Дело № 2-11/2025 26 марта 2025 года

УИД 78RS0018-01-2023-002704-59 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего Тонконог Е.Б., при помощнике ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга к ФИО2 о сносе самовольной постройки,

у с т а н о в и л:

Комитет по контролю за имуществом СПб обратился в суд с иском к ответчику о сносе самовольной постройки, а именно объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и взыскать судебную неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда. В обоснование заявленных требований указывает, что 16.02.2023 истцом проведено обследование земельного участка (части земельного участка) по адресу: 

<

адрес>, по результатам которого установлено, что западнее здания по адресу: 

<

адрес>, расположено двухэтажное здание из газобетонных блоков (далее – постройка). Постройка примыкает к зданию по адресу: 

<

адрес> и к зданию по адресу: 

<

адрес>, осуществлена полная разборка (снос) существующего здания по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № с возведением нового объекта капитального строительства со стенами из газобетона толщиной 200 мм из монолитного железобетона. При этом строительство здания осуществлено ответчиком на участке с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в том числе без получения соответствующих разрешений, таким образом, указанный объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки. Согласно сведениям из ЕГРН постройка стала частью объекта с кадастровым номером №, в связи с чем изменилась его площадь и стала составлять 189,6 кв.м. Признаки реконструкции объекта № отсутствуют. Истец полагает, что разрешение на строительство нового объекта в установленном законом порядке получено не было, в связи с чем работы являются незаконными, постройка самовольной.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании иск поддержал. 

Представители ответчика ФИО4 и ФИО5 в суде иск не признали, поддержали письменный отзыв (т.1 л.д.133), в котором указали, что нежилое здание с кадастровым номером № не подвергалось реконструкции или капитальному ремонту. Здание по 

<

адрес> являющееся вспомогательным по отношению к нежилому зданию с кадастровым номером №, реконструировано в соответствии с п.3 ч.17 ст.51 ГрК РФ согласно проекту реконструкции, согласованному КГИОП, разрешение на строительство (реконструкцию) объекта не требуется, объект самовольный постройкой не является. Согласованным с КГИОП проектом предусмотрена реконструкция объекта капитального строительства по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер земельного участка №) - нежилого здания вспомогательного использования по отношению к основному зданию «

<

данные изъяты>» по адресу: 

<

адрес>

Представители третьих лиц СПб ГБУ "Центр повышения эффективности использования государственного имущества", Госстройнадзора СПб, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры СПб в суд не явились, извещены надлежащим образом. 

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. В соответствии со ст.42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

В соответствии с пунктом 2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (ч.2). 

Как установлено судом и следует из материалов дела, на момент проведения истцом проверки, ФИО2 являлась собственником:

- земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 1252 кв.м с видом разрешенного использования – 

<

данные изъяты>;

- нежилого здания с кадастровым номером №, адрес: 

<

адрес> (далее - объект 1), площадью 1362,4 кв.м, наименование «

<

данные изъяты>», количество этажей — 4, в том числе подземных 1, год ввода в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ;

- нежилого здания с кадастровым номером №, адрес: 

<

адрес> (далее - Объект 2), площадью 111,2 кв.м, наименование «

<

данные изъяты>», количество этажей - 2, в том числе подземных 0, год ввода в эксплуатацию - ДД.ММ.ГГГГ, материал наружных стен металлические.

16.02.2023 Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, по результатам которого составлен акт.

29.04.2021 ФИО2 от Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) получено Задание на разработку проекта благоустройства (далее - Задание) элементов благоустройства (фасады здания, земельный участок) (№ от ДД.ММ.ГГГГ) по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 1.3 Задания проектирование осуществляется в отношении отделки фасадов, окон, ворот и элементов входных групп (оштукатуривание фасадов с последующей окраской, замена заполнений проемов, размещение, закладка и изменение габаритов проемов, ликвидация входной группы, изменение существующих входных групп, включая замену крылец, размещение пандуса, размещение козырька), проектирование вести в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ № "О благоустройстве в Санкт-Петербурге", Правилами благоустройства территории Петербурга. Проект благоустройства Объекта 1 был согласован КГА, а также Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП), что подтверждается Заключением о согласовании проекта благоустройства элементов благоустройства от ДД.ММ.ГГГГ №.

Участок с Объектом расположен в границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга 03-2(21)01 (Таблица 2 Раздела 2 Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 "О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон") (далее - Закон №).

19.08.2022 КГИОП было выдано ФИО2 заключение № от о соответствии проектной документации: Реконструкция вспомогательного здания «

<

данные изъяты>» с устройством переходного коридора (далее - Проектная документация/Эскизный проект) в отношении 

<

адрес> что подтверждается письмом КГИОН от ДД.ММ.ГГГГ №.

