Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 октября2020 года г. Самара

Самарский районный суд г. Самара в составе:

судьи Коваленко О.П.

при секретаре судебного заседания Канаевой О.О,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-879/2020 по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании суммы задатка. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. По условиям данного договора ответчик в срок до ДД.ММ.ГГГГ должен передать истцу в собственность принадлежащую ему на праве собственности квартиру по указанному адресу, стоимостью 2000000 рублей. Согласно условиям предварительного договора истец внес ответчику задаток за указанную квартиру в размере 60 000 рублей, о чем имеется расписка от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п. 2.2. предварительного договора купли-продажи квартиры, в случае отказа продавца от заключения договора купли-продажи жилого помещения в соответствии со ст. 381 ГК РФ, внесенная сумма подлежит возврату покупателю в двойном размере в течение 3-х дней с момента истечения срока, установленного настоящим договором для заключения договора купли-продажи жилого помещения. Ответчик принятых на себя по предварительному договору обязательств не выполнил и фактически уклонился от заключения основного договора купли-продажи. Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО1 просила суд взыскать с ФИО2 двойную сумму задатка 120 000 руб., судебные расходы на представительские услуги 24300 руб.

Впоследствии при рассмотрении дела по существу представитель истца по доверенности ФИО4 уточнила исковые требования, просила на основании ст. 487 ГК РФ взыскать аванс по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 60000 рублей, указав, что аванс в отличие от задатка не имел обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть. 

В судебном заседании доводы уточненного иска представитель истца поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании иск не признала, пояснила, что договор купли-продажи не был заключен по вине истца, которая отказался по надуманным причинам от заключения сделки. Обратилась в полицию. Ответчик уведомил о намерении заключить договор купли-продажи, о чем направил в адрес истца письмо. Оснований для квалификации задатка в качестве аванса не имеется, уплаченная сумма являлась обеспечением заключения договора купли-продажи, от заключения которого отказался истец. Истец умышленно затягивала рассмотрение дела, и после получения доказательств того, что вины ответчика в не заключении договора купли-продажи не имеется, изменила основание иска. Просила в иске отказать. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, свидетелей, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. 

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, сторонами не оспаривается, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи с условием задатка – квартиры, расположенной на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 100 000 рублей, в котором установили срок заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).

Таким образом, сторонами заключен предварительный договор купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который содержит все существенные условия: предмет договора, размер покупной цены, указание даты заключения основного договора. Предварительный договор заключен в письменной форме. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

В тот же день ФИО7, как продавец, и ФИО1, как покупатель, заключили соглашение о задатке, по условиям которого ФИО1 передает ФИО2 задаток в размере 60 000 руб. в качестве обеспечения условий предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В пунктах 3, 4, 5 соглашения указано, что соглашение является неотъемлемой частью предварительного договора купли-продажи. В случае неисполнения упомянутого договора со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца. В случае неисполнения упомянутого договора со стороны продавца, последний обязуется выплатить покупателю двойную сумму задатка, а именно: 120000 рублей предварительного договора, судебная коллегия приходит к выводу, что соглашением о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ, также обязательные элементы предварительного договора допустимой форме дополнительно установили условие о сроке, в который они обязуются заключить основной договор.

Во исполнение указанного соглашения ФИО1 передала ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ 60 000 руб. в качестве задатка за продаваемую квартиру, о чем была составлена расписка, что подтверждается ее копией (л.д. 7).

При этом, суд отмечает, что оригинал расписки у истца, которая утверждала, что он передан в полицию, отсутствует, доводы представителя истца о приобщении оригинала расписки, полученной из материалов проверки, к материалам дела, суд расценивает как намеренное введение суд в заблуждение, представителем истца представлена копия расписки в материалы дела, что является очевидным при сопоставлении с иными оригиналами документов, представленными стороной ответчика. Судом обозревался оригинал материала проверки, каких-либо заявлений от истца, его представителя о выдаче из материалов проверки оригиналов документов материал отказного производства № от ДД.ММ.ГГГГ не содержит, материал прошит.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направил в адрес ФИО1 уведомление о намерении продать ФИО1 квартиру по адресу: 

<

адрес>, а также то, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ п.1.1 о намерении сторон: продавец и покупатель должны выйти на договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ, согласно п.2.2 и статье 381 ГК РФ при неисполнении договора задатка, если ответственность возлагается на покупателя, то задаток остается у продавца (л.д. 24).

