РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 ноября 2017 года г. Тольятти

Судья Ставропольского районного суда Самарской области Болохова О.В., 

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности,

представителя ответчика ООО «Базис-С.А.» - ФИО2 по доверенности, 

при секретаре Вискуновой О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2432\17 по иску ФИО3 к ООО «Базис С.А.» о расторжении договора и взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Ставропольский районный суд с иском к ООО «Базис С.А.» о расторжении договора и взыскании денежных средств, указав что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком ООО «Базис-С. А.» был заключен договор №, согласно которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стоимость квартиры составили 1363200 рублей, которые должны были быть

выплачены следующим образом: в соответствии с п.3.4, 3.5 вышеназванного договора первый платеж составлял 371 000 рублей и 100000 рублей задаток, оставшаяся сумма согласно п. 3.6 вышеназванного договора должна была быть оплачена кредитными средствами в течение 35 календарных дней после уведомления ООО «Базис-С.А.» о возможности оформления ипотечного кредита на объект. Истец должна была получить уведомление путем смс рассылки на указанный в договоре сотовый телефон, а также путем телефонного звонка. Согласно п. 2.1.1 настоящего договора квартира должна была быть передана в четвертом квартале 2016 года. Истец денежные средства в размере 417000 рублей внесла в кассу, что подтверждается квитанциями. До настоящего времени уведомление о возможности оформления кредита на оплату оставшейся части квартиры истице не поступало, квартиру истице в 4 квартале 2016 года не передали по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора, на что был получен ответ ДД.ММ.ГГГГ что «договор не может быть, расторгнут в силу действующего законодательства». Учитывая вышеизложенное истица обратилась в суд, просит расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Базис-С.А». Взыскать с ООО «Базис С.А.» в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 471000 рублей, неустойку в размере 33 8917, 80 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 50 % от присужденного судом денежной суммы за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке, расходы по помощи представителя в сумме 22 000 рублей. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ полностью поддержала исковые требования.

Представитель ответчика ФИО2 действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ иск не признал, так как никаких виновных действий ответчик не совершал, на против трижды шел навстречу истице, удовлетворяя ее заявления о замене квартиры. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск частично обоснованным. 

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

С учетом положений статьи 39 Закона "О защите прав потребителей" к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона "О защите прав потребителей", в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась к ООО «Базис-СА.» с целью покупки квартиры, расположенной: 

<

адрес> был заключен предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и внесено в кассу ООО «Базис-С.А.» денежные средства в размере 471 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема передачи вышеуказанной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ООО «Базис-СА.» было написано заявление, в котором она просит, первый взнос по ранее заключенному договору 18/Кл1-р от ДД.ММ.ГГГГ в размере 471 000 руб. в сданном доме перенести за однокомнатную квартиру большей площади в строящемся доме по 

<

адрес>. От квартиры в сданном доме 

<

адрес> отказываюсь и претензий к застройщику не имею. Застройщик пошел на встречу ФИО3 и ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о расторжении № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между 000 «Базис-с.А» и ФИО3 был заключен Договор №/Ш21-р, по условиям которого Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Согласно п. 2.1.1 настоящего договора квартира должна быть передана в четвертом

квартале 2016 года.

ООО «Базис-С.А.» со своей стороны обязательство выполнило и ДД.ММ.ГГГГ было

получено Разрешение на ввод в эксплуатацию № и не уклонялось от передачи объекта по акту-приему передачи.

В соответствии П.1.1 СТ. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии действующего законодательства 000 «Базис-С.А» должно было передать объект в течении двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Базис-С.А» надлежащим образом известило дольщика, а именно направило заказным письмом Уведомление о введении дома в эксплуатацию исх. № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 письмо было вручено под роспись, далее повторно

было отправлено письмо исх. № от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой принять квартиру по

акту приему передачи в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ 

Согласно п. 2.2.1. договора Сторона 2 обязуется своевременно оплатить стоимость Объекта согласно условиям настоящего договора.

Обязательства по уплате цены договора были исполнены истцом частично, и согласно имеющимся в деле квитанциям, истцом в кассу ООО «Базис-С.А.» внесено 471000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление в ООО «Базис-С.А.» о расторжении договора (л.д. 10), ссылаясь на невозможность выплаты оставшейся суммы.

В тот же день заявление получено ответчиком. 

ДД.ММ.ГГГГ Г. истец опять обращается с заявлением в 000 «Базис-с.А» с просьбой предоставить ей квартиру уже с меньшей площадью и намерениями заплатить наличными

средствами после заключения нового договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был получен ответ, в котором ООО «Базис-С.А» в очередной раз идет на встречу и предлагает квартиру меньшей площадью, но ФИО3 отказалась от перезаключения договора и оставила за собой право выполнить обязанность по заключенному ранее договору № от ДД.ММ.ГГГГ. о чем есть собственноручная запись ФИО4 на полученном ей ответе на заявление.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве жилья регулируются специальным законом - ч. ч. 1, 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Кроме того, ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в качестве основания одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора предусматривает случаи виновного поведения застройщика (пункты 1 - 4), поэтому под указанными в п. 5 ч. 1 данной статьи иными случаями, установленными федеральным законом и договором, подразумеваются иные случаи именно виновного поведения застройщика.

