№2-1268/20

36RS0003-01-2020-001542-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Воронеж 16 ноября 2020 года

Левобережный районный суд города Воронежа в составе председательствующего – и.о. судьи Н.В. Солодовой, 

при секретаре Л.Э.Зуевой,

с участием представителя ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка «Металлургический Инвестиционный банк» (публичное акционерное общество) к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество и понуждении к регистрации права собственности и ипотеки в силу закона,

У С Т А Н О В И Л :

Истец Акционерный коммерческий банк «Металлургический Инвестиционный банк» (публичное акционерное общество) обратился с вышеназванным иском к ответчику ФИО2 указывая, что между ПАО АКБ «Металлинвестбанк» и ФИО2 был заключен кредитный договор 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ответчику был предоставлен кредит в размере 1 890 000 (один миллион восемьсот девяносто тысяч) рублей 00 копеек, сроком с даты фактического предоставления кредита по последнее число 300-ого календарного месяца включительно, с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых. Кредит был предоставлено для целевого использования (п.1.2.5.к договора), а именно на приобретение в собственность ФИО2 прав на недвижимое имущество - 2-х комнатную 

<

адрес>, секция 2, на 3 этаже жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, поз. 5, имеющую общую проектную площадь (с учетом лоджии/балкона) 68,18 кв. м., по договору уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ООО «СТЕГРА ОЙЛ», об уступке прав требования по договору № участия в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО Специализированный застройщик «Озерки» и ООО «СТЕГРА ОЙЛ». 

Решением Левобережного районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично. С ФИО2 в пользу ПАО АКБ «Металлинвестбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 2 056 143 рубля 54 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 480 рублей 72 копейки. В удовлетворении остальной части требований об обращении взыскания на права требования, взыскании государственной пошлины в размере 6000 рублей, взыскании расходов за производство судебной экспертизы в размере 9 500 рублей - отказано. 

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивается залогом права требования заемщика к застройщику по договору долевого участия о по Договору уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ Права требования к застройщику по договору долевого участия, включают в себя, в том числе право требовать передачи объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, право требовать предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности на Объект долевого строительства в порядке, установленном Федеральным законом от (21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иные права требования, вытекающие из Договора долевого участия и принадлежащие Должнику в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные ) акты Российской Федерации».

Указанное имущество (права требования) обременено залогом в пользу истца в силу ипотеки в силу закона (номер регистрации 36:34:0305008:67-36/001/2017-35 от ДД.ММ.ГГГГ). 

Согласно ответу ООО Специализированный застройщик «Озерки» № от ДД.ММ.ГГГГ на запрос истца от ДД.ММ.ГГГГ указал, что застройщик передал ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартиру, права требования в отношении которой, переданы в залог истцу.

В соответствии с п. 1.1.8. договора долевого участия датой сдачи жилого дома поз. 5, в котором находится квартира, считается дата подписания уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ. жилой дом поз. 5 введен в эксплуатацию, на основании решения о присвоении почтового адреса от ДД.ММ.ГГГГ, № объекту присвоен почтовый адрес: 

<

адрес>, переулок Калашникова, 

<

адрес>.

В соответствии с полученной истцом Выпиской из ЕГРН на квартиру от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартире присвоен кадастровый №, площадь квартиры - 64.5 кв.м., правообладатель квартиры в указанной выписке не указан. Ипотека в отношении квартиры не зарегистрирована.

В соответствии с п. 2.ДД.ММ.ГГГГ.3. кредитного договора ответчик обязан не позднее 60 календарных дней с даты подписания передаточного акта на квартиру обеспечить государственную регистрацию права собственности и ипотеки в пользу истца, в т.ч. закладной на квартиру.

В настоящее время залог прав требования, в соответствии со ст. 12 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» прекращен, при этом право собственности и закладная на построенный Объект долевого строительства не оформлены, и выданный кредит, фактически, является необеспеченным.

Обязательства, предусмотренные 2.ДД.ММ.ГГГГ.3. кредитного договора ответчиком не выполнены, право собственности на построенный объект долевого строительства не зарегистрировано, закладная (залог) в пользу истца не оформлена. Ответчик уклоняется от встреч, от передачи документов в регистрирующий орган для оформления права собственности и залога, при этом фактически пользуется имуществом.

