78RS0008-01-2024-009177-04

Дело № 2-1213/2025 08 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Кавлевой М.А.,

при секретаре Дыхалкиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО8 обратились в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании помещений 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>) и 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>), расположенных по адресу: 

<

адрес> общедомовым имуществом многоквартирного дома, прекратив права собственности Санкт-Петербурга, ссылаясь в обоснование требований на то обстоятельство, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>. В состав указанного многоквартирного дома входят нежилые помещения № 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>) и 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>). Истцам стало известно, что 15.06.2023 на указанные нежилые помещения было зарегистрировано право собственности г. Санкт-Петербурга. Между тем, данные нежилые помещения являются общедомовым имуществом, поскольку используются для обслуживания дома, в данных помещениях расположена система холодного водоснабжения, водомерный узел, трубы канализации, система отопления. Изначально нежилые помещения не имели самостоятельного назначения, на момент приватизации первой квартиры многоквартирного дома они не использовались под иные цели, всегда были объектами, необходимыми для обслуживания дома.

Истцы ФИО8, ФИО6, представитель истцов в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представил, ранее представил в материалы дела письменные возражения /л.д. 159-161 том 1/, в которых просил в удовлетворении исковых требований отказано, указывая на то обстоятельство, что спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Представители третьих лил Управления Росреестра по Санкт-Петербург, СПб ГКУ «Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга», Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, ООО «Жилкомсервис № 1 Красногвардейского района» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки не представили.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, а именно ФИО1, ФИО9, ФИО5 принадлежит квартира 

<

№> /л.д. 66-70 том 1/, ФИО2 – квартира 

<

№> /л.д. 62-65 том 1/, ФИО3 – квартира 

<

№> /л.д. 71-73 том 1/, ФИО6 – квартира 

<

№> /л.д. 53-61 том 1/, ФИО4 – квартира 

<

№> /л.д. 54-57 том 1/.

Управление указанным многоквартирным домом осуществляет ООО «Жилкомсервис № 1 Красногвардейского района Санкт-Петербурга» на основании договора № 1962-200 от 07.07.2008, заключенного с СПб ГКУ «Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга» /л.д. 86-91 том 3/.

В состав указанного многоквартирного дома входят нежилые помещения 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>) и 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>), в отношении которых 15.06.2023 была зарегистрирована собственность г. Санкт-Петербурга, 01.11.2023 зарегистрировано оперативное управление СПб ГКУ «Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга» на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга № 1081-рк от 10.10.2023 /л.д. 98-105 том 1, 4-5 том 2/.

Ответчиком в материалы дела представлены документы, послужившие основанием для регистрации права собственности на спорные нежилые помещения за г. Санкт-Петербург /л.д. 216-250 том 2, 1-22 том 3/, согласно которым межведомственной комиссией по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербурга, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга приняты решения, оформленные протоколами заседаний комиссии № 06 от 28.03.2023 и № 08 от 25.04.2023, о невозможности отнесения нежилых помещений 

<

№> площадью 165 кв.м и 

<

№> площадью 100,5 кв.м соответственно, расположенных в подвале дома по адресу: 

<

адрес>, к общему имуществу дома во внесудебном порядке, о целесообразности рассмотрения вопроса о предоставлении указанных нежилых помещений в пользование СПб ГКУ «Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга» /л.д. 219-220, 234-235 том 2/.

Порядок работы указанной Комиссии регламентирован Положением о межведомственной комиссии по выявлению объектов государственной собственности Санкт-Петербург, обладающих признаками общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и нежилых зданиях, утвержденным распоряжением Комитета от 10.01.2017 N 1 (далее - Положение N 1).

Согласно пункту 1.3 Положения N 1 деятельность Комиссии направлена на урегулирование внесудебной процедуры прекращения права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, в отношении которых выявлено принадлежность к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания).

В соответствии с пунктом 3.2.6 Положения N 1 Комиссия принимает в отношении объектов следующие решения:

- о возможности отнесения объекта к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания),

- о невозможности отнесения объекта к общему имуществу многоквартирного дома (нежилого здания) во внесудебном порядке,

- о необходимости предоставления дополнительных документов в отношении объекта и повторном рассмотрении.

