Мотивированное 

решение

 изготовлено 10.02.2026г. Дело №2-194/5-2026

46RS0030-01-2025-008607-06

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 января 2026 года г. Курск

Ленинский районный суд г. Курска в составе:

председательствующего судьи Арцыбашева А.В.,

при секретаре Ерёминой В.А.,

с участием:

представителя истца по доверенности ФИО1,

представителя ответчика по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» о признании недействительным договора займа и залога, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

Истец ФИО3 с учетом уточнения требований обратилась в суд к ответчику ЗАО «Торгово-промышленная компания «Кароляна» с указанным иском. В обоснование требований указала о том, что в соответствии с Договором беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ЗАО «ТПК «Кароляна» (Заемщик) и ФИО3 (Инвестор), Инвестор принял на себя обязательство предоставить беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № в сумме 4 477 590 руб. Указанные денежные средства истцом были переданы ответчику, согласно условиям договора: ДД.ММ.ГГГГ. - 2 238 795 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 283 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 188 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 185 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 187 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 186 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 90 397 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 600 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 519 398 руб. В качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору заемщик и инвестор оформили договор залога 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик оформляет истцу в залог 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. В случае неисполнения залогодателем ЗАО «ТПК «Кароляна» условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя ФИО3 предмет настоящего договора (п.2.3 Договора). Залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение своих прав, вытекающих из договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. за счет оформления в свою собственность предмета залога, оформленного по настоящему договору. При этом ответчик предоставил в залог квартиру в указанном доме. Из анализа заключенных между истцом и ответчиком договоров займа и залога следует, что волеизъявления сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства передавались ФИО3 для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме. Спорные договоры содержат все существенные условия договора участия в долевом строительстве. На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ. №, выданного Комитетом архитектуры и градостроительства 

<

адрес>, многоквартирный 

<

адрес>-Б по 

<

адрес> введен в эксплуатацию. Согласно выписке из ЕГРН 

<

адрес> общей площадью 100,7 кв.м., расположенной на 5 этаже многоквартирного жилого 

<

адрес>-Б по 

<

адрес> присвоен кадастровый №. На основании изложенного, с учетом уточнения требований, просит суд признать недействительными (ничтожными) договор инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. и договор залога 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные между ФИО3 и ЗАО «ТПК «Кароляна», применить последствия недействительности сделок, признав указанные сделки договором участия в долевом строительстве, применив к ним положения ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», признать за ФИО3 право собственности на 

<

адрес> кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>-Б, общей площадью 100,7 кв.м.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещалась, воспользовалась своим правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении по основаниям и доводам, изложенным в иске, указав, что уведомление ответчика о расторжении договора в связи с неоплатой последнего платежа истцом было получено в июле 2025 года, при этом, ранее последний платеж истец не вносила, поскольку у ответчика менялось руководство. В настоящее время последний платеж истцом внесен 05.11.2025г. Также, указала на нарушение ответчиком условий договора, поскольку многоквартирный дом был введен в эксплуатацию в мае 2025 года, о чем истцу стало известно только в июле 2025 года из требования, в связи с чем, заявленный ответчиком к требованиям истца срок исковой давности пропущенным не является.

В судебном заседании представитель ответчика ЗАО «ТПК «Кароляна» по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования ФИО3 не признала по изложенным в письменных возражениях основаниям, указав, что истец в срок не внесла последний платеж, в связи с чем, ей было направлено уведомление о расторжении договора. Также, просила применить к требованиям истца срок исковой давности, который по мнению ответчика должен исчисляться с даты заключения договора 22.05.2019г. Просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Поскольку с момента совершения сделок было очевидным исполнение сторонами оспариваемых договоров, доказательств того, что оспариваемые сделки имели иную цель, сторонами не представлено.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же Постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. №ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст.1 названного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве (ч.2). Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных настоящей статьей, по иску гражданина, заключившего такую сделку, может быть признана судом недействительной (ч.2.1).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе, меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Аналогичное разъяснение содержится в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017г.

В судебном заседании установлено, что на основании выданного ДД.ММ.ГГГГ. Комитетом архитектуры и градостроительства 

<

адрес> разрешения на строительство ЗАО «ТПК Кароляна» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>-А осуществлялось строительство семиэтажного многоквартирного 

<

адрес>-Б.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО3 (инвестор) и ЗАО «ТПК «Кароляна» (заемщик) был заключен договор беспроцентного инвестиционного займа №.

В соответствии с п.1.1 Договора беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ., инвестор предоставляет заемщику беспроцентный займ на цели осуществления текущей финансово-хозяйственной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. По истечении указанного в п.1.2 срока (18 месяцев), заемщик возвращает инвестору предоставленный займ.

Пунктом 1.3 Договора предусмотрено, что стороны настоящего Договора определили следующий график предоставления займа: первый платеж в размере 2 238 795 руб. инвестор перечисляет на расчетный счет заемщика ДД.ММ.ГГГГ., второй платеж в размере 1 119 397 руб. 50 коп. инвестор перечисляет на расчетный счет заемщика до ДД.ММ.ГГГГ., последний платеж в размере 1 119 397 руб. 50 коп. инвестор перечисляет на расчетный счет заемщика в течение 5-ти дней с момента получения акта ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно п.п.1.4- 1.5 Договора, в качестве обеспечения исполнения заемщиком своих обязательств по настоящему договору, заемщик и инвестор оформляют договор залога 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> в 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Вышеуказанный займ является беспроцентным.

ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО3 (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Кароляна» (залогодатель) был заключен договор залога 

<

адрес>, пунктом 1.1 которого предусмотрено, что залогодатель оформляет залогодержателю в залог 

<

адрес> многоквартирном жилом доме по 

<

адрес> на земельном участке с кадастровым номером №, 1 подъезд, 5 этаж. Квартира № проектной площадью 104,12 кв.м. состоит из следующих комнат: жилая комната площадью 16,94 кв.м., жилая комната площадью 21,92 кв.м., жилая комната площадью 23,16 кв.м., коридор 12,98 кв.м., коридор 4,69 кв.м., кухня 14,70 кв.м, санузел 1,84 кв.м., санузел 5,75 кв.м., лоджия 4,31 кв.м.

Квартира оценена сторонами в сумме 4 477 590 руб.

Согласно п.2.3 Договора залога квартиры, в случае неисполнения залогодателем условий договора инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ., залогодатель обязуется передать в собственность залогодержателя предмет настоящего договора.

Истцом ФИО3 были переданы денежные средства в размере 4 477 590 руб. в полном объемеДД.ММ.ГГГГ. - 2 238 795 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 283 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 188 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 185 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 187 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 186 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 90 397 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 600 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ. – 519 398 руб., что подтверждается платежными квитанциями и расписками от президента ЗАО «ТПК «Кароляна» ФИО4, и не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Судом установлено, что из анализа условий договоров инвестиционного займа и залога, заключенных ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами, следует, что волеизъявление сторон не было направлено на выдачу и получение займа. Денежные средства выдавались истцом для привлечения их в строительство многоквартирного дома и дальнейшей сдачи его в эксплуатацию с последующим приобретением истцом права собственности на жилое помещение в построенном многоквартирном жилом доме.

Доказательств расходования ответчиком переданных ему истцом денежных средств на иные цели, ответчиком суду представлено не было.

Спорные договоры содержат все обязательные для договора участия в долевом строительстве условия.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств тому, что при заключении вышеуказанных договоров стороны не намеревались создать соответствующие данной сделке правовые последствия, регламентированные Федеральным законом от 30 декабря 2014 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а преследовали иную цель, ответчиком суду представлено не было.

При таких обстоятельствах, суд находит доводы истца о притворности договоров обоснованными, в соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ признает данные сделки недействительными (ничтожными) в силу притворности, и считает возможным применить последствия недействительности сделок, а именно: признать договор беспроцентного инвестиционного займа № от ДД.ММ.ГГГГ. и договор залога 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. договором участия в долевом строительстве, с применением к ним положений ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

То обстоятельство, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ. не зарегистрированы, не свидетельствует о незаключенности договора участия в долевом строительстве, учитывая, что стороны в договорах оговорили все существенные условия договора участия в долевом строительстве, истец полностью исполнил свои обязательства по внесению денежной суммы за строящееся жилье.

Доводы ответчика о расторжении с истцом договора в связи с пропуском срока оплаты последнего платежа на основании направленного истцу уведомления, судом не принимаются, поскольку согласно п.1.3 Договора последний платеж в размере 1 119 397 руб. 50 коп. истец должна была перечислить в течение 5-ти дней с момента получения акта ввода жилого дома в эксплуатацию, однако такого Акта истец не получала, узнала, что дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. из уведомления истца о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ., после чего ДД.ММ.ГГГГ. обратилась в суд с настоящим иском за защитой своих прав.

При этом, суд учитывает, что часть последнего платежа в размере 600 000 руб. была внесена истцом ДД.ММ.ГГГГ., то есть еще до ввода дома в эксплуатацию, а оставшаяся часть последнего платежа в размере 519 398 руб. внесена истцом в ходе рассмотрения настоящего спора ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем, доводы ответчика о расторжении договора с истцом по основаниям неуплаты последнего платежа, суд находит необоснованными.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям о признании недействительными договоров инвестиционного займа и залога квартиры, применении последствий недействительности сделок, суд отклоняет, поскольку иск о признании права участия в долевом строительстве выступает способом подтверждения и юридического признания права и носит по сути негаторный характер, а не направлен на оспаривание чьих-либо зарегистрированных прав и не имеет самостоятельное правообразующее значение. Таким образом, срок исковой давности по заявленным истцом требованиям в силу положений статьи 208 ГК РФ не применяется.

Разрешая заявленные требования истца о признании права собственности на 

<

адрес> кадастровым номером №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 100,7 кв.м., оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, руководствуясь ст.ст.309,310 ГК РФ, исходя из того, что истец свои обязательства по внесению денежных средств в счет оплаты предмета договора долевого участия - квартиры, исполнил, обратного суду стороной ответчика не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца и признании за ней права собственности в отношении спорной квартиры.

В соответствии с положениями ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в общей сумме 58 343 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор беспроцентного инвестиционного займа №г. от ДД.ММ.ГГГГ. и договор залога 

<

адрес>. от ДД.ММ.ГГГГ., заключенные между ФИО3 и ЗАО «Торгово-промышленной компанией «Кароляна».

Применить последствия недействительности сделки: признать договор беспроцентного инвестиционного займа №г. от ДД.ММ.ГГГГ. и договор залога 

<

адрес>. от ДД.ММ.ГГГГ. договором участия в долевом строительстве, применив к нему положения Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Признать за ФИО3 право собственности на 

<

адрес>, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>-Б, общей площадью 100,7 кв.м., кадастровый №.

Взыскать с ЗАО «Торгово-промышленной компанией «Кароляна» в пользу ФИО3 расходы по оплате госпошлины в размере 58 343 рубля.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Курска в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.В. Арцыбашев