РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 сентября 2018 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-158/18 по административному исковому заявлению администрации городского округа Химки Московской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области, Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее-административный истец) обратилась в Московский областной суд с заявлением об обжаловании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области (далее-Комиссия) от 8 февраля 2017 года № 50-10а-10-1134/17 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 7 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового комплекса, расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости, исключении из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленной решением Комиссии от 8 февраля 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 39794 600 рублей, а также возложении на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра обязанности повторно рассмотреть заявление ЗАО «Аринд», поданное 30 декабря 2016 года, в части пересмотра кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>.

Требования мотивированы тем, что при удовлетворении заявления ЗАО «Аринд» Комиссия исходила из того, что отчет оценщика 

<

данные изъяты> соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета. Однако, по мнению административного истца, в отчете 

<

данные изъяты> нарушены пункты 5 ФСО №3, п. 22 ФСО №7. Таким образом, указанные нарушения повлекли к занижению итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:10:0010102:67. В результате занижения оценщиком в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, органом местного самоуправления недополучен доход в виде налога на землю.

Представитель административного истца в судебном заседании просила восстановить пропущенный процессуальный срок на обращение с административным исковым заявлением и удовлетворить административный иск в полном объеме. 

Представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области и Управления Росреестра по Московской области (далее-Управление) в удовлетворении административного иска просил отказать по основаниям пропуска срока, однако не оспаривал, что копия решения Комиссии административному истцу не направлялась. Отметил, что извещение о слушании заявления ЗАО «Аринд» администрации городского округа Химки Московской области было направлено.

Представители заинтересованного лица Министерства имущественных отношений Московской области (далее-Минимущество МО) просили административный иск удовлетворить, ссылаясь на доводы, изложенные в административном иске. 

Представитель заинтересованного лица ЗАО «Аринд» (далее также-Общество) просила отказать в удовлетворении административного иска, поддержала письменные возражения в полном объеме (134-139 т.2).

Эксперт ФИО1 поддержал экспертное заключение.

Выслушав мнение явившихся лиц, пояснения эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности (здесь и далее по тексту судебного решения содержание приводимых норм названного закона приводятся в их редакции, действующей на дату принятия Комиссией оспариваемого решения), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и Комиссии.

Порядок создания и работы Комиссии урегулирован статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, а также Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».

Как следует из материалов дела, Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Московской области создана на основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 года № П/452 (л.д. 4-5 т.2). В последующие годы приказами Росреестра в состав Комиссии вносились изменения в связи с ротацией кадров. Решение Комиссии по основаниям состава членов комиссии, компетенции, порядка проведения и принятия решения административным истцом не оспаривается. 

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. прилагается в числе иных документов, отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

ЗАО «Аринд», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 7 923 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации многофункционального административно-торгового комплекса, расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

данные изъяты>», обратилось 30 декабря 2017 года с заявлением в Комиссию и представив в совокупности с другими необходимыми документами отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты> просило Комиссию об установлении рыночной стоимости земельного участка, определенной на дату его кадастровой оценки - 1 января 2013 года, в размере его рыночной стоимости, составившей согласно отчету оценщика 39794 600 рублей. 

Решением Комиссии от 8 февраля 2017 года № 50-10а-10-1134/17 заявление общества удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> определена в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке 

<

данные изъяты> от 27.12.2016 г. в размере 39794600 рублей (л.д. 4-5 т.2). 

17 октября 2018 года административный истец обратился в суд с административным иском, в котором оспаривает законность принятого Комиссией решения.

В судебном заседании представители административного истца и Минимущества МО полагали, что срок на оспаривание решения Комиссии не пропущен, имеются основания для рассмотрения дела по существу. 

Представитель Комиссии и Управления, а также представитель Общества просили в удовлетворении административного иска отказать по основаниям пропуска административным истцом срока на обращение в суд, отсутствие оснований для его восстановления, а также по существу заявленных требований.

Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее-КАС РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации и частью 1 статьи 218 КАС РФ граждане, организации, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании, в частности, решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

В период рассмотрения дела Федеральным законом 29.07.2017 г. № 274-ФЗ «О внесении изменений в статью 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) и Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по смыслу которых решение Комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

С учетом приведенных положений, орган местного самоуправления вправе в судебном порядке оспорить решение Комиссии, пересмотревшей размер стоимости земельного участка в сторону ее уменьшения, и, как следствие, снижение размера налога, подлежащее уплате в доход местного бюджета городского поселения.

В силу статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании. Пропуск срока обращения в суд без уважительной причины, а также невозможность восстановления пропущенного (в том числе по уважительной причине) срока обращения в суд является основанием для отказа в удовлетворении административного иска (части 1, 5, 8). 