В тексте уведомление имеется явная описка в году заключения договора, вместо ДД.ММ.ГГГГ, указано ошибочно ДД.ММ.ГГГГ. Вопреки доводам представителя истца дополнительно оговаривать описку ответчиком не требовалось, поскольку в уведомлении цитируется условия договора п.1.1, заключенного сторонами. Уведомление отправлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Данное уведомление получено истцом согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26).

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в суд с вышеуказанным иском о возврате суммы задатка, а потом изменила его основание, просила взыскать аванс по предварительному договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного Кодекса) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сто зона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).Пунктом 6 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По смыслу положений п. п. 4 и 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В соответствии с п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В период действия предварительного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил предложение истцу о заключении основного договора, однако основной договор заключен так и не был.

Таким образом, вопреки доводам представителя истца материалы дела содержат доказательства направления ответчиком истцу предложения заключить основной договор купли-продажи в период действия предварительного договора, соответственно отсутствуют основания утверждать, что имелись препятствия к заключению договора по вине ответчика.

Истец ФИО1 уклонилась от заключения основного договора купли - продажи квартиры, проигнорировала уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, направленное в её адрес, содержащее приглашение на совершение сделки купли - продажи квартиры. Доказательств обратного истец суду не представила.

Неуказание места и даты совершения основной сделки купли-продажи в уведомлении относится к техническим вопросам, которые можно урегулировать при ведении переговоров, и не свидетельствует о том, что ответчик не совершил действий, направленных на заключение основного договора. А наоборот указывает на то, что ответчик не потерял интерес в заключении основного договора. 

При этом, подписывая предварительный договор и соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, согласилась, что она «...осмотрела продаваемую квартиру в натуре, ознакомилась с ее состоянием, качественными характеристиками и не имеет каких- либо претензий» (п.3.1.)

Исходя из буквального толкования заключенного между сторонами предварительного договора, суд полагает, что условия предварительного договора не предусматривают в качестве основания для возврата суммы задатка непредоставление продавцом покупателю сведений о состоянии жилого дома, подвала.

О том, что истец осмотрела квартиру до подписания предварительного договора, свидетельствуют ее заявление в полицию, а также показания допрошенных свидетелей ФИО8 и ФИО9

Так, допрошенная в качестве свидетеля ФИО8, риелтор продавца, суду пояснила, что осмотра спорной квартиры осуществляли истец вместе с племянницей. Истца смутил запах, на что она пояснила, что дому 100 лет, 1 этаж, цена квартиры соответствует качеству. Квартира им очень понравилась. Потом они заключили предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, с которыми истец ознакомилась и согласилась. По просьбе истца ответчик разрешил истцу до основной сделки перевезти вещи в квартиру. При разгрузке вещей в квартиру после общения с соседом истец стала отказываться от переезда, стала проклинать ее. Впоследствии она узнала, что действительно затопление было, но оно было около 10 лет назад. В ноябре 2019 года квартиру приобрели другие люди. Претензий к качеству квартиры не предъявляют. Дополнила, что снимают объявление с сайта Авито только после прохождения сделки купли-продажи квартиры в органах регистрации.

Свидетель ФИО9 указал, что помогал истцу перевозить вещи в спорную квартиру, она ему не понравилась, поскольку ранее использовалась под офис, и старший по дому рассказал, что в квартире имеется запах и грибок. Также подтвердил, что истец ранее осматривала квартиру без него. 

Таким образом, истцом до подписания предварительного договора квартира осматривалась, и ей понравилась. 