Поскольку правоотношения сторон в связи с расторжением указанного договора возникли с момента обращения истца с заявлением об отказе от договора долевого участия в строительстве – 12.01.2017 г. к ним подлежит применению положение п.1.2 ст. 9 названного закона введенный Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ, согласно которому в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Таким образом, специальным законом прямо предусмотрена недопустимость отказа от исполнения договора участия в строительстве участником долевого строительства в случае надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.

В данном случае ответчиком обязательство исполнено. Специальной нормой предусмотрена недопустимость отказа истца от исполнения договора. Наличие указанной специальной нормы исключает применение к рассматриваемым правоотношения положений ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"

Поскольку виновного поведения застройщика судом не установлено, а истец желает расторжения договора по иным причинам (в связи с изменением своего материального положения) основания для взыскания в ответчика штрафа отсутствуют.

При отсутствии виновного поведения застройщика взыскание штрафных санкций с него является не правильным.

В соответствии с п. 4 ч. 1.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

К таким случаям относятся случаи расторжения договора, указанные в Гражданском кодексе РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрена возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из анализа вышеприведенных положений закона следует, что участник долевого строительства, не внесший очередной платеж в счет уплаты цены договора, при изменении своего материального положения до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры и отсутствии виновного поведения застройщика, вправе требовать расторжения договора долевого участия в строительстве жилья в судебном порядке при соблюдении иных предусмотренных Гражданским кодексом РФ требований и представлении соответствующих доказательств.

В этом случае моментом расторжения договора является дата вступления в законную силу решения суда о его расторжении.

В соответствии с ч.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. (ч.3).

Истец обосновывает расторжение договора существенным изменением обстоятельств в связи невозможностью дальнейшей оплаты приобретаемого объекта недвижимости. При этом, указанное обстоятельство является существенным, при наличии которого на момент заключения договора, договор не был бы истцом заключен.

Всего истцом по договору оплачено 471 000 рублей, полная стоимость объекта составляет 1363200 рублей.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежит взысканию сумма, внесенная истцом в оплату по данному договору.

Согласно п. 4.3 договора стороны подтверждают возможность расторжения Стороной 2 настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке в случае: неисполнения Стороной 1 обязательств по настоящему договору.

В данном случае денежные средства, уплаченные Стороной 2 в счет стоимости Объекта, подлежат возврату, включая задаток и неустойку в размере 1\300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования осуществляющей на день расторжения договора от суммы, внесенной Стороной 2. Возврат денежной суммы должен быть произведен Стороне 2 долями в течении шести месяцев с момента расторжения договора.

Однако возможность одностороннего расторжения договора предусмотрена лишь на случай неисполнения Стороной 1 (ООО «Базис С.А.») обязательств по настоящему договору. 

В данном случае не установлено нарушения обязательств со стороны ответчика, в связи с чем не имеется основания для взыскания неустойки. 

Довод о том, оставшаяся сумма должна была выплачиваться в течение 35 дней после уведомления о возможности оформления ипотечного кредита путем СМС или телефонного звонка - не свидетельствует о нарушении ответчиком обязательств по договору. 

ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ ООО « Базис С.А.» надлежащим образом известило дольщика, а именно направило заказным письмом Уведомление о введении дома в эксплуатацию исх. № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, истец была уведомлена о введении дома в эксплуатацию, что означало возможность ипотечного кредитования. Однако, истица возможность ипотечного кредитования, предусмотренную договорам, не реализовала, а напротив, ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ООО « Базис С.А.» о расторжении договора, где прямо указала, что причиной расторжения договора является невозможность выплатить оставшуюся сумму. 

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств в сумме 471000 рублей.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки, штрафа, морального вреда следует отказать. 

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Учитывая сложность дела. Объем работы представителя, а также частичное удовлетворение иска, суд находит разумными пределы оплаты работы представителя 10000 рублей. 

Данная сумма подлежит взысканию с ответчика. 

Также с ответчика, на основании ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию государственная пошлина, от которой истец был освобожден при подаче иска. 

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Базис-С.А».

Взыскать с ООО «Базис С.А.» в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 471000 рублей, и расходы по помощи представителя в сумме 10000 рублей. 

В остальной части иска – отказать. 

Взыскать с ООО «Базис С.А.» государственную пошлину в доход государства в сумме 7910 рублей. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения в окончательной форме в Самарский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский районный суд Самарской области

Судья