07RS0001-02-2023-005028-78

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2024 года г. Нальчик 

Нальчикский городской суд КБР в составе: 

председательствующего Огузова Р.М.,

при секретаре Белгаровой А.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-341/2024 по иску ФИО1 к Местной администрации городского округа Нальчик о признании права собственности на самовольную постройку,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Местной администрации г.о. Нальчик о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что является собственником изолированного помещения в многоквартирном доме в виде 1-комнатной квартиры, общей площадью 27,4 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается записью в ЕГРН от 29.10.2011 года №.

27.09.2016 года ФИО1 было выдано разрешение на строительство RU №, на реконструкцию части многоквартирного жилого дома со строительством пристройки для размещения магазина-офиса.

Указанное разрешение было выдано на основании проекта реконструкции.

ФИО1 провела строительные работы в точном соответствии с требованиями проектной документации, а также в соответствии с ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, собрала все требуемые документы для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

01.11.2022 года ФИО1 направила в адрес ответчика заявление о внесении изменений в разрешение на строительство, на что был получен отказ.

Истцом на согласование в Местную администрацию г.о. Нальчик было подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Реконструкция части многоквартирного жилого дома со строительством пристройки для размещения магазина-офиса». К заявлению были приложены все необходимые документы.

Ответчиком было принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в связи с несоответствием площади построенного (реконструированного) объекта капитального строительства показателям, указанным в разрешении на строительство более чем на пять процентов.

Вышеуказанные несоответствия в площади реконструированного объекта, образовались по причине того, что были допущены технические ошибки в «Проекте реконструкции жилого многоквартирного 

<

адрес>». В разделе «Технико-экономические показатели на квартиру после переустройства под офис» (стр. 4) указана общая площадь помещения после реконструкции - 56,6 кв.м., вместо 43,8 кв.м., а в разделе «План 

<

адрес> после перепланировки и постройки (стр. 6), указана площадь пристройки (холла) - 33,4 кв.м., вместо 13,7 кв.м.

Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства не позволяет истцу зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке на объект недвижимости.

29.11.2015 года, в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: 

<

адрес>, истцу как собственницу 

<

адрес>, был передан из права общей долевой собственности земельный участок МКД площадью 18 кв.м.

Вторым вопросам данного собрания, был вопрос о разрешении реконструкции жилого дома по адресу: 

<

адрес>, с целью возведения пристройки к 

<

адрес> на земельном участке площадью 18 кв.м., принадлежащем собственникам МКД и перевод вышеуказанной квартиры из разряда жилого помещения в нежилое.

Единогласным решением собственников помещений многоквартирного дома, было принято решение о разрешении реконструкцию многоквартирного дома путем возведения пристройки и квартире истца и перевода ее из разряда жилого помещения в нежилое.

Таким образом, истец провела реконструкцию части многоквартирного дома со строительством пристройки для размещения магазина-офиса в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, на основании действующего разрешения на строительство, то есть в полном соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

В установленном законом порядке истец предпринял все возможные меры для получения разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного магазина-офиса, то есть принял все зависящие от него меры для внесудебного решения вопроса.

Допущенные отклонения в площади реконструированного объекта от ранее полученного разрешения на строительство не являются существенными, так как не нарушают права и интересы иных лиц.

В силу ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Статьей 40 ЗК РФ закреплено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. п. 3 и 4 указанной статьи.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, соответствует требованиям технических регламентов и строительным нормам и правилам.

На основании изложенного, истец ФИО1 просит суд признать за ней право собственности на нежилое помещение - магазин-офис, общей площадью 43,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, от ее представителя по доверенности ФИО2 поступило заявление, в котором, поддерживая заявленные требования, просит рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель ответчика Местной администрации г.о. Нальчик, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, от него поступило заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие сторон. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником 

<

адрес>, общей площадью 27,4 кв.м., кадастровый №, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.10.2023 года.

На основании протокола № общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> от 29.11.2015 года, собственнику 

<

адрес> ФИО1 был выделен из права общей собственности на земельный участок – земельный участок площадью 18 кв.м., разрешена реконструкция многоквартирного дома путем возведения пристройки к 

<

адрес> перевод указанной квартиры из разряда жилого помещения в нежилое.

