Дело № 3а-81/2025 (3а-299/2024)

УИД 33OS0000-01-2024-000483-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 12 марта 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей административного истца ФИО1 - по доверенности ФИО2, административного ответчика государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО3, административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, через представителя по доверенности ФИО2, обратилась во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») и Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1029 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере его рыночной стоимости 418 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 год.

В обоснование ссылалась на то, что кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 1 241 375 рублей 31 копейка, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 10 декабря 2024 год, в размере 418 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере.

ФИО1, извещённая надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направив представителя по доверенности ФИО2, который в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, при этом не ставил под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года.

В судебном заседании представители административных ответчиков ГБУ ВО «ЦГКО ВО» - по доверенности ФИО3 и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО4 поддержали позицию, изложенную названными административными ответчиками в письменных возражениях и письменных дополнениях к отзыву соответственно, представленных в суд, согласно которой ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года, поскольку названное заключение эксперта, по их мнению, является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного земельного участка, в связи с тем, что в сравнении с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 года № 07/2022, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемого земельного участка, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.104,110,111). 

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация округа Муром Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в представленном в суд ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости упомянутого земельного участка в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости земельного участка, определённому экспертом **** Г.Т.Г. в заключении № **** от 25 февраля 2025 года (т.2,л.д.103).

Управление Росреестра по Владимирской области и администрация округа Муром Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтённых, ранее учтённых в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее также - Методические указания), утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

Согласно пункту 74 Методических указаний результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, оформляется в виде акта об определении кадастровой стоимости, включающего в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости, форма которого утверждена приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0285.

Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1 Методических указаний).

Исходя из приведённого выше правового регулирования, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, повлекшей за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», является 1 января 2022 года.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 1029 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для организации производства (т.1,л.д.9-14,134-136).

Кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в соответствии с актом № АОКС-33-2024-000341 от 17 апреля 2024 года определения кадастровой стоимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в размере 1 241 375 рублей 31 копейка (т.1,л.д.8,107,108,133).

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает её право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере, ФИО1, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 26 декабря 2024 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2,3).

В обоснование своих требований административный истец представила в суд отчёт **** № **** от 10 декабря 2024 года на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 418 000 рублей (т.1,л.д.15-90).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.145-148). 

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 479 514 рублей. 

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 10 декабря 2024 года, составленного оценщиком ****, требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее. 

В отчёте был применён сравнительный подход. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате сравнительного подхода, выбор которого, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик не использовал согласование результатов, в виду применения только одного подхода.

В отчёте содержится раздел анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Согласно, проведённому анализу наиболее эффективного использования (страницы 35,36 отчёта) оценщик сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки под индустриальную застройку, что, по мнению эксперта, является верным.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж.

Данный метод является корректным, однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

При изучении и проверке анализа рынка земельных участков, аналогичных оцениваемому, выяснено, что рынок достаточно развит и он значительно отличается от анализа рынка, проведённого оценщиком. Так, по его данным (таблица 2 отчёта), на рынке имелось лишь 7 предложений о продаже участков сопоставимых с оцениваемым, из которых 4 предложения предлагались к продаже в 2020 году, что значительно отличается от даты оценки (1 января 2022 года) и 3 предложения в 2021 году.

По результатам, проведённого экспертом анализа рынка (раздел 3.1.5.6. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, Таблица 3.13 Рынок предложений о продаже земельных участков во Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым), имелось достаточное количество предложений земельных участков (7 участков), аналогичных оцениваемому и сопоставимых с ним по всем ценообразующим элементам сравнения и дате оценки 1 января 2022 года.

Соответственно выводы, сделанные оценщиком, относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, не соответствуют рынку на дату оценки.

При анализе рынка объём исследований определен оценщиком с нарушением принципа достаточности. Нарушение пунктов 11 и 11 в) ФСО № 7.

Оценщик использует для определения рыночной стоимости, в качестве аналогов, земельные участки, предлагающиеся к продаже в период более ранний, чем дата оценки, несмотря на наличие на рынке земельных участков с датой предложения ближе к дате оценки.

Таким образом, оценщиком нарушена актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени).