Доказательств, подтверждающих, что ответчик скрыл факт о состоянии жилого дома, о том, что подвал ответчика подтапливает водой, имеется посторонний запах, истцом не представлено. 

Между тем, из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в ОП № УМВД России по г. Самаре с заявлением о помощи в возврате ей суммы задатка, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ при перевозе вещей в спорную квартиру, она обнаружила неприятный запах, и сосед, старший по дому рассказал ей, что квартиру сдавали под офис, подвал всегда затопляется, и в квартире сделан очередной ремонт в виду того, что провалился пол и рухнул потолок из-за постоянной сырости в квартире. Она сказала риелтору ФИО8, что отменяет сделку, а ее действия подпадают под ст. 159 УК РФ.

По данному факту Отделом полиции проводилась проверка, постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 о совершении преступления по основаниям п.1 ч.1 ст. 24 УПК РФ в связи с отсутствием события преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ, отказано.

Таким образом, доводы истца в судебном заседании о том, что заключить сделку купли-продажи квартиры и исполнить все условия соглашения о задатке, стороны сделки не представилось возможным в связи с сокрытием продавцом сведений о состоянии жилого дома, в частности о подтоплении подвала и запахе в квартире, не нашли своего подтверждения. Более того после истечения срока предварительного договора ответчик продал квартиру ФИО6

Ссылка представителя истца на то, что, что ответчиком нарушен срок действия предварительного договора, поскольку объявление квартиры выставлено на сайте ДД.ММ.ГГГГ. и квартира продана ДД.ММ.ГГГГ другому человеку, ошибочна, поскольку предварительный договор содержит конкретный срок окончания действия предварительного договора до ДД.ММ.ГГГГ, до указанной даты стороны намерены были заключить основной договор купли-продажи, однако на сделку не вышли до указанной даты в связи с отказом истца от заключения основного договора купли-продажи. 

И хотя конкретная дата до ДД.ММ.ГГГГ действительно не установлена сторонами, в целях сохранения договоренности сторон необходимо толковать данное соглашение в пользу действительности и исключения возможности недобросовестного поведения одной из сторон, в том числе путем необоснованного затягивания момента наступления срока окончания предварительного договора. В связи с чем, оснований считать датой окончания срока действия предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ не имеется. 

Анализируя представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что истец в период действия предварительного договора купли-продажи своими действиями отказалась от заключения основного договора, который не был заключен именно по ее вине.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч.1 ст. 380 ГК РФ).

В силу ч.3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи (письменной формы), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Исходя из буквального толкования условий соглашения о задатке, суд приходит к выводу о том, что выплаченные истцом ответчику денежные средства по своей правовой природе являются задатком. 

Оснований полагать то, что переданная истцом ответчику сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, является авансом, а не задатком, у суда не имеется. 

Соглашение о задатке заключено в письменной форме, из условий как соглашения о задатке, так и предварительного договора следует, что задаток передавался в обеспечение условий предварительного договора о намерении заключить договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ на условиях передачи в собственность квартиры и оплаты ее стоимости. 

Таким образом, соглашение о задатке по форме и содержанию соответствует закону.

Более того, истец, обращаясь сначала в полицию, а затем в суд с требованием о возврате задатка в двойном размере, также понимала содержание условий соглашения о задатке. 

С учетом цели договора общая воля сторон ФИО1 и ФИО2 была направлена именно на заключение соглашения о задатке. При этом судом принимаются во внимание все обстоятельства дела, включая предшествующие предварительному договору переговоры, последующее поведение сторон.

Поэтому каких-либо сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для применения положений ч.3 ст. 380 ГК РФ и квалификации переданного истцом задатка в качестве аванса у суда не имеется. Как и не имеется оснований для применения к возникшим между сторонами правоотношениям положений ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара), на которую истец ссылается как на основание уточненного иска, поскольку договор купли-продажи между сторонами не заключен. 

На основании изложенного, иск о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании аванса по предварительному договору купли-продажи - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: О.П. Коваленко

Решение в окончательной форме изготовлено 09.11.2020.