Согласно объяснениям ответчика и представленным им в материалы дела документам принятие вышеуказанных решений межведомственной комиссией было обусловлено сведениями, представленными ГУП «ГУИОН» ПИБ Красногвардейского района, о характеристиках помещений и их назначении, и сведениями, зафиксированными в актах осмотра помещений, составленных представителями СПб ГКУ «Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга» и ООО «Жилкомсервис № 1 Красногвардейского района Санкт-Петербурга» /л.д. 224-233, 236-237, 240-250 том 2/.

Указывая на то обстоятельство, что спорные нежилые помещения являются общедомовым имуществом, использовались для обслуживания дома, истцы как собственники жилых помещений в данном многоквартирном доме обратились в суд с настоящим иском, представив также решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 13.01.2025 о наделении истцов полномочиями на обращение в суд с соответствующими требованиями /л.д. 21-78 том 2/.

Исходя из положений ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, относятся общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

В соответствии с п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества, помимо указанных в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, включаются также технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета; иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования в качестве самостоятельного.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", которая с 01.03.2005 утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу закона с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим нежилых помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на момент первой приватизации квартиры в доме спорное нежилое помещение было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Наличие в помещении инженерных коммуникаций и технического оборудования, обслуживающего более одной квартиры, не исключает возможность использования спорного нежилого помещения в качестве самостоятельного объекта на момент приватизации первой квартиры в доме, и не свидетельствует об отсутствии оснований для использования нежилого помещения в качестве самостоятельного.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по настоящему делу является установление того, предназначены ли спорные нежилые помещения подвала для обслуживания всего жилого дома, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, а также были ли на указанный момент спорные подвальные помещения многоквартирного дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования.

При этом в предмет доказывания входит момент приватизации первой квартиры в доме и факт того, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, бремя доказывания которых надлежит возложить на сторону истца, а бремя доказывания того, что спорные подвальные помещения многоквартирного дома предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования - на ответчика.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> 1949 года постройки, первый договор приватизации жилого помещения в указанном многоквартирном доме заключен 05.11.1992, что подтверждается сведениями Администрации Красногвардейского района Санкт-Петербурга /л.д. 128 том 1, 218 том 2/, доказательств обратного не представлено.

Согласно сведениям СПб ГБУ «ГУИОН» помещение 

<

№> на 1971 год было учтено как нежилое, использование объекта – сарай, зафиксировано наличие в помещении оборудования, предназначенного для обслуживания дома – водомерная камера, по данным учета 1992 года изменилось использование помещения – склад; помещение 

<

№> на 1971 год было учтено как нежилое, использование объекта – кочегарка, зафиксировано наличие в помещении оборудования, предназначенного для обслуживания дома – кочегарка площадью 60,35 кв.м, по данным учета 1999 года изменилось использование помещения – мастерская /л.д. 106-107, 183-199 том 1/.

В отсутствии сведений о промежуточной инвентаризации помещений между вышеуказанными датами и доказательств иного назначения помещений, следует сделать вывод о том, что на момент приватизации первой квартиры в доме, спорные помещения использовались следующим образом: помещение 

<

№> – сарай, помещение 

<

№> – кочегарка, также в указанных помещениях зафиксировано размещение оборудования, предназначенного для обслуживания дома, в том числе, водомерная камера и кочегарка соответственно.

Ранее действующие строительные нормы и правила, в частности п. 3.35 СНиП II-Л.1-71*. СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА. Часть II, Раздел Л. Глава 1. ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ. НОРМЫ ПРОЕКТИРОВАНИЯ", утв. Госстроем СССР 04.03.1971, предусматривали размещение дровяных сараев (в негазифицированных домах) и хозяйственных сараев, общедомовых самодеятельных прачечных и других нежилых помещений хозяйственного назначения в цокольных или подвальных этажах.

Суд также учитывает, что помещение 

<

№> имеет два входа только через места общего пользования (лестничные клетки), самостоятельный вход в помещение отсутствует, что подтверждается представленным в материалы дела актом осмотра /л.д. 116 том 2/ и ответчиком не опровергнуто.