Стоимость заложенного недвижимого имущества определена на основании экспертного заключения № ОКиАЗ от ДД.ММ.ГГГГ Рыночная стоимость объекта недвижимости (квартиры) составляет 2 600 000 рублей 00 копеек.

Истец просит суд понудить ФИО2 зарегистрировать право собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 64,5 кв., расположенную по адресу: 

<

адрес>, переулок Калашникова, 

<

адрес>, кадастровый №, одновременно зарегистрировать ипотеку в силу закона в отношении данной квартиры в пользу Акционерный коммерческий банк «Металлургический Инвестиционный банк». Обратить взыскание на следующее недвижимое имущество: квартира, назначение: жилое, общая площадь 64,5 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, переулок 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровый №. При обращении взыскания определить начальную продажную цену Квартиры в размере 2600000 рублей 00 копеек. Определить способ реализации недвижимого имущества, на которое обращается взыскание – публичные торги. Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в размере 12000 рублей 00 копеек. (л.д.3-5).

Представитель ответчика ФИО1 против исковых требований возражала. Просила отказать в удовлетворении исковых требований, суду пояснила, что в кредитном договоре прописана цель кредита -квартира, и ссылка идет от кредитного договора об ипотеке на договор цессии. Договор цессии был зарегистрирован в соответствии с законом, на нем стоит штемпель об ипотеке, он исполнен сторонами. Стороны по данному договору ФИО2 и ООО «СТЕГРА ОЙЛ». Банк в этом договоре стороной не проходил, но там были оговорены условия. Договор цессии перестал существовать, то есть, окончен, так как условия сторонами друг перед другом были выполнены, таким образом ипотека была окончена. Когда объект был готовый и введен в эксплуатацию жилой дом, то на основании договора долевого строительства в тот момент залог не возник, так как объект был готов. Залог был на неготовый объект, на долевой, и он не подлежит трансформации, так как это не чистая ипотека, не чистый договор ипотеки. Если бы была чистая ипотека, то был бы зарегистрирован именно кредитный договор, а регистрацию прошел договор цессии. В выписке из ЕГРН нет сведений о залоге, о залогодержателе и залогодателе, что является обязательным условием. По цессии банк стороной не являлся, а стороны по договору цессии выполнили обязательства друг перед другом, в связи с чем, в этом случае прекращаются залоговые отношения. В нарушении ст. 65 ГПК РФ истцом не представлено доказательств соблюдения между сторонами надлежащей формы сделки, предусмотренной ст. 339 ГК РФ и Федеральным Законом об ипотеке обз.3 п.2 ст.20, по которым стороны должны заключить надлежащим образом договор залога и зарегистрировать его, то есть по сути, договора залога нет. Предметом залога могут быть имущественные права, вытекающие из обязательств залогодателя, в том числе те, которые возникнут в будущем существующего и будущего обстоятельства п.1 и 2 ст. 358 ГК РФ, то есть право залога имущественных прав следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним, это относится к договору цессии, так как стороны выполнили между собой обязательства, в связи с чем, судьба залога прекратилась в этот момент.

В судебное заседание истец – Акционерный коммерческий банк «Металлургический Инвестиционный банк» своего представителя не направил, о слушании дела извещен своевременно и надлежаще, в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ просили рассмотреть дело в их отсутствие.( л.д.5).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще. Кроме того, в соответствии со ст.ст. 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена заблаговременно в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Левобережного районного суда 

<

адрес> суда. 

С учетом изложенного, руководствуясь ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения участников процесса о времени и месте рассмотрения дела, суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика ФИО1, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1).

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила названного кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке - общие положения о залоге (пункт 4 вышеназванной статьи).