Обязанность доказывания соблюдения срока обращения в суд возлагается на лицо, обратившееся в суд (часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Приведенным правовым нормам корреспондирует положение части 5 статьи 180 КАС РФ, согласно которому в случае отказа в удовлетворении административного иска в связи с пропуском срока обращения в суд без уважительной причины и невозможностью восстановить пропущенный срок в предусмотренных этим Кодексом случаях в мотивировочной части решения суда может быть указано только на установление судом данных обстоятельств.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судам дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 КАС РФ должны содержаться в решении суда.

Разрешая вопрос о соблюдении административным истцом срока на обращение в суд и наличие правовых оснований для его восстановления в случае пропуска административным истцом трехмесячного срока на обращении с административным иском об оспаривании решения Комиссии по уважительным причинам, суд исходит из следующих значимых по делу обстоятельств и доказательств, имеющих значение для правильного разрешения административного дела. 

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности (абзац 20) предусмотрено, что в семидневный срок с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости. 

Аналогичная норма закреплена и в пункте 16 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263 (абзац 3). 

Абзацем 4 пункта 16 указанного Порядка предусмотрено, что секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Как установлено из пояснений представителя административного истца и представителя административных ответчиков копия решения Комиссии не была направлена административному истцу, о принятом решении администрации стало известно, как это следует из письма - 30 августа 2018 года. 17 октября 2017 года административный истец обратился в Московский областной суд с настоящим административным иском (л.д. 3,12 т.1). 

С учетом приведенных доводов, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания пропуска срока на обращение в суд по уважительным причинам и удовлетворения заявления представителя административного истца о восстановлении процессуального срока. Неизвещение административного истца о принятом Комиссией решении повлекло за собой нарушение права административного истца на обращение в суд в установленный законом срок. 

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Как следует из части 1 статьи 12 названного Закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Определением суда от 10 апреля 2018 года удовлетворено ходатайство представителя Минимущества МО о назначении судебной экспертизы, судом была назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: допущено ли оценщиком 

<

данные изъяты> при составлении отчета об оценке объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной экспертом Ассоциации ФИО2 «Премьер» ФИО1, оценщиком 

<

данные изъяты> допущены нарушение федерального законодательства, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (л.д. 94-116 т.2).

Давая оценку в соответствии со статьей 84 КАС РФ отчету оценщика и заключению судебной экспертизы, пояснениям, данным в судебном заседании экспертом ФИО1, суд приходит к выводу о том, что отчетом оценщика установлена не достоверная рыночная стоимость земельного участка.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В силу пункта 4 названного ФСО отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Пункт 5 ФСО № 3 определяет, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. Согласно пункту 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; применяемые стандарты оценки; принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; основные факты и выводы. При этом в разделе основных фактов и выводов должны содержаться: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; общая информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; итоговая величина стоимости объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости. Также в отчете должно содержаться описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки; анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних фактор описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;

Пунктом 10 ФСО № 3 установлено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11 ФСО № 3).

Суд соглашается с выводами, содержащими в экспертном заключении. В судебном заседании из содержания отчета об оценке установлено, что в отношении объектов-аналогов № 4 имеется одновременно размещенная информация о его продаже с указанием существенно различной цены предложения. Оценщик указанному обстоятельству оценки не дал и для целей определения рыночной стоимости использовал объявление о продаже с наиболее низкой ценой предложений. Однако, по мнению суда, при отсутствии достоверных сведений о цене предложения, у оценщика отсутствовали основания для использования указанного объекта-аналога в расчетах. Иное направлено на введение пользователя отчета в заблуждение относительно достоверности использованной оценщиком информации.

По мнению суда, с учетом сложившихся в оценочном сообществе подходов, оценщиком не верно был определен класс здания, расположенного на земельном участке, что повлекло за собой в методологических расчетах уменьшение стоимости земельного участка.

В судебном заседании эксперт ФИО1 дал исчерпывающие устные, а затем и письменные пояснения о том, что указанные в заключении допущенные оценщиком нарушения отдельных положений Федеральных стандартов оценки явились причиной определения недостоверной рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах имеются основания для признания решения Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 8 февраля 2017 года № 50-10а-10-1134/17 не соответствующим нормативным правовым актам.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления В случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление администрации городского округа Химки Московской области к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области, Управлению Росреестра по Московской области об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области от 8 февраля 2017 года № 50-10а-10-1134/17 об удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «АРИНД» об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области повторно рассмотреть поданное 30 декабря 2016 года заявление закрытого акционерного общества «АРИНД» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 39794 600 рублей, установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Московской области от 8 февраля 2017 года.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 25 сентября 2018 года.