В рамках реализации проектной документации предусмотрена реконструкция существующего Объекта 2. Как следует из раздела 1. Общие сведения эскизного проекта, планировалось дополнить и связать два существующих здания – Объект 1 и Объект 2 временным некапитальным сооружением в виде переходного коридора (галереи) в уровне 2-го этажа со сквозным проездом в уровне 1 -го этажа.

Согласно пояснительной записке к Эскизному проекту, временное сооружение - переходный коридор является вспомогательным объектом некапитального строительства пониженного уровня ответственности, связанные исключительно и неразрывно технологически с основным зданием "

<

данные изъяты>" (Объект 1) и вспомогательным зданием (Объект 2). Переходный коридор не имеет самостоятельного назначения, не существует без основного эксплуатируемого здания и несет по отношению к нему вспомогательную функцию - обеспечение перехода из основного здания в вспомогательное. Переходный коридор расположен между двумя зданиями и примыкает к основному и вспомогательному зданию, имеет собственные противопожарные стены и соединяется противопожарными дверями.

По заказу ФИО2 ООО "ГАРДА-проект" была подготовлена проектная документация, получившая положительное заключение негосударственной экспертизы (Заключение №) - Объект капитального строительства - объект вспомогательного использования (ОВИ) – "Вспомогательное здание "

<

данные изъяты>" по 

<

адрес> (кадастровый номер земельного участка №), предусматривающая реконструкцию объекта капитального строительства по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер земельного участка №) - нежилого здания вспомогательного использования (далее - ОВИ) по отношению к основному зданию "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес> на земельном участке (кадастровый номер земельного участка №).

Выполнены строительно-монтажные работы, после окончания которых объект был принят в эксплуатацию приёмной комиссией, что подтверждается актом приёма объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

После окончания работ и ввода объекта в эксплуатацию, по заявлению ФИО2, кадастровым инженером ФИО6 был составлен технический план в связи с изменением в результате реконструкции сведений о материале наружных стен, сведений об объектах недвижимости входящих в состав единого комплекса, после чего в сведения, содержащиеся в ЕГРН об указанном объекте, были внесены изменения в результате реконструкции о материале наружных стен здания площадь здания, а также внесением изменений в координаты характерных точек контура здания.

По заказу ФИО2 ООО "ГАРДА-проект" была подготовлена проектная документация, предусмотренная проектом "Реконструкция вспомогательного здания "

<

данные изъяты>" с устройством переходного коридора» (шифр объекта №) по адресу: 

<

адрес>.

Проектом предусматривалась реконструкция существующего вспомогательного здания "

<

данные изъяты>" с устройством временного некапитального технологического переходного коридора под современное использование здания на земельном участке принадлежащему заказчику на правах собственности.

Данное приспособление с реконструкцией направлено на формирование благоприятной среды и возможности работать социального объекта "

<

данные изъяты>", на организацию благоустройства территории и благоустройства в части фасадов малых архитектурных форм в стиле уже сформированы окружающей застройки с существующие охранной территорией и в стилистической направленности существующие ближайшей застройки, дополнит существующий ансамбль архитектурный облик примыкающий и окружающих зданий.

Планировалось дополнить комплекс и связать два существующих здания кадастровый № и № временным капитальным сооружениям в виде переходного коридора (галереи) на уровень 2 этажа со сквозным проездом на уровне 1 этажа для проезда пожарной техники, для технологической взаимосвязи комплекса "

<

данные изъяты> без оказания медицинских услуг" и обеспечение реконструированного здания (литера Б) инженерными коммуникациями в рамках реконструкции. Временное сооружение (переходный коридор) планируется выполнить некапитальным с использованием мелкозаглублённых фундаментов.

Указанный проект прошёл государственную историко-культурную экспертизу (Акт государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ). После выполнения строительно-монтажных работ объект был принят в эксплуатацию приёмной комиссией, о чём ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт приёма объекта в эксплуатацию.

После окончания работ и ввода объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ ООО "ГАРДА-проект" было сделано техническое заключение по вопросу получения информации о том, затронули ли изменения, произведенные в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес> конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания. В техническом заключении от ДД.ММ.ГГГГ сделаны следующие выводы: выполненные работы по возведению пристроенного нежилого помещения, зафиксированные в 2023 году, являются реконструкцией, однако принимая во внимание наличие акта, которым вспомогательное здание принято в эксплуатацию, данных полученных в ходе проведения визуального обследования, а также наличия проектной документации, можно сделать вывод, что зафиксированные строительно-ремонтные работы не повлияли на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности. Пристроенное нежилое помещение возведено в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее (вспомогательное) назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет 82,4 кв.м, не требует установления санитарно-защитных зон, размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, и технологически связано с основным объектом. В соответствии с подп. 3,4, п. 17, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на строительство и, соответственно, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не требуется.