В п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с положениями ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 50 указанного федерального закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу п. 1 ст. 54.1 Федерального закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В силу п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела первого части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Анализируя обстоятельства дела и оценивая их в совокупности с представленными по делу доказательствами, судебная коллегия рассматривает позицию заемщика относительно правового статуса заложенного имущества как заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), что в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является недопустимым.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным коммерческим банком «Металлургический инвестиционный банк» (публичное акционерное общество) и ФИО2 был заключен кредитный договор 

<

***>, по условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 1 890 000 руб. под 11,25% годовых на срок до ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственность 2-х комнатной 

<

адрес>, секция 2, на 3-м этаже жилого дома, расположенного по строительному адресу: 

<

адрес>, поз. 5, имеющую проектную площадь ( с учетом/балкона) 68,18 кв.м., стоимостью 2 307 211 руб. (14-22).

Согласно договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости № О5-09 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Озерки» (застройщик) и ООО «СТЕГРА ОЙЛ» (инвестор), Застройщик обязался построить объект недвижимости – 2-х комнатную квартиру, строительный №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, поз. 5 стоимостью 2 307 211 руб. и после сдачи (ввода) объекта недвижимости в эксплуатацию передать Инвестору не позднее ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи. Инвестор обязуется произвести оплату путем внесения наличных средств в кассу Застройщика в срок до ДД.ММ.ГГГГ и принять по акту приема-передачи объекта у застройщика в течении 14 рабочих дней (л.д.25-31).

На основании договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СТЕГРА ОЙЛ» (цедент) и ФИО2 (цессионарий), цедент уступил, а цессионарий принял право требования – указанной 2-х комнатной квартиры (л.д.32-34).

ДД.ММ.ГГГГ квартира передана ФИО3, действующей от имени и в интересах ФИО2 на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44). На момент разрешения спора, право собственности на квартиру ни за кем не зарегистрировано, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах (л.д.45-46).

В соответствии со ст. 64.1 и ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение и земельный участок, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно ст. 79 Федерального закона "Об исполнительном производстве" взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит), так и по ипотеке в силу закона.

То обстоятельство, что заложенное жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

Суд находит обоснованными ссылку истца на необходимость указания начальной продажной стоимости имущества, на которое обращено взыскание.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из условий кредитного договора стоимость недвижимого имущества на момент заключения кредитного договора согласована сторонами в сумме 2307211 руб., однако согласно экспертного заключения № ОКиАЗ от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта недвижимости (квартиры) составляет 2 600 000 рублей 00 копеек, при таких обстоятельствах, суд, находит возможным определить начальную продажную стоимость в указанной сумме.

При таких обстоятельствах, поскольку в материалах дела имеются сведения о введении объекта недвижимости в эксплуатацию с передачей спорной квартиры от застройщика участнику долевого строительства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению. 

При этом суд исходит из того, что договор долевого участия прекратил свое действие ввиду его исполнения и подписания акта приема-передачи объекта недвижимости, имущественные права требования (предмет ипотеки) перестали существовать ввиду наличия объекта долевого строительства.

Согласно статье 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст.96 настоящего Кодекса. 

При обращении в суд с настоящим иском истцом уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.56,194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковое заявление Акционерного коммерческого банка «Металлургический Инвестиционный банк» (Публичное акционерное общество) к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество и понуждении к регистрации права собственности и ипотеки в силу закона, удовлетворить. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на двухкомнатную квартиру, общей площадью 64,5 кв. м., расположенную по адресу: пер. 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый № с одновременной регистрацией ипотеки в силу закона в отношении данной квартиры в пользу Акционерного коммерческого банка «Металлургический Инвестиционный банк» (публичное акционерное общество).

Обратить взыскание на недвижимое имущество: квартиру, назначение жилое, общая площадь 64,5 кв.м., расположенную по адресу: пер. 

<

адрес>, 

<

адрес>, кадастровый №, определив начальную продажную цену квартиры в размере 2 600 000 (два миллиона шестьсот тысяч) руб. 00 коп. с публичных торгов.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного коммерческого банка «Металлургический Инвестиционный банк» (Публичное акционерное общество) государственную пошлину в размере 12000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца через Левобережный районный суд.

И.о. судьи Н.В. Солодова 

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

№2-1268/20

36RS0003-01-2020-001542-07