Оценщик определяет рынок объектов, аналогичный оцениваемому, как неактивный и применяет корректировку на торг (возможная разница между ценой сделки и ценой предложения) ко всем объектам-аналогам в размере для «неактивного рынка» (страница 46 отчёта) при расчёте стоимости сравнительным подходом. Наличие «неактивного рынка» оценщиком ничем не подтверждено. По данным, представленным в анализе рынка (раздел 10.3 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект, страница 30 отчёта), установлено наличие цен предложений продажи земельных участков, аналогичных с оцениваемым. Размер корректировки для неактивного рынка является наибольшим и снижает стоимость объекта.

По результатам проведённого анализа рынка экспертом, в разделе 3.1.5.6 заключения (Табл. 3.13 Локальный рынок продажи земельных участков во Владимирской области, сопоставимых с оцениваемым и ближайших по местоположению, на дату оценки) установлено, что рынок продажи земельных участок под индустриальную застройку развит и активен.

Таким образом, применение оценщиком корректировок на торг для неактивного рынка не обосновано и не соответствует действительности. Нарушен пункт 7 ФСО V.

Нарушения, выявленные в сравнительном подходе, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик не применял доходный и затратный подходы (страницы 39-41 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, оценщиком **** при подготовке отчета № **** от 10 декабря 2024 года не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****, к методам расчёта рыночной стоимости объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ****, в правильности определения факторов, влияющих на стоимость указанного объекта недвижимости, а также математических действиях. Выявлены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страницы 69-71 заключения эксперта). Информация, использованная оценщиком, является недостоверной, непроверяемой и недостаточной. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости (т.2,л.д.2-96).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № **** от 25 февраля 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административными ответчиками в части определенной в нём величины рыночной стоимости указанного земельного участка, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области относительно результатов экспертного заключения № **** от 25 февраля 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 25 февраля 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.89-96), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административных ответчиков ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 19 сентября 2022 года № 07/2022 средняя величина стоимости предложений для 6 сегмента по продаже земельных участков на территории Владимирской области составила 483,77 руб./кв.м (том 1 таблица 29 страница 115 «Предложения по продаже земельных участков 6-го сегмента»), а средняя величина стоимости сделок данного сегмента - 814,12 руб./кв.м (том 1, таблица 30, страница 116 «Зарегистрированные сделки купли-продажи с земельными участками 6-го сегмента (по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»); примененные при подготовке отчета об итогах государственной кадастровой оценки объекты-аналоги и земельный участок с кадастровым номером **** схожи по своим характеристикам и относятся к сегменту 6 «Производственная деятельность»; цена по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.118,119), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 25 февраля 2025 года. 

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.5.3. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страницы 26-28 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.5.6. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, табл. 3.14 страницы 35-38 заключения эксперта);

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», несостоятельны.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведённого экспертом, так как сами являются некорректными аналогами. 

Согласно пункту 5.4 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Кадастровая стоимость определена на основании расчёта с использованием лишь 3 аналогов, расположенных на территории Владимирской области. На рынке имелось гораздо большее количество предложений объектов, сопоставимых по ценообразующим факторам с оцениваемым земельным участком.

В подтверждение этому в заключение эксперта имеется анализ рынка (таблица 3.14 страницы 35-38 заключения эксперта), по результатам которого представлена таблица с имеющимися на дату проведения оценки земельными участками предлагаемых к продаже, аналогичных оцениваемому.

Рыночная стоимость, полученная экспертом, была рассчитана на основе 6 аналогов, сопоставимых с объектом оценки, что является наиболее достоверным.

Таким образом, по вышеприведенной информации аналоги, использованные для определения кадастровой стоимости, некорректны.

Форма оцениваемого участка неудобна для использования его по назначению, что является снижающим фактором стоимости. Экспертом данное различие с аналогами учтено в расчётах.

Кроме того, цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода, таких как торг, статус населённого пункта и площадь.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 10 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 25 февраля 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 25 февраля 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2022 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 10 декабря 2024 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере его рыночной стоимости 479 514 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 26 декабря 2024 года, то есть дату ее обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 1029 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для организации производства, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 479 514 (четыреста семьдесят девять тысяч пятьсот четырнадцать) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 26 декабря 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2025 года.