сопоставимых с видом разрешенного использования оцениваемого участка, например, запрещено строительство станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств, строительство и реконструкция автозаправочных станций и т.д. Расположение значительной площади участка в границах водоохранных зон и границах прибрежных защитных полос водных объектов также оказывает влияние на стоимость участка, поскольку накладывает определенные ограничения в использовании, ограничения в назначении и расположении здании и сооружений на участке. 

Данный фактор не учтен в расчёте, корректировка на отличие не проведена, ее отсутствие не обосновано. Исправление замечания может повлиять на итоговый результат рыночной стоимости. Оценщиком нарушены требования пункта 22 «б», «д» ФСО № 7. Допущенное нарушение, по мнению эксперта, влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки. 

3) На страницах 58 – 59, 84-86 отчета оценщиком использовано для расчета объявление о продаже объекта по состоянию на сентябрь 2023 года (цена предложения – 65000000 рублей). Экспертом выявлено, что данный участок также предлагался к продаже в ноябре – декабре 2023 года (ближе к дате оценки) по цене 82800000 рублей. Данные вышеуказанного объявления, используемого оценщиком при проведении расчетов, содержат информацию об обновлении цены в зависимости от даты объявления. Данная информация не была принята к сведению оценщиком, использование более актуальных на дату оценки данных о продаже участка может повлиять на итоговый результат рыночной стоимости. Оценщиком нарушены требования п. 5 «5», п. 10 «3» ФСО № V. Допущенное нарушение, по мнению эксперта, влияет на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки. 

Экспертом определен размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **:28 - 186877 000 рублей по состоянию на 26 декабря 2023 года.

В соответствии с положениями статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Исходя из разъяснений, изложенных в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В том числе к особенностям рассмотрения такой категории дел относится порядок обжалования решения бюджетного учреждения, установленный пунктом 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ, согласно которому решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

На основании части 12 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ в случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, к каковым относятся использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. 

Выявленные экспертами в отчете об оценке ошибки свидетельствуют о том, что в нарушение статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ отчет вводит в заблуждение и является недостоверным, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. 

Выводы экспертов свидетельствуют о том, что оспариваемое решение бюджетного органа является законным, поскольку в отчете об оценке, представленном административным истцом, имеются недостатки и неточности, влияющие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований, позволяющих полагать, что отчет об оценке мог быть принят ГБУ «ЦТИ ПК» для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, соответственно, суд не находит оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ «ЦТИ ПК», в связи с чем в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения ГБУ «ЦТИ ПК» от 11 марта 2024 года № ОРС-59/2024/000083 следует отказать. 

В связи с тем, что в отчете об оценке имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат оценки, экспертом А. определен размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 59:01:4613920:28 - 186 877 000 рублей по состоянию на 26 декабря 2023 года, экспертом ООО «Авангард» Б. рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 224600000 рублей.

При определении рыночной стоимости земельного участка суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным принять во внимание заключение эксперта А..

Из пояснений эксперта, данных в судебном заседании следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка им применены объекты аналоги, максимально схожие по такому ценообразующему фактору, как площадь. В экспертом заключении ООО «Авангард» объекты-аналоги отличаются по площади, в связи с чем применена соответствующая корректировка, чем объясняется разница в результатах определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что поскольку разница в результатах оценки вызвана применением разных объектов-аналогов, при этом экспертом А. применены аналоги более близкие по такому ценообразующему фактору как площадь земельного участка, рыночная стоимость объекта оценки, определенная экспертом А., наиболее приближена к рыночной стоимости земельного участка.

В данном случае заключение эксперта может быть использовано в качестве надлежащего доказательства в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости. 

Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки, содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено, представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены. 

Оснований не доверять выводам эксперта А., который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

На основании изложенного, суд считает возможным принять заключение эксперта А. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего наличие в отчете об оценке, представленном административным истцом, ошибок, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подтверждающего величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 26 декабря 2023 года и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы судебной оценочной экспертизы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:28 следует установить в размере 186 877 000 рублей по состоянию на 26 декабря 2023 года.

Заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в бюджетное учреждение 12 февраля 2024 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **:28 в размере 186 877 000 рублей по состоянию на 26 декабря 2023 года.

В удовлетворении административного иска обществу с ограниченной ответственностью «Ливерпуль» о признании незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 11 марта 2024 года № ОРС-59/2024/000083 отказать. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 февраля 2024 года. 

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 25 февраля 2025 года