Дело № 2-1094/17

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации 

г. Михайловск 26 июля 2017 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе: 

председательствующего судьи Степанова Б.Б.,

при секретаре Корниенко Т.П.,

с участием: 

представителя ФИО1 – по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по заявлению ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Шпаковский районный суд с исковым заявлением к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации.

В последствии исковые требования были уточнены.

В обоснование уточненных исковых требований ФИО1 указал следующее, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключён Договор о совместной деятельности-инвестировании строительства квартиры 3 примерной общей площадью 130 кв. м на 1-2 этаже двухэтажного домовладения, расположенного на земельном участке площадью 1110 кв. м, находящегося по 

<

адрес> (пункт 1.1 договора).

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ Администрации Муниципального образования Татарского сельсовета, Шпаковского района, Ставропольского края «О присвоении адреса» был присвоен новый адрес земельному участку кадастровый № площадью 1100 кв. м, а именно: 

<

адрес>, ранее присвоенному адресу: 

<

адрес> на

котором велось строительство жилого дома. Составлен технический паспорт на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение, которым внесли изменения и дополнения в договор о совместной деятельности-инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, внесли изменения в пункт 1.1 ^Договора: «Участник-Дольщик принимает участие в инвестировании строительства 1-2 этажного домовладения литер «Б» общей площадью 174 кв. м, расположенном на земельном участке площадью 1110 кв. м. - но адресу: 

<

адрес>,

ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком зарегистрировано право собственности на жилой дом (кадастровый (условный) №) общей площадью 174 кв. м. расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В адрес ответчика была направлена претензия о необходимости исполнить договор - предоставить участнику-дольщику объект строительства (пункт 5.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал, а истец принял в собственность недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 174 кв. м, литер «Б», общее количество этажей 3, в том числе подземных этажей: 1. Кадастровый (условный) №. Расположенное на земельном участке площадью 1110 кв. м, по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка №

Однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности в орган государственной регистрации не является мотивируя это своей занятостью. Требование исполнить договор в части регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ответчиком оставлено без ответа.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (часть 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

На основании изложенного просит суд: осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 174 кв. м, литер «Б», общее количество этажей 3, в том числе подземных этажей: 1. Кадастровый (условный) №, расположенном на земельном участке площадью 1110 кв. м, по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый 1 номер земельного участка №, в соответствии с договором о совместной деятельности- инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ1 года.

Осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности -1/8 доли на земельный участок площадью 1110 кв. м, по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка №, в соответствии с договором о совместной деятельности-инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, сведений о своей не явки суду не представил.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, сведений о своей не явки суду не представил.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ответчиков и третьих лиц по имеющимся в деле материалам.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные уточненные исковые требования поддержал и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 просил отказать в заявленных исковых требованиях в полном объеме.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства с позиции допустимости, достоверности и относимости, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО3 не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Из материалов дела видно, что предметом договора о совместной деятельности - инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ является долевое участие ФИО1 (дольщика) в инвестировании строительства доли домовладения - 

<

адрес> общей площадью 130 кв. м на 1-2 этаже двухэтажного домовладения, расположенного на земельном участке площадью 1110 кв.м., находящегося по 

<

адрес> 

Обязанности застройщика ФИО3 прописаны в п. 3.1 договора и включают в себя, наряду со сроком окончания строительства объекта: обязанность в течение 45 дней после сдачи дома в эксплуатацию ознакомить ФИО1 с первичными правоустанавливающими документами на домовладение; обязанность сдать объект недвижимости в точном соответствии с проектом и техническими условиями, а также условиями отделки: стяжка полов, выводы под сантехнические приборы, входная металлическая дверь, индивидуальная система отопления, установка счетчиков воды, света, газа, а также осуществить благоустройство придомовой территории.

Согласно дополнительного соглашения к договору о совместной деятельности – инвестировании б/н от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ следует, что в договор были внесены изменения, изменен пункт 11, дополнен пунктом 1.3., изменен пункт 2.3., дополнен договор пунктом 3.1.1., изменен и дополнен пункт 5.2. и пункт 5.3.

Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно ст. 1 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу ст. 2 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Указанный Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Толкуя в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ условия договора и дополнительного соглашения к договору, заключенных между ФИО3 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что данный договор и дополнительное соглашение к договору, несмотря на то, что названы договорами о совместной деятельности - инвестировании, по своей сути являются договорами участия в долевом строительстве, регулирование отношений по которым входит в сферу действия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При этом суд исходит из того, что названные договоры заключены между физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, целью заключения договоров являлось получение ФИО1 в собственность квартиры на 1-2 этаже двухэтажного жилого дома по адресу измененного согласно дополнительного соглашения: 

<

адрес>, что сторонами в судебном заседании суда не оспаривалось.

Более того, из содержания рассматриваемых договоров не следует, что воля сторон была направлена на инвестирование строительства жилого дома в целом в целях получения прибыли, финансовое участие ФИО1 в строительстве жилого дома ограничено стоимостью отдельно взятого помещения, в отношении которого он планировала получить право собственности.

Таким образом, договор о совместной деятельности - инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ, подписанные между ФИО3 и ФИО1, не является договором, заключенным в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а является по своей правовой природе договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как указано выше, исходя из буквального толкования его условий договор от ДД.ММ.ГГГГ квалифицирован как договор долевого участия в строительстве, регулирование отношений по которому подпадает под сферу действия ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Ч. 1 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, такой договор считается незаключенным.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В рассматриваемом случае объектом долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ является 1-2 этажное домовладение литер «Б» общей площадью 174 кв.м., расположенном на земельном участке площадью 1110 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Вместе с тем, в процессе рассмотрения дела суду не представлено доказательств, подтверждающих передачу ФИО1 конкретного объекта долевого строительства площадью 174 кв. м в соответствии с проектной документацией (с указанием месторасположения помещения в строящемся объекте, с указанием его технических характеристик).

В представленном в материале дела договоре от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ вовсе не определен подлежащий передаче конкретный объект, не определено месторасположение помещения по отношению к основным строительным осям, точного описания подлежащего передаче истцу помещения договор не содержит, что не позволяет выделить спорное помещение из числа других и идентифицировать его.

Кроме того в договоре от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ пункта о передаче недвижимого имущества дольщику ФИО1 не содержится.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Установленное статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является элементом формы этого договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, свободны в заключении договора.

Согласно статье 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ: 1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ: «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями».

В соответствии со статьей 310 ГК РФ: «Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства».

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Установив указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о необходимости отказа в заявленных истцом требованиях поскольку, при заключении договора сторонами не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства. Также в договоре отсутствует условие об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Также суд приходит к выводу, что имеется спор о праве так как ответчик указывает, что истец не выплатил полную стоимость за недвижимое имущество. В связи с чем, в рамках заявленных требований не предоставляется возможным рассмотреть спор по существу. Вопрос о признании права собственности за истцом суду не заявлялся.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации, - отказать.

В осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 174 кв. м, литер «Б», общее количество этажей 3, в том числе подземных этажей: 1. Кадастровый (условный) №, расположенном на земельном участке площадью 1110 кв. м, по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый 1 номер земельного участка №, в соответствии с договором о совместной деятельности- инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ, - отказать.

В осуществлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности -1/8 доли на земельный участок площадью 1110 кв. м, по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый номер земельного участка №, в соответствии с договором о совместной деятельности-инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ, - отказать

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Б.Б.Степанов