После окончания работ и ввода объекта в эксплуатацию по заявлению ФИО2 кадастровым инженером ФИО7 был составлен технический план в связи с изменением в результате реконструкции сведений о материале наружных стен, сведений об объектах недвижимости входящих в состав единого комплекса недвижимости, после чего в сведения, содержащиеся в ЕГРН об указанном объекте, были внесены изменения.

Для проверки доводов сторон судом в установленном законом порядке по ходатайству представителя ответчика судом была назначена строительно- техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 5). 

Согласно заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы, объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, имеет характеристики, не нарушающие установленные строительные, противопожарные, санитарные нормы и правила, соответствует градостроительным нормам и правилам (в том числе Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-фз, Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7), не создает угрозу обрушения и как следствие угрозу жизни и безопасности граждан. При этом имеются несоответствия: для строения лит.Б фактически возведен новый фундамент, что противоречит пояснительной записке проектной документации раздела АР и не соответствует п.1.2 ст.52 ГрК РФ, а также п.4.2 СП 48.13330.2019, при условии если при вскрытии фундамента обнаружена его негодность, то возведение нового фундамента улучшает несущие способности объекта; переходный коридор, именуемый в проектной документации как временное строение, фактически является объектом капитального строительства.

Экспертное заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, так как содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, составлено надлежащим квалифицированным специалистом, имеющим должный опыт и предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Согласно частям 2, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с п.3 ч.17 ст.51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 определено, что строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:

строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта;

строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом.

Как следует из материалов дела, спорный объект (здание по адресу: 

<

адрес> является объектом вспомогательного использования по отношению к основному зданию по адресу: 

<

адрес> расположено с ним на одном земельном участке, предназначено для обслуживания основного объекта, обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, т.е. в полной мере отвечает критериям отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 4 мая 2023 г. № 703.

По результатам исследования экспертом представленных документов определено, что разработаны Мероприятия по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, расположенных в зоне влияния работ, №, объекта культурного наследия "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес>, получено положительное заключение (письмо) государственного органа охраны объектов культурного наследия КГИОП № от ДД.ММ.ГГГГ, КГИОП согласилось с положительным выводом государственной историко-культурной экспертизы раздела документации "Мероприятия по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, расположенных в зоне влияния работ: "Реконструкция вспомогательного здания "

<

данные изъяты>" с устройством переходного коридора", обосновывающей меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия федерального значения "

<

данные изъяты>" и ОКС регионального значения "

<

данные изъяты>".

"Мероприятия по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, расположенных в зоне влияния работ", №, объекта культурного наследия "

<

данные изъяты>" по адресу, 

<

адрес> отражают следующее:

- на основании выполненных расчетов экспертом установлено, что дополнительные мероприятия по усилению конструкций и фундаментов объекта культурного наследия регионального значения "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес> не требуется, так как расчетные значения не превышает величин предельных дополнительных деформаций фундаментов зданий в соответствии с требованиями ГОСТ 56198-2014.

- остальные здания и сооружения (объект культурного наследия федерального значения 

<

адрес> объект культурного наследия федерального значения "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес>; объект культурного наследия федерального значения "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес>; объект культурного наследия федерального значения "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес> объект культурного наследия регионального значения "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес> а также территории объектов культурного наследия (территория объекта культурного наследия федерального значения "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес>; территория объекта культурного наследия регионального значения "

<

данные изъяты>" по адресу: 

<

адрес>) не попадают в зону влияния проводимых работ.

Таким образом, исследуемые экспертом предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции), установленные градостроительным регламентом, не превышены, объект соответствует градостроительным нормам и правилам (в том числе федеральному закону от 25.06.2002 № 73-фз, Закону Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7).

Экспертом установлено что, здание по адресу: 

<

адрес> реконструировано в соответствии с действующим законодательством (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ) согласно проекту реконструкции, согласованному КГИОП и самовольный постройкой, не является.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку; в то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Данная позиция согласуется с совокупностью исследованных судом материалов дела. Установленные экспертом несоответствия не могут повлечь сноса объекта, поскольку не свидетельствуют о незаконности возведения объекта.

Как установлено судом возведенная ответчиком, при согласовании проекта с КГИОП, постройка является объектом вспомогательного использования по отношению к основному зданию, с последующим возведении пристроенного нежилого помещения. Пристроенное нежилое помещение возведено в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее (вспомогательное) назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет менее 500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, и технологически связано с основным объектом. В соответствии с подп. 3, 4, п. 17, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство и, соответственно, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не требуется.

Исходя из содержания ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации, а так же при изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (подп. 3, 4 п. 14 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

р е ш и л:

Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга ИНН 

<

***> отказать в удовлетворении иска к ФИО2 

<

данные изъяты> о сносе самовольной постройки.

Отменить запрет Управлению Росреестра СПб осуществлять государственную регистрацию сделок и перехода права собственности в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес> (кад.номер №).

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня вынесения.

Судья (подпись)

Решение принято в окончательной форме 9.04.2025