27.09.2016 года Местной администрацией г.о. Нальчик ФИО1 было выдано разрешение на строительство № RU №, в соответствии с которым ей разрешена реконструкция части многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> со строительством пристройки к 

<

адрес> для размещения магазина-офиса, в соответствии с проектной документацией, подготовленной ООО «Архстрой-Проект». Общая площадь магазина офиса после реконструкции – 56,6 кв.м. Срок действия разрешения на строительство – до 30.09.2017 года.

Согласно проекту реконструкции многоквартирного 

<

адрес>, со строительством пристройки, с последующим переводом в нежилое для размещения магазина-офиса, подготовленному ООО «Архстрой-Проект», общая площадь пристройки составляет 33,4 кв.м.

03.10.2022 года ФИО1 обратилась в Местную администрацию г.о. Нальчик с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство№ RU № от 27.09.2015 года, заменив в графе «иные показатели» значение общей площади помещения «56,6 кв.м.» на значение «43,8 кв.м.», поскольку в проектной документации, подготовленной ООО «Архстрой-Проект», допущены технические ошибки.

01.11.2022 года ФИО1 повторно обратилась в Местную администрацию г.о. Нальчик с заявлением, в котором просила вернуться к рассмотрению вопроса, связанного с допущенным техническими ошибками в проекте реконструкции, подготовленном ООО «Архстрой-Проект» и внести изменения в разрешение на строительство от 27.09.2016 года № RU №, заменив в графе «иные показатели» значение общей площади помещения «56,6 кв.м.» на значение «43,8 кв.м.».

Письмом от 23.11.2022 года Местная администрация г.о. Нальчик отказала ФИО1 во внесений изменений в разрешение на строительство № RU № от 27.09.2016 года, поскольку срок разрешения на строительство истек.

Затем ФИО1 обратилась в Местную администрацию г.о. Нальчик с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: «Реконструкция части многоквартирного жилого дома со строительством пристройки для размещения магазина-офиса», расположенного по 

<

адрес>».

Письмом от 10.07.2023 года Местная администрация г.о. Нальчик отказала ФИО1 в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с несоответствием параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. 

Согласно п. 14 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, спорный объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки. 

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44 следует, что последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно разъяснениям, данным в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов.

Таким образом, суду при рассмотрении требования о сносе самовольной постройки следует дать оценку тому, насколько выбранный истцом способ защиты соответствует допущенному ответчиком нарушению, насколько существенными являются допущенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В соответствии с заключением эксперта ИП ФИО5 № от 31.10.2023 года, нежилое помещение магазина, общей площадью 43,9 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>-г, является объектом заверенного строительства, оно соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям, предусмотренным законом для подобного вида строительства нормам и правилам, а также Правилам землепользования и застройки г.о. Нальчик. Сохранение строения в достроенном виде – нежилого объекта коммерческого назначения, общей площадью 43,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, не представляет собой угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц, расположено в границах земельном участка с кадастровым номером №, нежилое помещение соответствует вида разрешенного использования земельного участка.

Указанное заключение составлено экспертом в области проведения судебной строительно-технической экспертизы, в связи с чем, суд доверяет сделанному заключению, что спорная самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах, оценивая вышеуказанное заключение по правилам ст. ст. 59, 60, 67 ГПК РФ, суд признает этот документ относимым, допустимым и достоверным доказательством и принимает его во внимание при вынесении решения по делу.

В соответствии с техническим планом здания, изготовленным 22.05.2019 года кадастровым инженером ФИО6, общая площадь нежилого здания магазина-офиса, кадастровый №, расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> составляет 43,9 кв.м.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия в действиях ФИО1 недобросовестности, незначительного отклонения от выданного разрешенного на строительства, причем в сторону уменьшения площади построенного объекта, суд считает необходимым признать за ней право собственности на самовольную постройку – нежилое помещение – магазин-офис, общей площадью 43,9 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Согласно разъяснениям, данным в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года № 44, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на самовольную постройку – нежилое помещение – магазин-офис, общей площадью 43,9 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 27,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на нежилое помещение – магазин-офис, общей площадью 43,9 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 22.01.2024 года.

Председательствующий: Огузов Р.М.