Общее понятие котельной (кочегарки) раскрывается в СП 89.13330.2016 "Свод правил. Котельные установки. Актуализированная редакция СНиП II-35-76" следующим образом: котельная - источник тепловой энергии, состоящий из здания или нескольких зданий и сооружений с котельными установками и вспомогательным техническим оборудованием, инженерными коммуникациями, предназначенными для генерации тепловой энергии путем сжигания органического топлива. Котельные могут быть интегрированы в здания и сооружения, для теплоснабжения которых они предназначены (п. 4.7).

Таким образом, спорные помещения 

<

№> и 

<

№> учтенные на момент приватизации первой квартиры как нежилые помещения, используемые в качестве сарая и кочегарки, предназначались для использования в качестве хозяйственных помещений для общедомовых нужд, в том числе, для генерации тепловой энергии, теплоснабжения многоквартирного дома, доказательств обратного ответчиком не представлено.

То обстоятельство, что в настоящее время в спорных помещениях расположено инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, подтверждается материалами дела, в том числе, актами обследования объектов нежилого фонда, составленными Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга с фотофиксацией /л.д. 110-123 том 2/, сведениями АО «ТЭК СПб», представленными по запросу суда /л.д. 25-30 том 3/, ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто.

Кроме того, истцами в материалы дела представлено заключение специалиста № 27/7-05/24 от 05.06.2024, составленное, в том числе, на основании осмотра спорных помещений, согласно выводам которого помещения 

<

№> и 

<

№>, расположенные по адресу: 

<

адрес> являются техническим подвалом, необходимым для обслуживания более чем одной квартиры в доме. Данные помещения не имеют самостоятельного назначения, используются по назначению, и относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Система холодного водоснабжения, с установленным на ней водомерным узлом, обеспечивают поступление холодной воды в квартиры жильцов и нежилые помещения дома, водомерный узел обеспечивает учет общедомового водопотребления, трубы канализации обеспечивают жильцов дома водоотводом канализационных стоков из квартир жильцов и нежилых помещений. Система отопления жилого дома обеспечивает своевременную доставку теплоносителя каждому потребителю с сохранением его технических качеств. Данное инженерно-техническое оборудование, расположенное в помещении 

<

№> (технический подвал) по адресу: 

<

адрес> является общедомовым имуществом, помещениям 

<

№> и 

<

№> отвечают признакам технического подвала – подвал при наличии в них нижней разводки труб системы отопления, труб системы водоснабжения и канализации /л.д. 243 том том 1/.

Оснований не доверять выводам специалиста суд не усматривает, доказательств в опровержение данных выводов ответчиком в нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Суд также считает обоснованной ссылку истцов на п. 4.4 Положения № 1, в котором указано, что комплект документов для подготовки Комитетом проекта распоряжения о прекращении права собственности Санкт-Петербурга на объект направляется в отношении межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, колясочных, мусороприемных камер, помещений с высотой (от пола до потолка) во всех частях менее 2,1 м, помещений с назначением (использованием) "необорудованный подвал", помещений площадью не более 50 кв. м с назначением (использованием) "электрощитовая", "теплоцентр", "водомерный узел", "вентиляционная камера" и других помещений, предназначенных для размещения оборудования, предназначенного для обслуживания многоквартирного дома.

В этой связи, следует отметить, что помещение 

<

№> высотой 1,83 м, что подтверждается сведениями СПб ГБУ «ГУИОН» и ответчиком не опровергнуто.

Надлежащих доказательств, подтверждающих, что спорные помещения имели иное назначение и были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, ответчиком в ходе рассмотрения дела не представлено.

В силу ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленном к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание, что в процессе рассмотрения спора было установлено, что спорные нежилые помещения на момент первой приватизации квартиры в доме не были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались собственниками дома для целей, связанных с обслуживанием дома, спорные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома, в помещениях имеются инженерные коммуникации и техническое оборудование, проложены транзитные трубопроводы, то суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований и признании помещений 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>) и 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>), расположенных по адресу: 

<

адрес> общедомовым имуществом многоквартирного дома, с прекращением государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на указанные нежилые помещения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 67, 68, 71, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать помещения 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>) и 

<

№> (кадастровый номер 

<

№>), расположенные по адресу: 

<

адрес> общедомовым имуществом многоквартирного дома, прекратить государственную регистрацию права собственности Санкт-Петербурга на указанные нежилые помещения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья /подпись/

Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2025 года.